Вместе с девальвацией рубля растущий уровень вакансии усиливает давление на арендные ставки в долларах США
Компания CBRE подвела итоги III квартала 2014 года на рынке торговой недвижимости московского региона
По данным нового исследования компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, основной характеристикой московского рынка торговой недвижимости в III квартале 2014 года стало дальнейшее снижение потребительской активности.
Начиная с середины II квартала 2014 года средняя посещаемость торговых центров Москвы стала показывать отрицательную динамику. Особенно это коснулось крупноформатных торговых центров.
Снижение потребительской активности привело к перераспределению спроса в сторону торговых центров районного и окружного формата.
При этом спрос со стороны новых международных сетей остаётся активным. В течение III квартала на московский рынок вышло 11 новых брендов, что стало рекордным показателем за последний год. Всего за девять месяцев вышло уже 29 международных сетей, а до конца года на рынок может выйти еще 10 новых международных розничных сетей.
Данная активность происходит на фоне некоторого замедления развития уже работающих в России игроков, которые опасаются негативного влияния текущих геополитических проблем на потребительский спрос. Так, свои программы развития сократили немецкие сети спортивной одежды и обуви Adidas и Reebok, которые планируют открыть 80 новых магазинов в 2015 году вместо ранее намеченных 150. О возможном сокращении поставок в Россию также заявила американская спортивная сеть Columbia. Кроме того, в III квартале американская сеть быстрого питания Wendy`s заявила о планах покинуть российский рынок до конца года, мотивируя закрытие достаточно высокой конкуренцией со стороны уже существующих игроков. В связи со снижением эффективности бизнеса, корейская сеть электроники Samsung приняла решение закрыть более 20% существующих салонов на территории России.
Розничные операторы продолжают экспериментировать с новыми форматами. Так, в сентябре в ТРЦ «Мега Белая дача» в новом формате открылся первый в Москве гипермаркет ТВОЕ, первый Adidas Home Court в интерактивном формате появился в ТРЦ Метрополис, а компания Lego объявила о намерении оснастить существующие магазины особыми интерактивными и обучающими зонами для детей в ближайшее время.
Согласно данным отчета CBRE, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по итогам III квартала 2014 года вырос до 3,8 %.
В III квартале 2014 года было введено четыре торговых центра: два – в составе торгово-офисных центров «Водный» и «МЦ», а также районные центры «Браво» и «Алфавит». Суммарная арендопригодная площадь открытых торговых центров составила 75 500 кв. м., а всего с начала года было введено уже 356,5 тыс. кв. м., что стало историческим рекордом.
В результате объем предложения торговых площадей в Москве достиг отметки 4 456 тыс. кв. м., или 367 кв. м на 1 000 жителей.
До конца 2014 года девелоперы планировали открытие еще девяти торговых центров, суммарной площадью порядка 612 тыс. кв. м GLA. По прогнозам CBRE, фактический ввод площадей может оказаться ниже из-за переноса открытий большей части ТРЦ на 2015 год.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы
III кв. 2014
2014П
2015 О
Общее предложение, млн. кв. м
4 456
4 700
5 400
Объем нового строительства, тыс. кв. м
75 500
600
700
Прайм ставка аренды в ТЦ,
$ / кв. м / год
2 060
2 060
2 060
Средняя доля вакантных площадей, %
3, 8
5-6
7
Ставка капитализации
9,0
9,0 – 9,5
9,0-9,5
Прайм ставка стрит ритейл, $ / кв. м / год
7 600
7 600
7 000
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
На рынке стрит ритейла в III квартале увеличился уровень вакантных площадей на главных торговых улицах и составил порядка 7%.
В июле состоялось официальное открытие первой в России гастрономической улицы – Аллеи Романов.
Уровень вакантных площадей на пешеходных улицах Москвы существенно ниже, чем на основных торговых коридорах. Максимальный уровень предложения на пешеходных улицах зафиксирован на улицах Большая Дмитровка и Арбат, минимальный – в Климентовском переулке и на Никольской улице.
В III квартале была официально завершена реконструкция улиц Покровка и Пятницкая, что стимулировало увеличение арендных ставок на них, в среднем, на 10-15%, в отдельных случаях – до 20%.
Арендные ставки на пешеходных улицах, в целом, остались на прежнем уровне, за исключением Столешникова переулка, где диапазон ставок увеличился.
По данным отчета CBRE, общийобъем предложения в торговых центрах современного уровня в России на сегодняшний день составляет 17,1 млн. кв. м.
В III кв. 2014 года в городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) было открыто четыре новых торговых центра и третья очередь существующего ТРЦ «Планета»,Красноярск. Суммарная арендопригодная площадь новых объектов составила 193 000 кв. м. До конца 2014 года в региональных городах России анонсирован ввод порядка 1 млн. кв. м торговых площадей, а всего на разных стадиях строительства находится почти 3 млн. кв. м.
По прогнозам CBRE, по итогам 2014 года прирост торговых площадей в России (с учетом Москвы и Санкт-Петербурга) составит порядка 1,4-1,5 млн. кв. м.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России, комментирует:
«В ближайшие пару кварталов ритейлеры ощутят на себе влияние продолжающегося снижения темпов деловой активности и мощной девальвации рубля, произошедшей в III квартале. Данная проблема особенно сильно затронет игроков, ориентированных на импорт. Вследствие этого вновь вводимые объекты торговой недвижимости ощутят еще большее замедление спроса на стороны арендаторов. Уже устоявшиеся схемы также могут столкнуться с растущими сложностями, т.к. достаточно сильно обострится проблема рентабельности арендаторов. Уровень вакансии по итогам года может превысить 5%, а конкуренция между торговыми центрами еще больше обострится».
