Инвесторы заявили о программах финансирования складской недвижимости Центральной Азии на общую сумму около $1,65 млрд. По расчётам IBC Global, с учётом этих и других инвесторов потенциальный объём строительства может составить около 2,8 млн кв. м при оценочной потребности региона в 7–11 млн кв. м на ближайшие десять лет. Реализацию планов ограничивают не только условия финансирования, но и недостаток подготовленных проектов институционального качества.
Потребность в складах измеряется миллионами квадратных метров
В ближайшее десятилетие Центральной Азии потребуется существенно расширить фонд современной складской недвижимости. IBC Global оценивает дополнительную потребность Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана в 7–11 млн кв. м. Речь идёт о распределительных центрах, агрологистических объектах и мультитемпературных комплексах.
Эта оценка отражает потребность в новых площадях, а не величину текущего дефицита. Её масштаб задаёт ориентир для инвестиционных программ и будущего строительства.
Спрос неоднороден. Распределительные склады, агрологистические центры и мультитемпературные комплексы выполняют разные функции. Прирост складского фонда не обязательно устранит нехватку площадей в каждом сегменте: значение имеют назначение объекта, расположение и потребности арендаторов.
По оценке IBC Global, заявленные инвестиционные программы способны обеспечить лишь часть необходимого строительства. Остальные проекты потребуют дополнительных источников капитала и подтверждённого спроса.
Инвестиции покроют лишь часть потребности
Четыре инвестиционные программы предусматривают финансирование складской недвижимости Центральной Азии на общую сумму около $1,65 млрд. Из них порядка $650 млн приходится на три специализированных инвестиционных фонда, ещё до $1 млрд планирует направить Евразийский банк развития (ЕАБР) до 2031 года.
Два европейских фонда, по заявлениям их представителей, располагают совокупным капиталом $400 млн и рассматривают приобретение готовых складов и участие в строительстве. Central Eurasia Warehouses Private Equity Fund формирует капитал в размере $250 млн.
ЕАБР развивает кредитование складской инфраструктуры и намерен содействовать созданию более 1 млн кв. м площадей к 2031 году. Общая сумма в $1,65 млрд объединяет разные финансовые инструменты и инвестиционные горизонты, а не уже осуществлённые вложения.
Привлечение заёмных средств позволяет фондам участвовать в проектах, стоимость которых превышает их собственный капитал. По расчётам IBC Global, при доле заёмного финансирования 60% капитал трёх фондов потенциально обеспечит строительство около 1,8 млн кв. м складов. С учётом программы ЕАБР и других инвесторов расчётный объём увеличивается до 2,8 млн кв. м.
При реализации этого сценария новые площади могли бы покрыть примерно 25–40% оценочной десятилетней потребности региона. Для строительства оставшихся 4,2–8,2 млн кв. м потребовалось бы дополнительное финансирование.
Расчётные 2,8 млн кв. м пока не являются утверждённым объёмом ввода. Капитал фондов находится на разных стадиях формирования и размещения, а реализация проектов зависит от доступности кредитования, готовности объектов и спроса.
Читайте также: В Алматинском узле появится 125 тыс. кв. м складов с настройкой под задачи арендаторов
Капитал есть, готовых проектов недостаточно
Специализированные фонды расширяют возможности складского девелопмента в регионе, где высокая стоимость банковских кредитов и ограничения проектного финансирования, по оценке IBC Global, затрудняют реализацию новых объектов.
Инвесторы предлагают несколько вариантов участия: финансирование строительства, приобретение склада после ввода в эксплуатацию или покупку объекта со стабилизированным арендным доходом. Девелоперы могут привлекать средства на разных этапах проекта и возвращать вложенный капитал после продажи готового комплекса.
Станислав Ахмедзянов, партнёр Central Eurasia Warehouses Private Equity Fund, связывает участие фонда на стадии девелопмента с большей определённостью финансового плана строительства и снижением рисков последующего выхода из актива.
При этом, по оценке IBC Global, готовых проектов институционального качества в Центральной Азии сейчас меньше, чем заинтересованного инвестиционного капитала. Не каждый объект, предлагаемый девелоперами, соответствует требованиям фондов.
Инвесторы оценивают не метры, а спрос
Основной интерес специализированных фондов сосредоточен на складах класса А и объектах сопоставимого качества площадью преимущественно от 20–25 тыс. кв. м. Инвесторы рассматривают действующие комплексы с арендным доходом и новые девелоперские проекты.
Помимо технического класса и площади, существенное значение имеют расположение объекта, состав арендаторов, стадия готовности и устойчивость грузопотоков.
Старший инвестиционный советник Cerberus Frontier Михеил Нибладзе связывает инвестиционную оценку логистического объекта с его ролью в цепочке поставок. Для решения о финансировании важны будущие пользователи комплекса, устойчивость спроса на его услуги и экономика перевозок.
Интерес инвесторов распространяется также на терминалы и таможенную инфраструктуру вдоль международных транспортных коридоров. Однако близости к грузовому маршруту недостаточно: функция объекта должна соответствовать характеру перевозок и потребностям клиентов.
Действующие и строящиеся склады требуют разного подхода к оценке. В первом случае инвестор располагает данными об арендном доходе. Во втором — оценивает будущий спрос, условия строительства и возможности последующей продажи или эксплуатации.
Девелоперам необходимо обосновать, кто будет пользоваться комплексом и насколько его характеристики отвечают логистическим задачам арендаторов. Эти требования приходится учитывать ещё при подготовке проекта.
От инвестиционных планов — к строительству
Для девелоперов специализированные фонды становятся дополнительным источником капитала наряду с банковским кредитованием. Финансирование строительства и продажа готовых объектов могут использоваться на разных этапах проекта. Доступность этих инструментов зависит от качества самого актива.
Для логистических операторов, ретейлеров и других арендаторов инвестиционные программы создают предпосылки для расширения предложения современных складов. Сроки ввода будут определяться готовностью проектов, условиями финансирования и устойчивостью спроса.
Отдельные программы уже переходят к конкретным строительным проектам. В августе 2026 года ЕАБР подписал кредитный договор на первый этап строительства «Griffin Логопарк Алматы». Общая площадь комплекса должна составить около 125,5 тыс. кв. м, объём инвестиций оценивается примерно в $125 млн.
Кредитное соглашение формирует финансовую основу строительства, но не означает ввода соответствующих площадей в эксплуатацию.
По оценке IBC Global, дальнейший масштаб вложений будет зависеть от спроса, финансовых условий, участия иностранных инвесторов и геополитической ситуации. Расчётные 2,8 млн кв. м потенциального строительства пока не гарантированы.
Заявленный капитал расширяет возможности девелоперов, но пока опережает предложение подготовленных проектов. От того, сколько из них привлекут финансирование и будут введены в эксплуатацию, зависит масштаб сокращения потребности региона в новых складах.
