Зачем "Мечелу" понадобился московский завод "Серп и молот"
В растущую империю "Стальной группы "Мечел" вошел московский завод "Серп и молот". Проблемное предприятие привлекло челябинских металлургов сразу по нескольким причинам. Контроль над металлургическим заводом упрочит позиции "Мечела" в профильном бизнесе. А удачное расположение "Серпа и молота" в центре столицы, возможно, позволит открыть для угольно-металлургической группы новую сферу деятельности.
Многие компании мечтают сменить "временную регистрацию" в столице на полноценную "московскую прописку". "Стальной группе "Мечел" это вскоре удастся. Участники столичного рынка недвижимости делятся слухами, что уже несколько лет "Мечел" ищет здание для своего головного офиса в Москве. До сих пор эти поиски были безуспешными: "местом пребывания" угольно-металлургической группы по-прежнему является старейший офисный комплекс "Центр международной торговли" на Краснопресненской набережной. Однако ситуация очень скоро может измениться.
Одна из структур группы - инвестиционная компания "Мечел-Инвест" получила полномочия единоличного исполнительного органа старейшего металлургического предприятия Москвы - завода "Серп и молот". Продукция этого небольшого по российским меркам предприятия удачно дополняет ассортимент металлургических заводов, входящих в "Стальную группу "Мечел". Однако главную ценность для промышленников может представлять именно московская земля. Не исключено, что контроль над заводом, занимающим территорию в пять гектаров недалеко от центра города, позволит "Мечелу" превратиться в крупного московского риэлтера. Однако даже если этого не произойдет, посредничество в решении проблем завода все равно позволит "Стальной группе "Мечел" получить от его акционеров "бонусы", среди которых вожделенная "прописка" может стать не самой значительной наградой.
Заложник положения
Когда в конце XIX века французский предприниматель Гужон выбирал место на восточной окраине Москвы для своих металлургических мастерских, он наверняка не подозревал, что произойдет с его компанией спустя 120 лет. Это одно из старейших предприятий Центральной России оказалось практически в самом центре Москвы и стало заложником своего географического положения. Земля, на которой расположен "Серп и молот", оказалась гораздо ценнее его производства. По оценкам компании Vesco Realty, рыночная капитализация "Серпа и молота" колеблется на уровне $15 млн -20 млн, а его стоимость для опытного девелопера можно оценить в два-три раза большую сумму.
Такая низкая оценка стоимости предприятия неудивительна. Эпоха заводских труб, коптящих небо в советских киношедеврах о столице, прошла безвозвратно. Сейчас завод, чьи мощности некогда позволяли выпускать до 150 000 тонн стали ежегодно, производит немногим более 40 000 тонн стали. Финансовые показатели "Серпа и молота" впечатляют гораздо меньше, чем его почтенный возраст. За девять месяцев 2003 года (последние официальные данные) чистый убыток компании составил почти 0, 3 млрд руб. при выручке в 1, 23 млрд руб.
Однако история "Серпа и молота" лишь отчасти повторяет судьбу других крупных, но убыточных промышленных предприятий Москвы. Разница заключается в том, что завод не попал в руки таких компаний, как, например, "Росбилдинг" или АФК "Система", специализирующихся на недружественных поглощениях предприятий с их последующим превращением в торгово-офисные центры. Возможно, это произошло потому, что контрольный пакет акций "Серпа и молота" сложно консолидировать: в числе акционеров завода значились подконтрольная его менеджменту инвесткомпания "Мета-Инвест", Российский фонд федерального имущества, российская "дочка" американского банка Credit Swiss First Boston, внешнеторговое госпредприятие "Промсырьеимпорт" и множество физических лиц.На протяжении нескольких лет "Серп и молот" размещал допэмиссии акций, которые затем аннулировались, что, впрочем, не мешало происходить частым изменениям в составе акционеров завода. Наконец, в уставный капитал "Серпа и молота" вошли московские власти. Департамент имущества Москвы впервые упомянут в списке лиц, имеющих право на участие в собрании акционеров компании, в мае 2002 года (19, 7% акций). С тех пор доля правительства Москвы, некогда принимавшего участие в "оздоровлении финансово-экономического положения" "Серпа и молота", значительно выросла. В номинальном держании опорной финансовой организации столичных властей - Банка Москвы находится 37, 1% акций завода. Еще 33, 3% акций "Серпа и молота" владеет "Мета-Инвест". С этими акционерами и пришлось вести переговоры владельцам "Мечела", собирающим в свою группу российские производства спецсталей.
Московские радости
Интерес "Стальной группы "Мечел" к "Серпу и молоту" объясним. Производство московского завода не очень крупное, зато оно идеально дополняет ассортимент металлургических предприятий, объединенных вокруг "Мечела". Так, в некоторых сегментах рынка московский завод имеет очень весомые позиции (например, в сегменте быстрорежущегося листового проката его доля доходит до 100%). Не случайно в последнем доступном для аналитиков отчете "Серпа и молота" (за третий квартал 2003 года) среди его основных конкурентов названы "мечеловские" Челябинский и Белорецкий меткомбинаты, а также "Ижсталь". Кроме того, еще в советские времена московский завод был ориентирован на поставки металла с
Челябинского меткомбината - главного российского производителя спецсталей. "Контроль над конкурентом позволит "Стальной группе "Мечел" увеличить масштаб своей деятельности и добиться практически монопольного положения на некоторых рынках", - полагает вице-президент ИБГ "Атон" Александр Агибалов. А эксперт ИК "Антанта Капитал" Владимир Луньков добавляет, что клиентская база "Серпа и молота" позволит расширить сбыт продукции "Стальной группы "Мечел" и что от включения нового профильного предприятия в производственные цепочки "Мечела" возможен синергетический эффект.
В самой "Стальной группе "Мечел" на этот счет имеется такая версия: "Управляющая компания планирует сосредоточиться на оптимизации корпоративного управления, структуры продаж и закупок для улучшения экономического и финансового положения завода", - пояснили здесь корреспонденту "К°". Детали соглашения о назначении "Мечел-Инвеста" исполнительным органом "Серпа и молота" в обеих компаниях комментировать не стали. Правда, существуют неофициальные сведения, согласно которым Челябинский меткомбинат будет ежемесячно поставлять на "Серп и молот" около 6000 тонн стальной заготовки для ее переработки на заводе. В прошлом году московский завод произвел 51 500 тонн проката. Это очень мало по сравнению с 4, 2 млн тонн - общим объемом выпуска металлопроката всеми заводами "Стальной группы "Мечел" (кстати, далеко не самого крупного производителя металла в России). Однако из этих крох можно слепить две вкусные "булочки". Во-первых, на гигантской территории московского завода почти наверняка будет организован склад продукции других предприятий "Стальной группы "Мечел". Это значительно упростит логистики всей группы компаний. Заметим, что особых затрат это не потребует: по договору "Мечел-Инвест" не обременен никакими инвестиционными обязательствами в отношении "Серпа и молота".
И во-вторых, переориентация московского завода на поставки металла из Челябинска позволит сократить объем литейного производства в столице. Также челябинцы едва ли существенно увеличат объемы производства проката в Москве с ее дорогостоящей рабочей силой (по данным Федеральной службы государственной статистики, в мае 2004 года средняя заработная плата в Москве - 9819 руб. - в 1, 7 раза превышала показатель Челябинской области -5641 руб.). Не исключено поэтому, что многим из более чем 3000 трудящихся "Серпа и молота" придется искать другое место работы. Здесь чиновникам придется сделать сложный выбор: направить пафосную риторику в защиту экологии или же в защиту рабочих мест. Впрочем, некоторые обстоятельства способны облегчить их муки.
"Процессы оптимизации", о которых говорят в "Стальной группе "Мечел", подразумевают организацию основного производства завода на компактной территории. "Так поступают многие крупные предприятия России. Например, завод "Ростсельмаш" освоил более рентабельное производство на меньшей территории, а часть своего имущественного комплекса выставил на продажу", - вспоминает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижмость" Сергей Модестов. Подобные "превращения" нередки и в столице. Так, новые владельцы завода "Электропровод" очищают территорию площадью 3, 6 гектара от зданий, непригодных для аренды, а остальные площади уже сданы арендаторам. А швейная фабрика по улице Докукина была перемещена в соседнее здание, после того как инвесторы разделили ее производственные и деловые потоки. Так что у акционеров "Серпа и молота" - напомним, что сильные позиции здесь занимает мэрия, "по совместительству" определяющая правила на московском рынке недвижимости, - для маневра появится пространство в прямом смысле этого слова.
Место жительства и работы
Сохранение на "Серпе и молоте" производства позволит ее нынешним акционерам откреститься от возможных сравнений с агрессивным "Росбилдингом", ставшим настоящим пугалом для директоров столичных заводов благодаря своим захватам убыточных столичных предприятий, закрытию производств и увольнению персонала. Тем не менее "Серп и молот" уже давно и достаточно активно встраивается в коммерческие отношения на рынке недвижимости. Корпуса завода появились в продаже на рынке еще три года назад, а их аренда стала возможна еще раньше. Например, в 2003 году стоимость квадратного метра одного из заводских корпусов на шоссе Энтузиастов колебалась от $1000 до $1300 за 1 кв. м. Для сравнения: цена квадратного метра помещений такого же уровня в это время могла доходить до $2500.
По словам генерального директора компании Vesco Realty Вячеслава Ширяева, правительство Москвы периодически изымает куски заводской территории под разрозненное строительство недвижимости и инфраструктурных объектов. В октябре 2003 года на территории завода открылся первый торговый центр - "Рогожская застава" площадью более 20 000 кв. м и ставками аренды от $240 до $350 за кв. м. Сейчас на заводе, занимающем огромную территорию в пять гектаров, действует только один участок по металлообработке, остальные помещения и цеха сданы арендаторам под офисы, производственные линии и склады. Это хозяйство именуется громким словом "технопарк".
Перепоручение производственных проблем другой компании позволит акционерам "Серпа и молота" плотнее заняться вопросами недвижимости. Территория завода сравнима с целым жилым кварталом. Правда, на месте бывшей промзоны можно строить только самое дешевое типовое панельное жилье. Кроме того, в этом случае придется проводить рекультивацию земли: стоимость подобных работ девелоперы оценивают более чем в $30 - 40 млн. Надежды девелоперов на большие прибыли от строительства жилых домов могут не оправдаться.
Более стабильную прибыль способна обеспечить коммерческая недвижимость. По словам аналитика ИК "Ост Вест Групп" Андрея Катышкова, доходность от операций по переоборудованию заводских площадей под коммерческую недвижимость может достигать 30% в год. К возникновению на территории завода "Серп и молот" квартала офисной застройки есть все предпосылки. До последнего времени район шоссе Энтузиастов не рассматривался девелоперами как перспективный. Этому мешали пробки на дорогах и репутация "пролетарского" района. Однако с появлением Третьего транспортного кольца спрос на недвижимость в районе стал расти. "Если в скором времени здесь появится квартал офисов класса В со стоимостью аренды $300 -350 за 1 кв. м, то он будет крайне востребован", - уверяет консультант отдела нежилых помещений компании Penny Lane Realty Ян Аль-Нури.
Своя игра?
Помимо акционеров "Серпа и молота" свои планы по освоению обширной заводской территории имеются и у "Мечела". Компания может не ограничиться созданием здесь склада готовой продукции. Правда, нам в "Стальной группе "Мечел" заявили, что "вопрос управления недвижимостью в целях, не связанных с основной деятельностью завода, не входит ни в компетенцию, ни в намерения компании". Действительно, основным профилем деятельности группы является металлургия и горнодобывающая промышленность. Судя по всему, это очень прибыльный бизнес: по предварительным прогнозам, годовой оборот группы в 2004 году может превысить $1, 4 млрд при средней рентабельности в 20% (консолидированного отчета у "Стальной группы "Мечел" нет, поэтому мы приводим лишь оценочные данные). По сведениям компании Paul's Yard, владельцы металлургических предприятий в качестве объекта для вложений своих сверхприбылей рассматривают недвижимость.
Эксперты скептически относятся к возможности перепрофилирования "Мечела" в девелоперскую компанию. Генеральный директор управляющей компании Park Management Илья Рафалович утверждает: "Я никогда не слышал о том, чтобы "Мечел" управлял недвижимостью. Вряд ли компания считает для себя это направление приоритетным. Разумеется, некоторая оптимизация площадей будет иметь место: в рамках любого цикла управления предприятием выявляется какая-то часть площадей, которая используется для получения косвенного дохода. Однако я бы не рискнул предположить, что заводские площади "Серпа и молота" будут переоборудованы под коммерческую недвижимость".
Здесь есть еще одна сложность: структуры "Мечела" пока не замечены среди акционеров "Серпа и молота", и возможность их вхождения в уставный капитал завода якобы даже не рассматривалась. Владимир Луньков из ИК "Антанта Капитал" уверяет, что московские чиновники стремятся контролировать любые процессы в сфере недвижимости. "Имеющийся у правительства Москвы пакет акций "Серпа и молота" позволяет ему заблокировать любые решения о реорганизации компании. Это сильный игрок, без поддержки которого подобную операцию сложно осуществить", - говорит аналитик. По всей видимости, именно желанием акционеров "Серпа и молота" подстраховаться объясняется небольшой срок заключения договора с "Мечел-Инвестом" - всего на один год. Вряд ли за это время у завода сможет скопиться значительная кредиторская задолженность, позволяющая задействовать алгоритм выкупа акций компании за "образовавшиеся" долги.
