В I квартале 2026 года рынок торговой недвижимости Москвы почти перестал прирастать новыми объектами. По данным NF Group, за январь—март в столице ввели 9,5 тыс. кв. м общей площади и 6,2 тыс. кв. м арендопригодной — против 129,1 тыс. и 78,2 тыс. кв. м годом ранее. За квартал открылся только один торговый центр — «Нахимов» в составе жилого комплекса.

Это не выглядит случайной просадкой. Москва не осталась без нового предложения, но прежний ритм роста — с более заметными запусками и крупными форматами — явно сбился. На его месте складывается другая конфигурация: меньше больших объектов, больше локальных центров и более высокий вес у реконцепции действующего фонда.

Один объект вместо пяти

К концу марта общий объем действующих торговых центров в Москве достиг 15,1 млн кв. м общей площади и 7,8 млн кв. м арендопригодной. На этом фоне один новый объект не меняет масштаб рынка, но меняет его динамику. Год назад за тот же период в столице открылись пять торговых центров; теперь — один. Снижение по вводу превысило 90% год к году.

«Нахимов» показателен и сам по себе. Это микрорайонный центр с арендопригодной площадью 6,2 тыс. кв. м, встроенный в жилую застройку и рассчитанный на локальный спрос, а не на широкий городской поток.

После крупного цикла

NF Group связывает замедление нового строительства с низкой активностью девелоперов и тем, что в 2025 году на рынок вышли последние объекты ADG Group, несколько лет поддерживавшие новое предложение в Москве. Спад в таком контексте выглядит не как неудачный квартал, а как окончание предыдущего цикла расширения.

Рынок больше не получает прежнего объема крупных запусков. Новые проекты выходят точечно и в гораздо более компактной конфигурации. Поэтому слабый старт года скорее фиксирует изменение девелоперской повестки, чем временный сбой в статистике.

Размер имеет значение

Сокращение ввода сопровождается изменением самого продукта. Средняя площадь новых торговых центров в Москве снижается: если в 2025 году она составляла 13,2 тыс. кв. м, то по итогам 2026 года, по прогнозу NF Group, составит 12,3 тыс. кв. м. Квартальный ввод — объект с GLA 6,2 тыс. кв. м — лишь подчеркивает это смещение.

По прогнозу NF Group, в 2026 году основу нового строительства по количеству составят окружные, районные и микрорайонные торговые центры. Ввод региональных и суперрегиональных объектов не запланирован. В списке будущих запусков преобладают сравнительно небольшие проекты в разных округах Москвы, тогда как крупных центров немного.

Время старого фонда

При слабом новом строительстве внимание неизбежно смещается к существующим объектам. По оценке NF Group, на начало 2026 года 51% торговых центров Москвы нуждается в обновлении. Речь уже не о косметике, а о способности объекта удерживать арендаторов, трафик и коммерческую устойчивость.

В 2026 году о планах по реконцепции заявили сразу несколько объектов. ТЦ «Митино» готовит обновление с перераспределением площадей и усилением якорных и сервисных функций. О реконцепции также объявили центры дизайна и интерьера Dekor&Mobel Expo и Expostroy на Нахимовском проспекте. При ограниченном новом вводе борьба за покупателя и арендатора все чаще разворачивается внутри уже действующего фонда.

Вакантность держится, но не окончательно

По итогам I квартала доля свободных площадей в московских торговых центрах составила 5,6%. Это на 0,1 п. п. выше результата 2025 года, но на 1,2 п. п. ниже уровня годичной давности. Пока рынок выглядит устойчиво: вакансии остаются в управляемом диапазоне.

Однако NF Group указывает, что сети, планирующие оптимизацию в 2026 году, пока только разослали уведомления, а выход свободных площадей на рынок ожидается во II–III кварталах. Часть давления еще не отражена в статистике начала года.

По прогнозу NF Group, к концу 2026 года вакантность с учетом нового строительства может вырасти до 8%, а общий объем предложения — до 15,6 млн кв. м общей площади и 8,1 млн кв. м арендопригодной. Важен не только сам прогноз, но и его контур: на рынок одновременно будут влиять новые объекты и возможный выход дополнительных площадей от арендаторов.

Арендатор стал избирательнее

Картина спроса на торговые площади тоже меняется. NF Group фиксирует структурную перестройку: часть ретейлеров продолжает адресное развитие, открывает флагманские магазины и занимает крупные площади в сильных торговых центрах; другая часть сталкивается с финансовыми ограничениями и оптимизирует портфели, закрывая убыточные точки.

В I квартале в Москве открылись крупные форматы Incanto в «Метрополисе», Alrosa Diamonds во «Временах года», Love Republic в «Павелецкой Плазе» и «Золотого Яблока» в МЕГЕ «Белая Дача». Одновременно NF Group говорит о более сдержанном потребительском поведении, которое влияет на трафик в торговых центрах. Это усиливает разрыв между сильными локациями и объектами, которым уже недостаточно просто присутствия на рынке.

Вывод

Падение ввода в I квартале 2026 года зафиксировало не просто слабый старт года, а смену масштаба. Крупные запуски редеют, новое предложение все чаще уходит в районный и микрорайонный формат, а качество действующего фонда становится критически важным. Для московского рынка торговой недвижимости 2026 год, похоже, будет годом не столько нового строительства, сколько отбора — по формату, локации и способности объекта удерживать арендатора и покупательский поток.