В борьбу за подмосковные гектары вступают новые серьезные игроки. На днях компания MiUhouse Capital, управляющая активами губернатора Чукотки Романа Абрамовича, приобрела ЗАО "Матвеевское", одно из крупнейших сельхозпредприятий Московской области. Но, несмотря на имидж победителя, по мнению участников рынка, Абрамовичу вряд ли удастся стать крупным землевладельцем: передел рынка подмосковной земли почти завершился. Фактически вся земля сельхозпредприятий в ближайшем Подмосковье (в радиусе 30 км) уже скуплена. Ряд собственников владеют несколькими участками по 500 -1500 га. Среди основных игроков на подмосковном земельном рынке называют компании "Промсвязь", "НИКойл", "Абсолют", ЗАО "Ведомство" и др. Например, на Дмитровском шоссе одному землевладельцу принадлежит порядка 60 000 га. По словам директора департамента продаж управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, застроить такие крупные земельные площади коттеджами или продать в розницу практически невозможно: это не позволяет сделать существующая емкость рынка. Например, чтобы застроить участок в 750 га, необходимо инвестировать порядка $1, 5 млрд. При этом объем всего загородного рынка, по оценке Яхонтова, составляет около $12 млрд.
Однако основная проблема после приобретения земли у сельхозпредприятия заключается в ее перепрофилировании. Именно сложности со сменой назначения сельхозземель не дают участкам попасть на рынок земли, предназначенный для строительства. О том, чтобы охладить пыл инвесторов, позаботились областные власти. Участники рынка сетуют, что до августа 2004 года перевод сельхозземли в другую категорию происходил значительно проще. Сейчас сменить назначение земли под совхозом стало практически невозможно. По одной из версий, причиной ужесточения контроля стало запоздалое желание губернатора Московской области Бориса Громова обеспечить продажу участков в нужные руки в ответ на обвинения федеральных властей в беспорядочной распродаже подмосковных совхозов. Таким образом, земли с обременением стали малопривлекательными с инвестиционной точки зрения.
Но существует и другая точка зрения. "В Подмосковье очень высокий спрос на нежилую недвижимость. Земли разоренных совхозов как нельзя лучше подходят для строительства дефицитных складов, заводов и промпредприятий. Участков же для такого строительства в области практически нет. Поэтому, если инвестор хочет построить склад, ему ничего не остается, как пуститься в "авантюру" с приобретением сельхозземли и ее последующим перепрофилированием", - говорит один из участников рынка. Отчасти поэтому большинство землевладельцев сознательно не выходят на вторичный рынок. Например, почти все банки расценивают приобретенные земли как собственную капитализацию. "В конце концов такие участки можно заложить под кредит", - считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев. Однако среди подмосковных землевладельцев есть компании, которые специализируются на перепродажах. Огромные земельные наделы переходят из рук в руки в ожидании, когда областные власти разберутся со своей земельной политикой. Так, по мнению Владимира Яхонтова, покупка Millhouse Capital 5000 га земли ЗАО "Матвеевское" была совершена уже на вторичном рынке.
