За последние 10 лет рынок стрит-ретейла в Санкт-Петербурге претерпел существенные изменения. Сегмент розничной торговли сместился от традиционных магазинов к более современным форматам. Кроме того, увеличился спрос на магазины шаговой доступности и службы доставки еды. Брокер рынка коммерческой недвижимости Егор Борисов выделил основные моменты, произошедшие в сегмент стрит-ретейла.
Егор Борисов, брокер по коммерческой недвижимости, группа компаний KNRU:
– В целом рынок стрит-ретейла в Санкт-Петербурге за последние 10 лет стал более разнообразным и динамичным, с большим акцентом на удобство и опыт для покупателей. Говоря о стрит-ретейле, мы подразумеваем под этим торговые помещения на первых этажах. Стрит-ретейл, как и многие другие сферы, нуждался в большей цифровизации и упрощении многих процессов для ускорения проводимых с ним операций: регистрации сделок, обременений и их снятия, юридической проверке, а также изменений юрстатуса объекта и т.п.
Несколько назад рынок недвижимости начал выходить в онлайн и в связи с этим начали активно набирать обороты специальные сервисы для рекламы и продвижения объектов, проверки чистоты, проведения и регистрации сделок с недвижимостью. В какой-то момент сервисы достигли такого уровня, что весь процесс проведения сделки с жилой недвижимостью можно было провести на одной площадке за время, пока вы пьёте кофе, однако рынок стрит-ретейла всегда оставался тем сегментом, который было невозможно уместить в те рамки, которые были бы применимы в жилой недвижимости, поэтому для этого сегмента требовался свой особый подход.
Как правило, основной причиной необходимости другого подходя является особый способ реализации многих объектов стрит-ретейла и отсутствие возможности их открытой экспозиции на рынке, ведь мы знаем, что многие собственники коммерческих помещений, особенно в ключевых локациях города, придерживаются способа закрытых продаж, где реклама объектов строго запрещена, а объекты предлагаются только определённому пулу инвесторов.
Подобный подход к реализации в основном связан с нежеланием привлекать излишнее внимание к себе и своему объекту, а также таким образом повысить ценность и стоимость экспонируемого объекта. Большинство инструментов для продвижения объектов и регистрации сделок чаще всего используется профессионалами рынка, в первую очередь агентствами недвижимости и управляющими компаниями, у которых сделки поставлены на поток и просто необходимо оперативно управлять происходящими процессами.
Так как далеко не все площадки и сервисы могли предложить рынку коммерческой недвижимости необходимые инструменты, ключевые игроки начали разработку собственных систем по систематизации и анализу данных, накопленных за долгое время работы.
Таким образом, профессиональные игроки смогли оптимизировать расходы и уменьшить процент вакантных площадей, так как, проанализировав все имеющиеся запросы от арендаторов и динамику развития крупных сетей, можно было с высокой вероятностью предсказать, какому из бизнесов может подойти то или иное помещение.
Санкт-Петербург хранит в себе рекордное количество исторического наследия архитектуры: дореволюционные здания, объекты культурного наследия или же просто значимые для этого города объекты архитектуры, ряд из которых находится в законсервированном состоянии и не стоит в очереди на реконструкцию. Многие из исторических зданий совершенно не были приспособлены к коммерческой деятельности, а уж тем более под современные требования ретейлеров и рестораторов, поэтому российский бизнес даже в этих условиях находит выход и приспосабливает модель бизнеса индивидуально под каждое помещение.
Если брать в расчёт десятилетие, то за это время девелоперы успели освоить ряд больших пятен под застройку в разных районах Петербурга, как правило, это территории бывших промышленных зон, заводов, складов или же просто неосвоенные пятна на окраине города. Чаще всего освоенные пятна отрезаны не только от основной социальной инфраструктуры города, но и от торговой. Поэтому ещё на стадии проектирования нового жилого комплекса или целого квартала девелопер предусматривает необходимое количество помещений и их примерное назначение, чтобы обеспечить жителей всем необходимым, а Петербургский бизнес помещениями с оптимальными планировочными решениями и техническими характеристиками.
Туризм в первую очередь формирует спрос на новые форматы бизнеса. Так, мы видели большой бум в мире бабл-чая, которые привезли к нам предприниматели из Китая и Кореи, так мы видим активное развитие вьетнамской и корейской кухни и много других форматов, которые стали востребованы как туристами, так и местными потребителями.
На рынке стрит-ретейла всё чаще звучат такие понятия как «пункт выдачи», «дарк-стор». Все эти понятия появились и вошли в нашу жизнь благодаря бурному развитию онлайн-торговли, которая стала доступна практически каждому, кто хотел освоить для себя новый формат бизнеса или же сделать в нём свои первые шаги. Появилось множество новых сервисов доставки, маркетплейсов и интернет-магазинов, которые предлагают доставку буквально от 15 минут или же доставку в ближайший к дому потребителя пункт выдачи. Такая молниеносная скорость доставки, конечно, потребовала уплотнения в городе и открытия огромного количества тех самых точек для организации выдачи, что очень хорошо видно в динамике за 2022 год.
Сейчас мы видим оптимизацию арендной площади, так игроки стали снимать меньшие площади, но при этом в более интересной для бизнеса локации. Мы видим готовность бизнеса принимать на себя большие риски, осваивая новые форматы и новые рынки, выводя всё это в стрит-ретейл.
