Торговые центры сыграли на повышение

Объем инвестиций в торговую недвижимость за неполный 2023 год более, чем на 20%, превысил суммарное значение за последние 5 лет и стал беспрецедентным за всю историю рынка.

По данным аналитиков IBC Real Estate объем инвестиционных сделок в торговую недвижимость за 3 квартал 2023 года составил 147 млрд рублей, что является максимальным показателем за всю историю существования рынка торговой недвижимости в России. В результате — общий объем инвестиций в данном сегменте за 9 месяцев текущего года достиг 280 млрд рублей. По сравнению с итоговым показателем за весь 2022 год, данное значение демонстрирует шестикратный рост и превышает суммарный объем инвестиций в торговую недвижимость совокупно за последние 5 лет более, чем на 20%. В истории развития российского рынка торговой недвижимости такой объем сделок является беспрецедентным и не имеет аналогов.

Динамика объема инвестиционных сделок в сегменте торговой недвижимости за последние 10 лет, млрд рублей

Источник: IBC Real Estate

Такой рекордный объем, в первую очередь, обеспечен закрытием ряда сделок с «трофейными» активами от иностранных продавцов: 14 ТРЦ «Мега», ТРЦ «Метрополис», 7 ТРЦ Park House, ТЦ «Невский центр». Стоит отметить, что сделка по приобретению портфеля Ingka Centres из 14 торговых центров «Мега» Группой Газпромбанк, одним из консультантов которой является IBC Real Estate, стала рекордной и по площади, и по стоимости.

Интерес к объектам торговой недвижимости отмечается не только со стороны девелоперских компаний и инвестиционных фондов, в ряде случаев покупателями выступали непрофильные игроки. Также, активный спрос на торговые центры как в столице, так и в регионах, наблюдается со стороны частных инвесторов, а значит, именно в данном сегменте коммерческой недвижимости инвесторы видят сегодня потенциал роста. Причем, участники рынка готовы вкладывать не только в объекты суперрегионального значения, но и в районные ТЦ. Так, 14% сделок купли-продажи в 2023 году были совершены с объектами, общая арендуемая площадь которых составляла менее 15 тыс. кв. м.

Инвестиционные сделки 2023 года в сегменте торговой недвижимости

Источник: IBC Real Estate

Отличительной особенностью сделок, закрытых в 3 квартале 2023 года, где продавцами выступали российские компании или банки, является продажа качественных ключевых объектов в регионах: ТРЦ «Триумф Молл» в Саратове, ТРЦ «Аквамолл» в Ульяновске, ТРЦ «Радуга-Парк» в Екатеринбурге, 13 ТЦ «Сибирский городок» в Кемеровской области и Красноярском крае. Данный тренд наблюдался еще в 2022 году, когда доля продаж региональной торговой недвижимости составила 58% от общего объема транзакций. Большинство объектов были реализованы с торгов с хорошим дисконтом, благодаря чему новые собственники получили качественные активы с хорошим трафиком и потенциалом роста, позволяющим приносить стабильный доход при качественном управлении.

«На фоне экономической турбулентности инвесторы стремятся защитить свои капиталы и коммерческая недвижимость продолжает успешно выполнять роль „защитного актива“. Более того, большинство реализованных в этом году торговых центров являются знаковыми объектами, очень популярными и комфортными для своих посетителей. За три квартала 2023 года мы увидели ряд уникальных для российского рынка сделок, которые войдут в историю. Большинство торговых объектов были проданы вследствие выхода международных инвесторов, что дало отечественным инвесторам хорошую возможность получить высококачественную недвижимость, которая создавалась многие годы и управлялась с применением лучших международных практик. Однако нужно понимать, что со временем количество таких сделок будет снижаться ввиду сокращения числа подобных активов, дополнительных ограничений контр-санкционного характера, волатильности валютного курса и повышения КС ЦБ. В следующем году мы ожидаем высокую активность локальных инвесторов по приобретению активов собственников из России и дружественных стран», — резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.