Классификация складских помещений (Knight Frank)

Определение:

Классификация складских площадей является инструментом для определения типа здания складского назначения в зависимости от качества реализации проекта по следующим категориям: конструктивные особенности, технические и инженерные системы, территория, управление объектом и услуги для арендаторов.

Первая редакция классификации складских помещений для российского рынка была разработана компанией Knight Frank в 2004 г., согласно которой складские комплексы подразделялись на классы А (с делением на подклассы A+ и A), B (с делением на подклассы B+ и B), С и D.

Качественные изменения, произошедшие на рынке складской недвижимости за последние 10 лет, привели к появлению новых, более качественных проектов складских комплексов. В связи с этим возникла необходимость корректировки критериев классификации. В 2013 г. классификация была доработана в соответствии с рыночной практикой.

Согласно версии классификации, разработанной компанией Knight Frank в 2013 г., все складские помещения подразделяются на следующие классы:

качественные складские площади

¨ склады класса А+;

¨ склады класса А;

¨ склады класса В;

прочие объекты

¨ склады класса С – объекты складского назначения, которые не могут быть классифицированы как класс А+, А или B.

Цели использования:

Классификация складских помещений, с одной стороны, определяет минимальные требования арендаторов и покупателей к качественным складским объектам. С другой стороны данный документ задает вектор развития для новых логистических проектов, появляющихся на территории страны.

Данный документ описывает основные требования к стандартным зданиям, возводимым для открытого рынка (т.е. в условиях, когда будущий резидент комплекса не известен на этапе строительства, и учесть его требования к зданию невозможно), позволяющих обеспечить максимально безопасное, гибкое и эффективное использование помещений на протяжении всего срока их эксплуатации.

Возможности использования:

В классификации отражены преимущественно технические характеристики зданий/комплекса зданий без учета их месторасположения. Таким образом, данная классификация может быть использована на всей территории страны.

Классификация складских помещений может быть использована всеми участниками рынка складской недвижимости: арендаторами и конечными покупателями складских площадей, аналитиками, консультантами, брокерами, девелоперами и инвесторами.

Класс А+

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. Тип сооружения

Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов

2. Высота потолков

Не менее 12 м от уровня пола до конструктивных элементов здания и инженерных систем

3. Сетка колонн

¨ Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

¨ Расстояние между пролетами - не менее 24 м

¨ Наличие защитных сооружений вокруг колонн

4. Покрытие пола

Сверхплоский пол с антипылевым покрытием

5. Минимальная нагрузка на пол

Не менее 7 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

6. Высота пола от уровня земли

Уровень пола - 1,20 м над уровнем земли

7. Зона разгрузки

¨ Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 800 м² складской площади.

¨ Установленные направляющие для колес перед доками

¨ Наличие ворот с въездной рампой для негабаритных грузов, не менее 1 шт. на каждый противопожарный блок

8. Мезонин

¨ Мезонин устраивается по фронту погрузки-разгрузки на высоте 5,7 м. Глубина мезонина не менее 9 м.

¨ Минимальная нагрузка на пол не менее 1,2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. Электричество

¨ Наличие независимых трансформаторных подстанций у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨ Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

2. Наличие зарядных комнат

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке из расчета 1 зарядная комната площадью 30 м2 на каждые 10 тыс. м2 складской площади

3. Слаботочные сети

¨ Наличие оптоволоконных телекоммуникаций.

¨ Наличие подключения минимум двух провайдеров телекоммуникационной связи, отсутствие эксклюзивного договора с провайдером

4. Температурный режим

Наличие системы отопления, обеспечивающей не менее +14° при наружной температуре воздуха -35° (исключая низкотемпературные режимы хранения)

5. Система пожарной сигнализации и пожаротушения

¨ Наличие автоматической системы пожарной сигнализации

¨ Наличие резервуаров пожаротушения и насосной станции 1го уровня и 2го подъема в полном соответствии с требованиями спринклерной системы пожаротушения

¨ Использование спринклерных систем

пожаротушения c повышенной проливной способностью, соответствующих стандартам FM Global

6. Эффективное использование энергоресурсов

Сокращение энерго- и тепло- потерь и сокращение коммунальных затрат посредством применения энергосберегающих технологий по мировым стандартам качества, например:

¨ дополнительное утепление кровли и периметра здания,

¨ использование энергосберегающих ламп

7. Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА

1. Территория

¨ Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨ Размещение зданий на участке следует планировать исходя из автономного функционирования, как с точки зрения инженерных систем, так и подъездных дорог внутренней территории

¨ Площадь застройки - до 45% от общей площади земельного участка

2. Организация движения

¨ Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м

¨ Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨ Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

3. Парковка

¨ Наличие бесплатной парковки перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨ Наличие парковочных мест на территории:

Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

Легковые автомобили: не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. Офисные площади

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади), в т.ч.

¨ офисные помещения

¨ санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨ подсобные помещения

¨ серверные комнаты

¨ раздевалки для персонала

¨ комната приема пищи

2. Управление зданием

Внедренная система управления зданием (BMS, Building Management System) для обеспечения контроля инженерных систем здания и мониторинга систем безопасности.

Класс А

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. Тип сооружения

2. Высота потолков

не менее 12 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

3. Сетка колонн

• Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

• Расстояние между пролетами - не менее 18 м

• Наличие защитных сооружений вокруг колонн

4. Покрытие пола

Бетонный пол с антипылевым покрытием

5. Минимальная нагрузка на пол

Не менее 6 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

6. Высота пола от уровня земли

Уровень пола в зоне погрузки-разгрузки – 1,20 м над уровнем земли

7. Зона разгрузки

Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 1 000 м² складской площади

8. Мезонин

В случае строительства мезонина над зоной погрузки-разгрузки – минимальная нагрузка на пол не менее 1.2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

9. Фасад

Использование фасадов, обеспечивающих достаточную теплоизоляцию в соответствии с техническими регламентами РФ (в зависимости от региона).

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. Электричество

¨ Наличие независимых электроподстанций у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨ Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

2. Наличие зарядных комнат

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке.

3. Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

4. Температурный режим

Наличие системы отопления

5. Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

6. Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

7. Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. Территория

¨ Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨ Площадь застройки - до 45% от общей площади земельного участка

2. Организация движения

¨ Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨ Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

3. Парковка

¨ Наличие бесплатной парковки (накопительного кармана) перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨ Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

¨ Наличие гостевой парковкидля легковых автомобилей не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. Офисные площади

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади), в т.ч.

¨ офисные помещения

¨ санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨ подсобные помещения

¨ серверные комнаты

¨ раздевалки для персонала

¨ комната приема пищи

2. Управление зданием

Профессиональная управляющая компания (с портфелем не менее 200 тыс. м2 складских объектов в России или соответствующим международным опытом)

3. Дополнительно

(не является обязательными требованиями)

Наличие общежития на территории

Наличие пожарного депо на территории

Наличие столовой на территории

Класс В

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. Тип сооружения

Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

2. Высота потолков

6 м

3. Покрытие пола

Ровный бетонный пол

4. Минимальная нагрузка на пол

Не менее 4 т/м²

5. Зона разгрузки

Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers): не менее 1 на 1 500 м²

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

2. Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

3. Температурный режим

Наличие системы отопления

4. Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. Территория

¨ Огороженная и круглосуточно охраняемая территория

¨ Площадь застройки - до 60% от общей площади земельного участка

2. Парковка

¨ Наличие бесплатной парковки на территории

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. Офисные площади

Наличие офисно-бытовых помещений при складе, в том числе:

¨ офисные помещения

¨ санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨ подсобные помещения

¨ раздевалки для персонала

2. Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 1 000 м² складской площади).

Класс С

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. Тип сооружения

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар

2. Высота потолков

От 4 м

3. Покрытие пола

Асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

4. Зона разгрузки

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. Слаботочные сети

Наличие телекоммуникаций

2. Температурный режим

Наличие системы отопления.

3. Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения

2. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. Территория

Охрана по периметру территории

3. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. Офисные площади

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений при складе

2. Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников

Наличие железнодорожной ветки

Наличие ворот на нулевой отметке.

Приложения

¨ Основные стандарты и определения FM Global (вся система должна быть сертифицирована по FM целиком, с учетом давления в трубах)

¨ Основные стандарты и определения BREEAM / LEED / DGNB