Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг российских городов по уровню обеспеченности профессионального ритейла качественными складскими помещениями – согласно исследованию, в Москве на каждые 100 кв. м качественных складских площадей приходится 93 кв. м торговых. В то же время в Волгограде на 100 кв. м качественного склада построено 1340 кв. м торговых площадей.
В тройку регионов-лидеров наряду с российской столицей вошли Пермь и Санкт-Петербург. Замыкают рейтинг Красноярск и Волгоград.Однако, было бы некорректно говорить о дефиците качественных складских площадей в регионах, поскольку во многих случаях существующее предложение складов класса А и B отвечает текущим потребностям присутствующих в регионе торговых операторов. На данный момент рынок складской недвижимости в России в значительной степени централизован: несколько крупных логистических хабов выполняют распределительные функции, обеспечивая складскими площадями соседние регионы. Москва при этом является крупнейшим дистрибуционным центром, который работает зачастую не только на близлежащие районы, но и на досаточно удаленные города.
Рейтинг регионов РФ по соотношению торговых и складских площадей*
№
Регион
Торговые площади, приходящиеся на 100 кв. м складских площадей
1
Мoсква
942
Пермь
1183
Санкт-Петербург
1254
Екатеринбург
1355
Новосибирск
1386
Ростов-на-Дону
1877
Казань
2058
Нижний Новгород
2369
Воронеж
29010
Челябинск
32811
Уфа
36712
Краснодар
38013
Самара
41514
Красноярск
61215
Волгоград
1340Источник: KnightFrankResearch, 2013
* При составлении рейтинга, помимо расположенных в указанных городах качественных торговых центров, были учтены объекты в зоне действия «транспортного плеча»: качественные складские комплексы обеспечивают осуществление логистических операций для населенных пунктов на расстоянии 400-600 км.
Экспансия крупных торговых операторов наряду с развитием производства, требующего наличия распределительных центров, является основной движущей силой развития складского рынка. Основными арендаторами качественных складских площадей в регионах являются, в первую очередь, торговые компании – дистрибьюторы и операторы розничной торговли. На такие компании пришлось около 70% от общего объема сделок по аренде и покупке складских площадей в регионах, заключенных за последние три года.
В свою очередь, 76% торговых операторов либо имеют собственные склады, либо арендуют складские площади, остальные пользуются услугами логистических операторов.
Склад в регионе присутствия необходим в первую очередь торговым операторам ввиду высокой оборачиваемости товара и необходимости хранения скоропортящейся продукции. В то время, как для компаний таких профилей, как, например, одежда и бытовая техника складские площади в регионах являются, скорее, дополнительным конкурентным преимуществом.
Основным вектором развития торговых операторов в последнее время стала активная экспансия на неосвоенные рынки. В последние годы в сферу интересов крупных розничных сетей, таких как «Ашан», «Лента», «М.Видео», Media Markt и другие попали такие города, как Красноярск, Сургут, Иркутск, Томск, Новокузнецк и т.д. При этом наиболее развитыми с точки зрения присутствия торговых операторов по-прежнему остаются рынки городов Центрального, Приволжского и Южного федеральных округов.
Стоит отметить, что как в торговом, так и складском сегменте для определения перспективности развития рынка в том или ином регионе страны можно полагаться на пять основных статистических показателей: численность населения, среднедушевой доход, оборот розничной торговли, валовой региональный продукт и объем отгруженных товаров собственного производства. Причем, первые три показателя важны в обоих сегментах, т.к. определяют покупательскую активность в регионе и влияют на объем потребления хранящейся на складах продукции. Два последних индикатора представляют интерес, прежде всего, в складском сегменте: они определяют объем произведенной в регионе продукции, которая потенциально может быть размещена на складах, выполняющих функцию распределительных центров. По данным показателям, помимо московского региона и Санкт-Петербурга, лидируют именно те города, в которых уже представлены качественные торговые и складские проекты. Это Екатеринбург и Челябинск, Красноярск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Ростов-на-Дону и Краснодар, Уфа, Пермь, Волгоград, Новосибирск. Потенциалом развития с учетом этих параметров обладают Тюмень, Иркутск, Омск.
Ольга Ясько, директор отдела аналитики, Knight Frank Russia & CIS: «Взаимное развитие рынков складской и торговой недвижимости напоминает симбиоз змеи и черепахи: «сброшу – укусит, укушу – сбросит». Рынок торговой недвижимости без активного развития складской развивается замедленными темпами, равно как и складской развивается с осторожностью, если нет спроса со стороны торговых операторов. Здесь будет весьма полезна статистика, которая говорит о том, что торговые операторы в разные годы в общем объеме спроса занимали от 25 до 35%, дистрибьюторы – около 25%, логистические операторы, услугами которых торговые операторы пользуются, – около 20% (стоит отметить, что до кризиса этот показатель достигал 50%)».
Диаграмма 1. Арендаторами складов в регионах в первую очередь являются торговые операторы и дистрибьюторы
