Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными торговыми площадями в 13 городах России с населением более 1 млн человек (исключая Москву и Санкт-Петербург) за I квартал 2021 года. Согласно исследованию, насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках оценивается в среднем в 468 кв. м/1 000 жителей. За последние два года показатель увеличился на 5,6%, максимальный прирост отмечен в трех городах – Перми (+38,5%), Волгограде (+17,1%) и Казани (+11,5%). Пятый год подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями остается Самара – 747 кв. м/1 000 чел.
Насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках по итогам I квартала 2021 года оценивается в среднем в 468 кв. м/1 000 жителей. За последние два года показатель увеличился на 5,6%, максимальный прирост отмечен в трех городах – Перми (+38,5%), Волгограде (+17,1%) и Казани (+11,5%). Такую динамику обеспечили открытия крупных объектов: регионального ТЦ «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м) в Пермском крае, ТРК «Арбуз-Молл» (GLA: 47 тыс. кв. м) на юге Волгограда и крупного ТЦ KazanMall в Республике Татарстан (GLA: 54 тыс. кв. м).
Пятый год подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями остается Самара. При этом последнее открытие крупного объекта в городе – ТЦ «Эль Рио» (GLA: 53 тыс. кв. м) – состоялось в IV квартале 2019 года, что в совокупности с отрицательной динамикой численности населения обеспечило увеличение показателя с 688 кв. м/1 000 чел. в начале 2019 года до 747 кв. м/1 000 чел. по итогам I квартала 2021 года.
Пятерка лидеров среди городов-миллионников в России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями не изменилась. Помимо Самары в топ-5 по-прежнему входят Екатеринбург (676 кв. м/1 000 чел.), Нижний Новгород (553 кв. м/1 000 чел.), Ростов-на-Дону (504 кв. м/1 000 чел.) и Воронеж (478 кв. м/1 000 чел.). Екатеринбург остается ведущим городом-миллионником после Москвы и Санкт-Петербурга по объему профессиональных торговых площадей с GLA в 1 011 тыс. кв. м.
Рынок торговой недвижимости Самары находится на высоком уровне развития: здесь функционирует 17 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 855 тыс. кв. м. В 2020 году в Самаре началось строительство нового ТРК «Алабинский» (GLA: 54 тыс. кв. м), открытие которого должно состояться в 2022 году. В связи с этим обеспеченность торговыми площадями в городе может вырасти до 791 кв. м/1 000 чел. В среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения количества реконцепций функционирующих торговых центров, поскольку основной объем (более 50%) качественного предложения в городе сформирован объектами старше десяти лет.
Екатеринбург – четвертый по численности населения город России и второй по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (676 кв. м/1 000 чел.). В городе функционирует 32 профессиональных торговых центра совокупной арендопригодной площадью 1 011 тыс. кв. м. В Екатеринбурге много районных объектов с GLA не более 10 тыс. кв. м, при этом около 80% составляют небольшие торговые галереи. Последние четыре года рынок торговой недвижимости города отличался низкой девелоперской активностью: в период с 2017 по 2020 год был открыт всего один объект – первый региональный аутлет-центр Brands Stories (GLA: 10 344 кв. м). Вместе с тем, во втором квартале 2021 года состоялось открытие самого большого после ТРЦ «Гринвич» (GLA: 220,8 тыс. кв. м) торгового центра Екатеринбурга – Veer Mall (GLA: 76 тыс. кв. м). В перспективе трех лет в городе должен появиться еще один крупный объект в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) – ТЦ «Золотой» (GLA: 120 тыс. кв. м). Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае его ввода в эксплуатацию достигнет 745 кв. м/1 000 чел.
Нижний Новгород остается одним из самых насыщенных современными торговыми центрами городов в России: показатель обеспеченности составляет 553 кв. м/1 000 чел., объем торговых площадей в городе достиг 688 тыс. кв. м. Предложение профессиональных площадей представлено не только объектами суперрегионального масштаба, но и качественными торговыми центрами районного формата. Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода находится на стадии стагнации на протяжении последних пяти лет: с 2016 года был открыт всего один объект – ТЦ «Автозаводец» (GLA: 10,3 тыс. кв. м). В 2021 году анонсировано открытие МФК «Океанис», в составе которого запланирован аквапарк площадью 31,9 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае ввода в эксплуатацию анонсированного объекта достигнет 578 кв. м/1 000 чел.
Совокупный объем предложения рынка современной торговой недвижимости Ростова-на-Дону формируют 16 объектов с суммарной арендопригодной площадью 573,1 тыс. кв. м. В структуре рынка преобладают ТЦ районного формата. Показатель обеспеченности в городе составляет 504 кв. м/1 000 чел., значение остается стабильным. На сегодняшний день в городе ведется строительство крупного объекта на проспекте Стачки арендопригодной площадью 63,8 тыс. кв. м и ожидается открытие микрорайонного торгового центра на проспекте Шолохова (GLA: 5,8 тыс. кв. м). Прогнозируемый рост показателя обеспеченности составит 11,2% до 560 кв. м/1 000 чел. к 2022 году. Стоит отметить, что в 2022 году в Ростове-на-Дону планируют начать строительство уникального для города объекта – креативного кластера, в составе которого предусмотрены крупный гастромаркет и фудхолл.
В Воронеже функционируют 15 концептуальных торговых центров суммарной GLA 502,4 тыс. кв. м, которые преимущественно сконцентрированы в правобережной части города. Обеспеченность торговыми площадями за последние два года остается практически без изменений и составляет 478 кв. м/1 000 чел. На сегодняшний день в городе ведется строительство небольшого микрорайонного торгового центра (GLA: 4,3 тыс. кв. м) на Ростовской улице в Левобережном районе города. С учетом динамики численности населения и анонсированного объема ввода новых торговых площадей показатель обеспеченности может сократиться до 469 кв. м/1 000 чел. к 2022 году.
Уфа находится на шестом месте по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. Арендопригодная площадь профессиональных ТЦ города составляет 519,8 тыс. кв. м, а насыщенность рынка качественными торговыми площадями несколько ниже среднего показателя среди городов-миллионников – 462 кв. м/1 000 чел. Торговую недвижимость Уфы отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать наряду с качественными ТЦ. Планы по выходу новых проектов в городе пока не были анонсированы.
Омск поднялся на седьмое место, опередив Воронеж по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. В городе функционируют 15 объектов совокупной арендопригодной площадью 505,7 тыс. кв. м, из которых к профессиональным можно отнести только три: ТРЦ «Мега», открытый в 2009 году (GLA: 130 тыс. кв. м), две очереди ТЦ «Континент» (общая GLA: 151 тыс. кв. м), а также ТЦ «Триумф», открытый в 2007 году (GLA: 31 тыс. кв. м). Для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата. В перспективе трех-пяти лет анонсировано открытие крупного торгового центра «Олимп» (GLA: 70 тыс. кв. м.), ввод в эксплуатацию которого поспособствует росту показателя обеспеченности c 444 кв. м/1 000 чел. до 504 кв. м/1 000 чел.
Объем предложения качественных торговых площадей в Челябинске составляет 494,2 тыс. кв. м, а насыщенность рынка ниже среднего показателя среди городов-миллионников – 416 кв. м/1 000 чел. Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска является сохраняющийся ярко выраженный дисбаланс профессиональных центров и объектов, которые не относятся к таковым – менее половины ТЦ города являются концептуальными. На сегодняшний день анонсировано строительство трех новых торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 176,3 тыс. кв. м, сроки строительства не озвучены. В связи с этим можно ожидать, что в краткосрочной перспективе обеспеченность торговыми площадями в городе не претерпит существенных изменений.
В Казани функционирует 15 профессиональных и полупрофессиональных торговых центров общей арендопригодной площадью 489,3 тыс. кв. м. По объему предложения качественных торговых площадей Казань занимает десятое место в рейтинге городов-миллионников, опережая Красноярск, Волгоград и Пермь. Стоит отметить, что в период с 2016 по 2019 гг. наблюдалось снижение девелоперской активности в сегменте. Однако в уже в IV квартале 2020 года состоялось открытие крупного ТЦ KazanMall (GLA: 52 тыс. кв. м), что способствовало росту показателя обеспеченности качественными торговыми площадями на 11,5% – с 349 кв. м/1 000 чел. до 389 кв. м/1 000 чел. Тем не менее значение остается ниже среднего показателя среди городов-миллионников. На сегодняшний день в Казани анонсирован проект крупного ТЦ «ТАТА» (GLA: 117 тыс. кв. м), точные сроки реализации которого не обозначены.
В Красноярске функционирует 17 качественных торговых объектов с общей арендопригодной площадью 412,8 тыс. кв. м. Бум развития рынка пришелся на 2007-2008 гг., когда было открыто два крупных торговых центра: крупнейший на данный момент качественный объект в городе – ТЦ «Планета» (GLA: 76,5 тыс. кв. м), а также ТЦ «Июнь» (GLA: 50 тыс. кв. м). С 2019 года не состоялось ни одного открытия новых концептуальных торговых центров, в связи с этим обеспеченность рынка качественными площадями остается практически неизменной и составляет 378 кв. м/1 000 чел. Планы по выходу новых проектов в городе пока не были анонсированы.
Совокупный объем качественной торговой недвижимости в Новосибирске составляет 587,7 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Город находится на 11 месте по обеспеченности торговой недвижимостью – 363 кв. м/1 000 чел., опережая только Волгоград (342 кв. м/1 000 чел.) и Пермь (327 кв. м/1 000 чел.). В Новосибирске отмечается определенный дисбаланс показателя по районам, кроме того, практически две трети объектов старше десяти лет и не отвечают современным требованиям рынка. В перспективе двух лет планируется открытие двух новых торговых объектов – ТЦ «Европейский» арендопригодной площадью порядка 45 тыс. кв. м и МФК «Снежная миля» с торговой составляющей около 11 тыс. кв. м GLA, строительство которого ведется с 2015 года. Уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в случае ввода в эксплуатацию анонсированных объектов достигнет 395 кв. м/1 000 чел.
Волгоград занимает 12 место в рейтинге городов-миллионников по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями – 342 кв. м/1 000 чел. Предложение на рынке представлено торговыми объектами различного качества, суммарная арендопригодная площадь которых составляет 343,5 тыс. кв. м. За последние четыре года в городе состоялось открытие всего двух новых объектов – ТЦ «Юбилейный» в 2018 году (GLA: 12 тыс. кв. м) и ТРК на юге города «Арбуз-Молл» в 2019 году (GLA: 47 тыс. кв. м). В перспективе двух лет должен появиться еще один концептуальный объект – ТЦ «Медведица» (GLA: 22 тыс. кв. м).
В Перми функционирует 17 торговых объектов, арендопригодная площадь которых составляет 343 тыс. кв. м., к профессиональным можно отнести 13. Протяженность города способствует развитию микрорайонного формата небольшой площади – практически две трети функционирующих объектов имеют арендопригодную площадь, не превышающую 10 тыс. кв. м. В апреле 2021 года состоялось открытие крупнейшего в Пермском крае регионального торгового центра «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м), который помимо масштаба выделяется также стилистическим оформлением. В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию заявлены три новых объекта: вторая очередь ТЦ «СпешиLove» (GLA: 5 тыс. кв. м), ТЦ «Искра» (GLA: 9 тыс. кв. м) и ТРЦ «Эспланада» (GLA: 41 тыс. кв. м). Таким образом, ожидаемый рост показателя обеспеченности составляет 14,5% – с 327 кв. м/1 000 чел. по состоянию на начало 2021 года до 374 кв. м/1 000 чел. к концу 2022 года.
Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями в городах-миллионниках в I квартале 2021 года, кв. м/1 000 чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Мы наблюдаем положительную динамику по обеспеченности городов-миллионников качественными торговыми площадями: среднегодовой темп роста за прошедшие пять лет по всем регионам составил порядка 2,7%. За анализируемый период стало заметно неравномерное развитие городов с точки зрения торгового сегмента: пик в Новосибирске, Воронеже и Ростове-на-Дону наблюдался в 2017 году – тогда насыщенность качественными торговыми площадями увеличилась на 14-18%, в I квартале 2021 года прирост в 1,2-1,4 раза продемонстрировали Пермь и Волгоград. В перспективе ожидается снижение темпов роста показателя, поскольку фокус развития девелоперов в ближайшие годы будет сосредоточен на проектах небольших торговых центров с арендопригодной площадью 15-25 тыс. кв. м. Несмотря на то, что негативное влияние пандемии на рынок торговой недвижимости сохраняется, мы наблюдаем активное восстановление трафика в ТЦ городов-миллионников, а также открытие новых знаковых для регионов объектов, что мотивирует крупных игроков обращать внимание в том числе на региональные рынки. Например, стоит отметить ТРЦ “Планета” в Перми, который стал не только самым крупным торговым центром для региона, но и самым знаковым открытием в постковидный период с точки зрения заполняемости и трафика с первых дней. Работая во всех регионах России, мы видим высокий интерес к региональным рынкам, особенно к Дальневосточному, Северо-Западному и Южному федеральным округам».
