МУНИЦИПАЛЬНАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПОЛИТИКА

(Автор - постоянный участник Российского муниципального форума)

Недвижимое имущество и социальная сфера как объекты привлечения капитала на территорию города: основные понятия и возможные подходы

Сущность муниципальной инвестиционной политики можно определить как целенаправленную, научно обоснованную деятельность местных органов власти по привлечению и оптимальному использованию инвестиционных ресурсов в целях устойчивого социально-экономического развития и повышения качества жизни населения муниципального образования (города).

АКТИВНОСТЬ инвестиционной деятельности в городе (на определенной территории) зависит как от его инвестиционного климата, так и от инвестиционной привлекательности объектов инвестирования. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность ресурсов города (территории), можно сгруппировать следующим образом:

1. Территориальные факторы (определяющие инвестиционный климат города):

- экономические;

- политические;

- законодательные;

- природоохранные;

- инфраструктурные;

- природно-климатические;

- ресурсные;

- демографические.

2. Точечные факторы (связанные с состоянием объекта инвестирования):

- финансовые показатели;

- производственно-технологические;

- инфраструктурные;

- входящие ресурсы;

- состояние менеджмента, маркетинга.

Для определения уровня (индекса) инвестиционного климата территории выделяются наиболее важные факторы на момент определения данного показателя. Высокий индекс инвестиционного климата получают город или территория, имеющие стабильную политическую, законодательную, природоохранную ситуацию, высокий уровень экономических, инфраструктурных, демографических, природно-климатических показателей в сочетании с ресурсной обеспеченностью.

Для привлечения инвестиций в городскую экономику также очень важны мероприятия, повышающие уровень предсказуемости, открытости, определенности ситуации, что снижает уровень риска для инвесторов. С этой точки зрения задача инвестиционного менеджмента - активизация инвестиционного процесса в городе и повышение его эффективности. Следовательно, в муниципальном образовании необходимо проводить определенную инвестиционную политику.

Разработка и реализация муниципальной инвестиционной политики осуществляются на основе концепции социально-экономического развития города и включают:

- определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, т.е. формирование инвестиционной стратегии;

- разработку комплекса мероприятий по инвестированию;

- определение потребности в инвестиционных ресурсах;

- поиск и выбор источников инвестиций;

- формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных инвестиций.

К направлениям создания благоприятных условий для инвесторов, уже рассмотренных выше, следует добавить:

- создание современной системы коммуникаций и информационного обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);

- обеспечение деловой оперативности в принятии управленческих решений, связанных с инвестиционной деятельностью в городе;

- осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж города в целом для внешних инвесторов.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.

Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мир: в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью понимается земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Традиционно в России недвижимость делится на три группы:

- жилищный фонд;

- нежилой фонд;

- земля.

Именно эти группы и составляют основу городской недвижимости.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость как товар обладает такими особенностями, как:

- фундаментальность;

- уникальность;

- стационарность;

- длительность создания;

- долговечность.

Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.

Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое имущество как объект оценки подразделяется на две группы:

- потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные участки);

- доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные помещения, предприятия, фирмы как целое).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации определяются Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ. Существуют также стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519.

Уточним понятие стоимости и цены объекта, поскольку эти понятия зачастую отождествляются, хотя и имеют в оценочной практике различное значение.

Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение цены, инструмент ее нахождения.

Цена -денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог, т.е. это денежное выражение стоимости по факту заключенной или заключаемой сделки.

Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и т.д.

Итак, в зависимости от цели оценки могут использоваться различные виды стоимости оцениваемого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со стандартами оценочной деятельности выделяют следующие подходы к оценке:

- затратный подход -совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых от него доходов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Величину стоимости объектов городской недвижимости необходимо знать для:

- осуществления аренды и купли-продажи объектов;

- определения налогооблагаемой базы;

- решения вопросов ипотечного кредитования;

- осуществления объективной приватизации;

- привлечения внешних (в том числе иностранных) инвестиций.

Например, земля - территориально-пространственный базис для размещения строительства, поэтому инвестору необходимо учитывать ее стоимость при оценке эффективности инвестиций, городской администрации - при планировании и контроле поступлений в городской бюджет.

Земля на современном этапе развития городов является перспективным источником дохода бюджетов различного уровня, в том числе и муниципального. Поэтому упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города.

С точки зрения привлечения инвесторов важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее время для оформления операций с недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход бюджета.

Поэтому важной задачей для органов местного самоуправления является совершенствование управления городской недвижимостью.

Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.

Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.

Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются и применяются в ряде российских городов.

Реализация большинства процессов обеспечения функционирования городского кадастра недвижимости основана на использовании ГИС-технологий.

Геоинформационная система (ГИС) - это автоматизированная информационная система, предназначенная для обработки пространственно-временных данных, основой интеграции которых служит географическая информация.

В качестве примера совершенствования управления недвижимостью можно привести опыт Санкт-Петербурга по созданию единой справочно-информационной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ).

ЕИСТ - представляет собой электронную карту с адресно привязанными официальными и экспертными сведениями о современном состоянии и перспективах развития территории и недвижимости города.

Задача ЕИСТ - обеспечить потенциальных застройщиков и инвесторов базовой информацией о территории города и идущих на ней инвестиционных процессах. Соответственно, в ЕИСТ содержится информация, необходимая для предварительных оценок инвестиционной привлекательности тех или иных участков, для поиска участков и объектов недвижимости с заданными свойствами, для изучения условий инвестирования и предлагаемых администрацией инвестиционных проектов.

Вся информация в ЕИСТ демонстрируется на многослойной интерактивной масштабируемой картосхеме территории Санкт-Петербурга. Слои объединены в три крупных тематических блока: базисные объекты, условия развития, проекты и объекты развития (схема 1).

Группа "Базисные объекты" содержит информацию о сложившихся элементах планировки и застройки города. Она предназначена для ориентации на карте города и получения

сведений об объектах недвижимости. Группа включает три подгруппы: планировочная структура, административная структура, недвижимость.

Подгруппа "Планировочная структура" включает слои, содержащие сведения о базисных линиях и базисных кварталах, строительных кварталах, социально-экономических районах (эти слои переданы КЗРиЗ и КГА), сети железных дорог и метро. Здесь же находится слой "Исторически сложившиеся участки" , созданный для центральных районов города. Этот слой содержит адресную информацию, фотографии, указатели наличия нормативно-правовых документов.

Подгруппа "Административная структура" позволяет увидеть границы районов и муниципальных образований и получить базовую информацию по районам, например, адреса служб, с которыми работают инвесторы-застройщики.

В подгруппе "Недвижимость" имеется переданный ГУИОН слой, на котором показаны на карте все учтенные в этой организации строения -около 200 тысяч объектов. По 11 инвестиционным зонам города КЗРиЗ передал данные о земельных участках и первичных объектах недвижимости. Схема расположения зданий жилого назначения на всей территории Санкт-Петербурга представлена в соответствующем слое, переданном КГА. Слой "Рынок жилья" отражает мониторинг объема и цен предложения на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга. Слои подгруппы "Недвижимость":

- строения, учтенные в ГУИОН;

- земельные участки;

- первичные объекты недвижимости;

- здания жилого назначения;

- рынок жилья.

Слои группы "Условия развития" позволяют уточнить условия для развития тех или иных территорий и объектов, включая градостроительные регламенты, охраняемые памятники, инженерную инфраструктуру.

Группа "Проекты и объекты развития" содержит информацию о политике города в развитии отдельных частей территории, о намерениях города и частных инвесторов по развитию отдельных объектов и ходе развития. Слои данной группы помогают сориентироваться в перспективных и ближайших планах властей и частного бизнеса по поводу развития тех или иных территорий города и получить данные об уже осуществляемых проектах города и частных инвесторов. Группа включает три подгруппы: комплексные планы и проекты, программы бюджетного финансирования, получение разрешений и ход строительного процесса.

Из опыта ряда российских городоа следует, что автоматизированная система кадастра недвижимости позволяет:

- научно управлять процессом земельных отношений в городе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;

- формировать налогооблагаемую базу;

- повышать инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Особенности инвестирования в социальную сферу муниципальных образований обусловлены, прежде всего, сущностью данной сферы и спецификой выполняемых ею функций.

Понятие "социальная сфера" , являясь многоплановым, имеет целый ряд неоднозначных определений: от лаконичного "непроизводственная сфера и отрасли услуг" до философского "специфическая область общественных отношений, охватывающая систему социально-классовых, национальных отношений, связи общества и личности, а также совокупность социальных условий и факторов жизнедеятельности общественных групп и личности, их развития и совершенствования".

С позиций структурно-функционального подхода социальная сфера раскрывается в двух основных плоскостях - через взаимодействие людей с природой, экономикой и отношения с обществом, друг с другом. Первая в этом смысле охватывает "рукотворную природу" , непроизводственную сферу, социальную инфраструктуру, жилищные поселенческие и градообразующие комплексы, вторая -собственно систему общественных отношений, социальных связей. Таким образом, опираясь на собственную инфраструктуру (жилье, учреждения образования, здравоохранения, культуры, спорта, службы занятости и т.д.), социальная сфера выполняет следующие основные функции:

- собственно социальную, т.е. функцию поддержания и развития человеческой общности;

- экономическую, так как в рамках данной сферы происходит распределение и потребление жизненных средств;

- функцию социализации, т.е. обеспечения взаимодействия личности и общества, передачи исторического опыта, традиций;

- гуманистическую функцию, т.е. обеспечение условий жизнедеятельности людей, достойного образа и качества жизни.

Инвестиции в социальную сферу муниципального образования (города) - это вложения в здравоохранение, просвещение и образование, благоустройство и озеленение, развитие физкультуры и спорта, организацию молодежного досуга, реализацию различных социальных программ и т.д.

Такие инвестиции нацелены, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения муниципального образования. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов.

Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решения задачи сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное).

Понятие социальной эффективности включает:

- эффект длительного воздействия на состояние людей (совершенствование здравоохранения, образования, культуры, борьбы с загрязнением окружающей среды);

- эффект длительного воздействия на уровень жизни (совершенствование жилищных условий, увеличение уровня доходов населения, улучшение экономической обстановки и т.п.);

- экономия времени, связанная с совершенствованием инфраструктуры;

- эффективность, связанная со стоимостью человеческой жизни и ее ценностью.

Результаты инвестирования в социальную сферу 'определяют условия жизнедеятельности и развития общества как на уровне отдельных муниципальных образований, так и государства в целом, т.е. имеют особую общественную значимость. Поэтому источниками инвестиций в социальную сферу в основном являются централизованные бюджетные и внебюджетные средства (как местного, так и вышестоящих уровней). Формами финансирования при этом обычно выступают субвенции или целевое финансирование инвестиционных проектов и программ.

Однако ограниченность бюджетных ресурсов для нужд развития социальной сферы муниципальных образований выдвигает необходимость привлечения альтернативных источников инвестиций. Так, наряду с традиционными, в качестве существенных источников инвестирования в данную сферу можно рассматривать благотворительную деятельность, а также возможность привлечения средств независимых фондов развития, в том числе международных.

Состав источников инвестиций в социальную сферу города (муниципального образования) представлен на схеме 2.

В современном мире благотворительная деятельность является важной частью гражданских инициатив, направленных на решение социальных проблем. Формы проявления благотворительности различны: от финансовых пожертвований до непосредственного участия в выполнении общественных работ (волонтерство).

Благотворительность представляет собой добровольные бескорыстные пожертвования физическими и юридическими лицами (благотворителями) средств приобретателям (благо-получателям) материальной, финансовой, организационной и иной благотворительной помощи. Специфическими формами благотворительности является меценатство и спонсорство.

Под меценатством понимается добровольная бескорыстная деятельность физических лиц по материальной, финансовой и иной поддержке благополучателей. Спонсорство представляет собой добровольное бесприбыльное участие физических и юридических лиц по материальной поддержке благотворительной деятельности с целью популяризации своего имени (названия), торговой марки.

Благотворительная деятельность в интересах общества или отдельных категорий лиц может осуществляться различными благотворительными организациями, в том числе создаваемыми в форме фондов.

Фонд - это некоммерческая организация, создаваемая в определенных общественно полезных целях путем объединения имущественных взносов. Учредителями фонда могут быть физические и юридические лица.

Благотворительные пожертвования организаций могут осуществляться в следующих формах:

- бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передачи в собственность имущества, в том числе денежных средств и (или) объектов интеллектуальной собственности;

- бескорыстного (безвозмездного или на льготных условиях) наделения правами владения, пользования и распоряжения любыми объектами права собственности;

- бескорыстного (безвозмездного или на льготных условиях) выполнения работ, предоставления услуг благотворителями - юридическими лицами.

В России благотворительная деятельность имеет свою историю и традиции. Так, например, в XIX веке крупнейшие начинания в области культуры и просвещения строились на частных пожертвованиях, а здравоохранение до 1917 года существовало и развивалось в большей степени на благотворительные отчисления.

В настоящее время традиции благотворительной деятельности постепенно возрождаются, начинает проявляться социальная ответственность бизнеса, что подтверждается результатами социологических исследований. Так, в ходе исследования, проведенного Ассоциацией менеджеров, было опрошено более ста высших руководителей, глав служб маркетинга, РR-директоров российских и международных компаний, а также крупнейших благотворительных организаций в России. Опрос показал: почти 90% генеральных директоров убеждены, что участие s развитии общества - это выгодное вложение средств, которое окупится в долгосрочном периоде, 42% из них готовы вносить дополнительный вклад в этот процесс. Вместе с тем анализ причин заинтересованности бизнесменов в корпоративной благотворительности показывает, что у бизнеса нет целенаправленной стратегии на построение эффективного механизма взаимодействия с обществом. По результатам исследования сделаны следующие выводы, характеризующие основные черты корпоративной благотворительности в России:

- представители бизнеса осознают необходимость социальной активности компаний, многие"из них готовы вкладывать в это дополнительные средства;

- основной целью благотворительной деятельности менеджеры считают улучшение имиджа компании;

- благотворительная деятельность в России носит в целом бессистемный характер: решения о выделении средств принимаются на основе личных симпатий первых руководителей компании, благотворительность не увязывается со стратегией компании;

- из-за недоверия к некоммерческим организациям-посредникам в основном практикуется прямая поддержка разовых мероприятий, что не позволяет создать действенную инфраструктуру рынка социальных проектов;

- благотворительная деятельность в России активно развивается, но ее развитие возможно только в случае осознания корпорациями собственных выгод от благотворительной деятельности и развития института независимых благотворительных организаций.

Таким образом, в настоящее время благотворительность, как форма участия населения и бизнеса в общественной жизни, требует законодательной и организационной поддержки, в том числе и на местном уровне.

Так, например, благотворительная деятельность коммерческих фирм зачастую хаотична и не имеет должной моральной поддержки, например, в средствах массовой информации. Это во многом связано с отсутствием специальной инфраструктуры, способствующей обмену информацией, новыми идеями и практическим опытом представителей бизнеса в сфере благотворительности (информационно-аналитические центры, специализированные издания).

Массовое волонтерство, как наиболее доступная населению форма благотворительности, также требует определенной организационной поддержки органами муниципальной власти. Сюда можно отнести реализацию обучающих программ, создание диспетчерских служб, консультационных пунктов для волонтеров.

Особых подходов требует и работа с независимыми благотворительными организациями и фондами развития, которые могут инвестировать социальные проекты, например, в форме грантов - средств, передаваемых безвозмездно и безвозвратно для выполнения конкретной программы в некоторой сфере деятельности. Речь идет об освоении и применении современных методов фандрейзинга, под которым понимается привлечение и аккумулирование денежных средств для некоммерческих проектов и организаций.

ЛИТЕРАТУРА

1. Инвестиционная политика на территории муниципального образования / Под общ. ред. В.И. Шеина. - М.: РИЦ "Муниципальная власть" , 2001.

2. Муниципальная собственность и инвестиции. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.

3. Зеленская Т.М. Социальная сфера: логистический аспект. - СПб.: Изд-во СП6ГУЭФ, 2002.

4. Управление развитием социальной сферы муниципальных образований. Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. Е.В. Тишина. - М.: РИЦ "Муниципальная власть" , 2001.

5. Власов П.В. Благоторительность и милосердие в России. - М.: Центрополиграф, 2001.

6. Гуськов Н.С., Гуцериев С.С., ЗенякинВ.Е., Крюков В. В., Шершунов В.А.Инвестиции. Формы и методы их привлечения. - М.: Алгоритм, 2001.

Схема 1 Структура единой справочно-информационной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ)

Схема 2 Состав источников инвестиций в социальную сферу города