Московские торговые центры все заметнее перераспределяют площади от традиционного ритейла к развлечениям, общепиту, спорту и сервисам. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года досуговые операторы занимали 31% площадей столичных ТЦ против 24% годом ранее. В целом по России трафик торговых комплексов, по данным Focus Technologies, за тот же период снизился на 3% год к году. Рост доли досуга пока не сопровождается общим ростом посещаемости.
Досуг занимает все больше площади
По расчетам IBC Real Estate, на развлекательные и досуговые форматы в московских торговых комплексах приходится 1,9 млн кв. м из 6,13 млн кв. м. В 2023 году их доля составляла 19%, затем выросла до 22%, годом позже — до 24%. В первой половине 2026 года прирост ускорился до 7 п. п. против 2–3 п. п. за сопоставимые периоды предыдущих лет.
Оценки консультантов различаются из-за методологии и состава категорий. Focus Technologies оценивает долю досуговых арендаторов в столичных ТЦ в среднем до 30%, а в новых объектах — выше. Павел Люлин (ATER) приводит близкую оценку: развлечения, спорт и общепит занимают около 31% площадей, в новых комплексах — до 44%.
Рост в квадратных метрах не означает столь же быстрого увеличения числа арендаторов. Фитнес-клуб, семейный развлекательный центр или спортивный проект может занимать несколько тысяч квадратных метров: нескольких крупных открытий достаточно, чтобы заметно изменить структуру комплекса.
Одновременно сокращается доля fashion. По оценке CMWP, доля магазинов одежды и обуви за год снизилась примерно с 55% до 40–45%. NF Group фиксирует ту же тенденцию на более длинном горизонте: в первом полугодии 2026 года бренды одежды, обуви и аксессуаров занимали 34% помещений московских ТЦ, а за 12 лет их доля сократилась на 21 п. п.
Часть крупных сетей переходит на более компактные магазины, снижая издержки и сохраняя рентабельность. Дополнительные площади освободились после ухода ряда иностранных брендов. Часть покупок уходит в онлайн, и модель с высокой долей крупных торговых арендаторов теряет прежнюю устойчивость.
Читайте также: Развлечения обошли fashion и меняют модель новых торговых центров
То, что нельзя перенести в онлайн
Освободившиеся площади занимают форматы, требующие физического присутствия: рестораны, фитнес, спортивные и развлекательные проекты.
Михаил Васильев, руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies, связывает перестройку с усилением конкуренции со стороны маркетплейсов. Торговым центрам все сложнее конкурировать только ассортиментом магазинов, поэтому растет значение форматов, которые нельзя заменить экраном и доставкой.
Развлечения, спорт и общепит дают дополнительные поводы для визита и способны увеличивать время пребывания посетителя. Магазин остается частью маршрута, но уже не обязательно его центром.
Особенно заметен сдвиг в новых объектах. В торговом комплексе Botanica, построенном Pioneer и открытом в 2025 году, в феврале на общепит, развлечения и спорт приходилось 17,7% арендопригодной площади. После запуска фудхолла и фитнес-клуба к концу года показатель достиг 41,4%, а в 2026 году вырос до 43,4%.
В «Афимолл сити» рестораны, развлечения и спорт занимают 35% из 107 300 кв. м арендопригодной площади. Для старых московских ТЦ Люлин приводит более низкую оценку — около 25% площадей под досуговые форматы. В этих объектах, по его словам, вакантность растет заметнее.
Новые комплексы могут закладывать большую долю неторговых функций еще при формировании концепции. Старым приходится менять уже сложившийся состав арендаторов и приспосабливать пространство к новой структуре.
Досуг не гарантирует трафик
По данным Focus Technologies, трафик российских торговых комплексов в первом полугодии 2026 года снизился на 3% год к году. Среднедневная посещаемость магазинов одежды и обуви сократилась на 5%. Число заказов в кафе и ресторанах с начала года также уменьшилось на 3%.
Рост доли досуга сам по себе не равен росту спроса. У торгового центра становится больше сценариев посещения, но не гарантированный поток посетителей.
Московские ТЦ становятся менее зависимыми от fashion и расширяют набор функций, ради которых посетителю нужно приехать физически. Успех этой перестройки будет зависеть не от самой доли досуга, а от способности нового состава арендаторов поддерживать устойчивый поток визитов.
