По данным компании JLL, в 2014 году в Киеве было введено 71,6 тыс. кв. м арендуемых площадей в новых торговых центрах, что на 36% ниже показателя предыдущего года и является наименьшим результатом за последние три года.
При этом в последнем квартале не было открыто ни одного ТЦ.
В течение года начали работу ТРЦ «Атмосфера» (30,2 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Проспект» (41,4 тыс. кв. м GLA, включая «Ашан»). Изначально заявленные на 2014 год такие суперрегиональные проекты, как ТРЦ «Республика», ТРЦ «Лавина Молл», ТРЦ BlockBuster Mall, были перенесены на 2015 год. В результате анонсированный на 2015 год объем ввода торговых центров в Киеве составляет около 460 тыс. кв. м. Однако, по прогнозам специалистов JLL, почти половина проектов будет перенесена на 2016 год, а реальный показатель этого года окажется примерно вдвое ниже и не превысит 250 тыс. кв. м. Но даже в этом случае объем ввода торговых центров станет рекордным для рынка Киева.
Динамика объема торговых площадей в Киеве
Источник: JLL
«Объекты, которые сейчас находятся на стадии строительства и планируют открываться в 2015-2016 годах, столкнутся со сложностями в заполнении арендаторами. В текущей политико-экономической ситуации значительная часть торговых операторов, формирующих ядро ТЦ, не готовы инвестировать в открытие новых магазинов. Некоторые потенциальные арендаторы уже уведомили девелоперов о приостановлении развития на ближайшее время. Как следствие, даже знаковые объекты, запланированные к открытию в 2015 году, будут вынуждены фазировать ввод торговых площадей даже там, где это раньше не было предусмотрено первоначальной концепцией, а также предоставлять льготные условия якорным и ключевым сетевым операторам», - комментирует Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине.
Международные ритейлеры на рынке Украины в 2014 году были крайне осторожны. За прошедший год в стране начали работу лишь 16 новых операторов, что на 20% ниже показателя 2013 года. При этом более половины вышли на рынок в самом начале года, еще в 1-м квартале. Активность локальных компаний, наоборот, достаточно высока, в особенности в сегменте общественного питания. В 2014 году в Киеве открылось около 70 новых ресторанов и баров, и менее 3% из них – это представители международных сетей (Paul и Vapiano).
«Несмотря на тяжелую макроэкономическую и социополитическую ситуацию в стране, зарубежные торговые операторы продолжают рассматривать украинский рынок для развития. В первую очередь это турецкие, а также некоторые европейские ритейлеры. Выход новых торговых операторов в основном зависит от политико-экономической ситуации в стране, а также в немалой степени от того, какие новые объекты будут действительно открыты в 2015 году», - комментирует Анна Чуботина.
В 4-м квартале 2014 года уровень вакантности в киевских торговых центрах снизился почти на 1,5 п.п. к предыдущему кварталу и составил около 8%, что связано с высокими темпами заполняемости ТРЦ «Проспект», а также снижением доли свободных площадей в некоторых торговых центрах, открытых в конце 2013 года. В то же время уровень вакантности в остальных качественных торговых центрах в Киеве в 4-м квартале остался практически неизменным по сравнению с предыдущим кварталом. В целом за 2014 год доля свободных площадей в ТРЦ Киева выросла на 1,5 п.п.
Динамика доли вакантных площадей в торговых центрах Киева
Источник: JLL
«В 2015 году мы ожидаем увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах, - прогнозирует Анна Чуботина. – Причем значительный объем пустующих помещений будет наблюдаться в новых ТРЦ, тогда как в действующих успешных объектах существенных изменений не предвидится, поскольку в случае ухода одних арендаторов их площади могут быть заняты другими операторами, закрывающими торговые точки в менее эффективных объектах».
В 2014 году наблюдалось существенное снижение арендных ставок в долларовом эквиваленте до 960 долл. за кв. м в год с 1,2 тыс. долл. за кв. м в год на конец 2013 года, причем основной пересмотр ставок произошел в первой половине года. В связи с валютными колебаниями сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров аренды. Среди наиболее распространенных форм индивидуальных договоренностей можно выделить фиксацию арендной ставки в гривне по курсу ниже НБУ, предоставление скидки для ставки в долларах, а также переход на минимальную фиксированную арендную ставку с доплатой процента от товарооборота. Арендодатели и арендаторы обычно оговаривали срок действия пересмотренных условий, по истечении которого достигнутые параметры пролонгировались далее. Эксперты JLL ожидают сохранения практики индивидуальных договоренностей и в первом полугодии 2015 года.
