Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2020 года и прогноз на 2021 год на рынке стрит-ретейла Москвы. Совокупный объем площадей формата street retail составил 587 тыс. кв. м, средний размер помещений – 194,4 кв. м. Лидером в структуре арендаторов по профилю деятельности является сегмент общепита. Доля свободных площадей на торгово-пешеходных улицах Москвы составила 12,9%, что является рекордно высоким показателем с 2015 года[1]. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6%.
Предложение
По предварительным данным, суммарный объем площадей формата street retail в 2020 году составляет 587 тыс. кв. м, а средний размер помещений достигает 194,4 кв. м, прирост нового предложения составил 0,5%. Объем торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицы насчитывает 110,8 тыс. кв. м, прироста нового предложения за год не зафиксировано. На центральных транспортно-пешеходных и магистральных торговых коридорах города за год объем нового предложения составил 1,4 тыс. кв. м и 2 тыс. кв. м соответственно. Стоит отметить, что порядка 15 тыс. кв. м площадей стрит-ретейла находятся в зданиях, проходящих реконструкцию (ул. Никольская, ул. Арбат).
Динамика предложения в стрит-ретейле, 2020 г. к 2019 г.
|
Показатель |
2019 |
2020 |
Динамика |
|
Объем торговых помещений, тыс. м² |
583,6 |
587 |
+0,5% |
|
Средний размер помещения, м² |
194,4 |
194,4 |
- |
Knight Frank Research, 2020
*По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов: Арбат, Кузнецкий Мост (частично), Никольская, Рождественка (частично), переулки Камергерский, Столешников, Третьяковский проезд, а также несколько зон в районе Якиманка и Замоскворечье.
** По 47 центральным торговым коридорам, расположенным внутри Садового кольца (в т.ч. включая улицы Садового кольца) и пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.
В структуре площадей арендаторов наибольший объем помещений на транспортно-пешеходных улицах и крупных магистралях приходится на объекты площадью в диапазоне 100-200 кв. м – 25% и 27% соответственно. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. Прирост долей на всех типах улиц отмечен в диапазонах площадей 200-300 кв. м и 300-500 кв. м.
Структура арендаторов по площади, кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
В структуре арендаторов по профилю на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6% (снижение за год на 8 п.п.). На fashion-операторов приходится 23,9% от общего объема площадей (прирост 6 п.п.), на подарки и сувениры – 4,6%. Доли арендаторов остальных профилей не превышают 4,5%.
Структура арендаторов по профилю деятельности на пешеходных улицах, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Операторы общественного питания на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах понесли больше всего убытков в результате пандемии и принимаемых карантинных ограничений в Москве – за первое полугодие 2020 года значительно сократилась их доля в составе арендаторов. На пешеходных улицах Москвы их объем уменьшился на 8%. Среди сетей, сокративших свои точки, можно выделить рестораны «Две палочки» и кофейни «Кофе Хауз». Также закрывались несетевые кафе и рестораны – «Brasserie Мост» на Кузнецком Мосту, несколько операторов на Арбате. На транспортно-пешеходных улицах прекратили свою работу заведения сетей «Шоколадница», «Джон Джоли», Prime, «Хлеб и Вино», «Жан-Жак». Значительное количество ресторанных концепций закрылось на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой.
Продуктовые магазины, наоборот, увеличили свое присутствие на пешеходных улицах столицы на 2%. Среди новых открытий – магазины «Вкусвилл», «Добрынинский», «Пятерочка», «Мираторг», «Аленка» и «Пират-Мармелад».
Вакансия
По итогам первого полугодия 2020 года ввиду серьезных ограничительных мер зафиксировано значительное увеличение вакантных помещений формата street retail практически на всех торговых коридорах Москвы. Больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и т. д.).
В 2020 году максимальное увеличение (на 5,5 п.п.) отмечено на транспортно-пешеходных улицах, где доля вакантных помещений составила 12,9% против 7,4% на конец 2019 года. Среди центральных транспортно-пешеходных улиц Москвы существенные изменения произошли на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой. На Мясницкой стало свободным каждое четвертое помещение.
Уровень вакантности на пешеходных улицах и транспортно-пешеходных улицах вырос на 6,5 и 5,2 п.п. соответственно. Среди основных пешеходных улиц столицы больше всего доля свободных площадей возросла на Арбате, где показатель увеличился до 16%, что на 13 п.п. выше уровня конца 2019 года.
Основные пешеходные торговые коридоры
|
Улица |
2 пол. 2019 |
2 пол. 2020 |
Изменение по сравнению со 2 пол. 2019 (п.п.) |
|
Арбат ул. |
3% |
16% |
13 |
|
Кузнецкий Мост ул. |
8% |
14% |
6 |
|
Камергерский пер. |
3% |
5% |
2 |
|
Никольская ул. |
7% |
10% |
3 |
|
Рождественка ул. |
11% |
8% |
-3 |
|
Столешников пер. |
7% |
5% |
-2 |
Источник: Knight Frank Research, 2020
Динамика вакансии в стрит-ретейле, 2020 г. к 2019 г.
|
Показатель |
2019 |
2020 |
Динамика |
|
Пешеходные улицы |
3,4% |
9,9% |
+6,5 п.п. |
|
Транспортно-пешеходные улицы |
7,7% |
12,9% |
+5,2 п.п. |
|
Крупные магистрали |
12,3% |
16,8% |
+3,4 п.п. |
Источник: Knight Frank Research, 2020
На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ретейла города составляет около 107,7 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам двух торговых центров большого формата.
Ставки
По итогам первого полугодия 2020 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным на улице Кузнецкий мост и в Столешниковом переулке. Минимальный размер ставок в первом полугодии 2020 года не изменился и составил 30 тыс. руб. за кв. м в год.
Снижение верхней границы ставки аренды было отмечено в большинстве ключевых торговых коридоров города – на 4-26%, в зависимости от улицы.
Увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано на ул. Никольская, Патриарших Прудах, Новом Арбате. Увеличение нижнего порога зафиксировано на Кузнецком мосту, Никольской, ул. Петровка, Новом Арбате и в Камергерском переулке. Рост показателя обусловлен выходом на рынок помещений более высокого класса.
Ставка аренды (тыс. руб./кв. м./год), не вкл. НДС
|
2019 |
1 пол. 2020 |
2 пол. 2020 |
Изменение |
|||||
|
min |
max |
min |
max |
min |
max |
нижней границы по сравнению с предыдущим годом, п.п. |
верхней границы по сравнению с предыдущим годом, п.п. |
|
|
Кузнецкий Мост ул. |
65 |
220 |
80 |
220 |
80 |
220 |
23% |
0% |
|
Столешников пер. |
180 |
270 |
100 |
200 |
120 |
200 |
-33% |
-26% |
|
Никольская ул. |
70 |
160 |
90 |
160 |
90 |
180 |
29% |
13% |
|
Петровка ул. |
45 |
220 |
50 |
170 |
50 |
170 |
11% |
-23% |
|
Тверская ул. (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская») |
45 |
160 |
45 |
150 |
45 |
150 |
0% |
-6% |
|
Патриаршие пруды |
70 |
130 |
70 |
140 |
70 |
140 |
0% |
8% |
|
Пятницкая ул. |
35 |
125 |
35 |
125 |
35 |
125 |
0% |
0% |
|
Арбат ул. |
60 |
125 |
60 |
125 |
60 |
120 |
0% |
-4% |
|
Мира пр-т |
30 |
145 |
30 |
120 |
30 |
120 |
0% |
-17% |
|
Мясницкая ул. |
65 |
145 |
65 |
125 |
65 |
115 |
0% |
-21% |
|
Новый Арбат ул. |
45 |
105 |
50 |
105 |
50 |
110 |
11% |
5% |
|
Камергерский пер. |
60 |
120 |
70 |
110 |
70 |
90 |
17% |
-25% |
|
Садовое кольцо |
30 |
80 |
30 |
80 |
30 |
80 |
0% |
0% |
|
Кутузовский пр-т |
35 |
90 |
30 |
75 |
30 |
70 |
-14% |
-22% |
*Данные ранжированы по верхней границе 2020 г.
Knight Frank Research, 2020
Прогнозы
В течение 2020 года ключевое влияние на текущее и будущее развитие ретейлеров в торговых коридорах Москвы оказали ограничительные меры по предотвращению коронавирусной инфекции:
- Ограничения на работу предприятий общественного питания: укороченный режим работы, увеличение нормативов по посадке.
- Ограничения на работу предприятий индустрии красоты.
- Отсутствие иностранного туристического потока.
- Снижение посещаемости центральных районов столицы.
- Снижение количества сотрудников, работающих в офисе.
Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank, отмечает, что снижения доли свободных помещений на основных торговых улицах Москвы до докризисного уровня можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при более пессимистичном прогнозе – не ранее конца 2021 года: «Это связано, во-первых, с уменьшением «пропускной» способности объектов из-за новых мер безопасности, а во-вторых, с изменением покупательского поведения – это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение доходов населения. Тем не менее, портрет арендаторов основных торговых улиц останется прежним – на месте закрывшихся ресторанов уже сейчас открываются новые, то же самое касается и остальных профилей.»
В 2020 году планировалось благоустроить более 40 улиц и других общественных пространств, однако из-за эпидемии коронавируса в Москве пока приостановлены расходы на новые проекты благоустройства. В частности, на этот год по программе «Моя улица» планировалось благоустройство Ленинского проспекта, Профсоюзной улицы, улицы Красная Пресня, проспекта Андропова, шоссе Энтузиастов, переулков, расположенных между Старым Арбатом и улицей Пречистенка. При этом часть контрактов, заключенных до начала карантина, не была приостановлена. Но по некоторым из них срок выполнения основных работ перенесен на 2021 год. В частности, не отменены контракты на благоустройство шоссе Энтузиастов, Липецкой улицы и Пролетарского проспекта, парка Кусково, набережных Тараса Шевченко и Бережковской.
Несмотря на реализацию плана городских властей по созданию комфортной городской среды в более поздний срок, она окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности – продукты питания, банки и сервисные услуги.
Стартовавшая к концу 2018 года новая программа Правительства Москвы «Мой район» по благоустройству спальных районов, удаленных от центра города, а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий будут являться значимыми факторами роста нового предложения площадей стрит-ретейла. Помещения небольшого формата в спальных районах будут набирать популярность у операторов и потребителей, так как на фоне текущей эпидемиологической ситуации население будет выбирать магазины в ближайшей доступности от дома.
Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank: «По итогам десяти месяцев 2020 года мы наблюдаем рост числа вакантных помещений, а также снижение верхних границ ставок аренды на центральных торговых коридорах и основных магистралях города. Безусловно, в первую очередь это связано с пандемией коронавируса и введенными ограничениями, которые в той или иной степени продолжают действовать сегодня. Наиболее пострадавшей отраслью являются предприятия общепита, деятельность которых была ограничена одними из первых, и новые меры, введенные с 13 ноября, не позволят ресторанам дополучить значительную часть прибыли, которую приносили новогодние мероприятия. На этом фоне несколько лучше дела обстоят у сегментов fashion и drogerie, которых серьезные ограничительные меры коснулись лишь в первую волну коронакризиса. Также нельзя не отметить, что продуктовые ретейлеры и аптеки не только переживают коронакризис с наименьшими потерями, но и укрепляют свои позиции на рынке. В структуре арендаторов по профилю деятельности по-прежнему лидируют предприятия общепита, несмотря на сокращение числа точек. Мы наблюдаем сохранение спроса и открытие новых ресторанов, баров и кафе. Сейчас сложно говорить о сроках восстановления рынка, так как эпидемиологическая обстановка в стране и мире остается нестабильной. При оптимистичном прогнозе возвращение к докризисным показателям можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при пессимистичном – не ранее конца 2021 года».
[1] Аналитики Knight Frank выделяют три категории расположения помещений формата стрит-ретейл:
на пешеходных улицах с интенсивным пешеходным движением;
на центральных торговых коридорах с транспортно-пешеходным движением;
на магистральных улицах.
