13 декабря компания СВRE в рамках традиционного новогоднего пресс-завтрака представила аналитический отчет по итогам 2013 года, включающий всесторонний анализ рынка коммерческой недвижимости и прогноз на 2014 год.
Текущая макроэкономическая ситуация стабильна, несмотря на медленное снижение темпов роста экономики седьмой квартал подряд. Это уже ощутили торговые сети, многие из которых отмечают снижение уровня покупательской активности. «Падающие показатели не добавляют оптимизма участникам рынка, однако, в прогнозах ВВП от МВФ и Мирового банка, Россия смотрится очень неплохо, по сравнению со странами Европы», - комментирует Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.
В Европе наметился тренд к восстановлению, что с одной стороны можно расценивать, как позитивный фактор, поскольку Евросоюз является крупнейшим торговым партнером России. Тем не менее, рубль в 2014 году с высокой степенью вероятности продолжит снижение (до 34 - 35 рублей за доллар США).
«Рынок складской недвижимости продолжает ставить рекорды, несмотря на снижение макроэкономических показателей, - рассказывает Ланс Пилант, директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE, - В 2013 году было введено почти 1 млн. кв. метров складских площадей, что является своего рода рекордом с 2007 года».
Говоря о рынке складской недвижимости России, имеется в виду территория московского региона (до ЦКАД), через который идет до 60% грузов.
Среди наиболее важных тенденций 2013 – 2014гг. на рынке складской недвижимости можно отметить следующие:
- Рост сегмента интернет-магазинов, доля которых на сегодняшний день составляет около 6 %. Согласно прогнозу CBRE в 2014 году спрос на складские площади класса «А» со стороны онлайн-ритейлеров продолжит расти.
- Доля проектов built-to-suit в объеме нового строительства выросла до 50%. В 2014 году 70% проектов отмечены как built-to-suit, или имеют эту опцию, как возможную. Это обусловлено, как стремлением производителей и ритейлеров максимально снизить издержки на логистику, так необходимостью держать в своих руках основные рычаги управления цепочками поставок, эффективность управления которыми является одним из ключевых факторов успеха на рынке. Крупные компании все чаще приобретают склады в собственность, где оперируют самостоятельно или приглашают логистического провайдера.
- В 2014 году девелоперы анонсировали ввод 1,5 кв. м. класса «А», что позволяет прогнозировать реальный ввод около 1 млн. кв.м.
- Арендные ставки останутся на уровне 135-140 долларов/кв. м.
- Уровень вакантных складских площадей будет колебаться в пределах 1-2%
- Доля крупных сделок (40 тыс. кв. м и более) составила более 1/3 объемов нового строительства. При этом рынок становится все более форвардным: доля предварительных контрактов по еще не построенным площадям в 2013 году составила 60%.
В последние несколько лет наиболее крупные проекты запускались в основном на южном направлении, поэтому по объему введенных площадей юг существенно опережает север. В 2014 – 2015 гг. фокус девелоперов перемещается на северо-запад и юго-восток Московской области.
Среди важных факторов, которые обуславливают рост числа новых проектов на этих территориях, можно назвать реконструкцию ЦКАД, строительство нового Ленинградского шоссе, реконструкцию Дмитровского, а так же высокий уровень спроса по данным направлениям со стороны торговых и логистических компаний.
Наиболее крупные анонсированные проекты: PNK-Северное Шереметьево, Технопарк Софьино, «Логопарк Север», Логопарки «Радумля», «Сынково» и другие.
«Практически все вышеперечисленные логистические парки построены в соответствии с высокими стандартами качества и удобны для арендаторов. Очень сложно выделить какой-либо один проект, - комментирует Ланс Пилант, - могу отметить высокое качество инженерных систем в индустриальном парке «Южные Врата», что обеспечивает некоторую дополнительную степень безопасности».
В перспективе развития складского рынка в Московском регионе стоит отметить один тренд: в зону интереса девелоперов, наряду с традиционными для размещения складов направлениями, попадут и Западное и Юго-Западное направления, нехарактерные сегодня для строительства складов. Этот процесс будет связан с модернизацией транспортной сетки по данным направлением, реконструкцией действующих трасс и строительства новых.
Инвестиции
Торговая недвижимость и офисы по-прежнему кажутся наиболее привлекательными для инвесторов. Склады традиционно занимают третье место по объему инвестиций. В регионах ситуация в 2013 году изменилась кардинально, доля инвестиций в складскую недвижимость выросла до 42%. Помимо анализа рынка складской недвижимости, компания СBRE представила обзор рынка торговой, офисной и гостиничной недвижимости.
