Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. За это время в столице открылось 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м. Объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+37,4%) по сравнению с 2020 годом и стал рекордным за последние пять лет. При этом 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 170 тыс. кв. м перенесли сроки ввода на 2022 год. До конца 2022 года объем новых торговых площадей может составить 448,2 тыс. кв. м торговых площадей, что на 24,7% превысит показатель 2021 года. В торговых центрах зафиксировано повышение уровня вакансии, который составил 13,7% (на 1,9 п. п. выше показателя 2020 года).
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Несмотря на высокие показатели ввода в столице, торговый рынок недвижимости до сих пор ощущает на себе давление в связи с пандемией и влияние действующих ограничительных мер. Негативные факторы показывают неготовность девелоперов заходить в крупные проекты с длинными сроками окупаемости. Поэтому мы ожидаем, что по мере восстановления рынка и выхода из затянувшегося кризиса 2020–2021 гг. будет восстанавливаться и интерес девелоперов к торговым центрам, и возрастет активность в строительстве качественных торговых объектов разных форматов – ТПУ, комьюнити-центров, региональных моллов».
|
Основные показатели* |
Значение |
|
Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн м2 |
14,24/7,20 |
|
Введено в эксплуатацию в 2021 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. м2 |
654,2/359,6 |
|
Планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2022 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. м2 |
≈772,6/≈393,6 |
|
Доля вакантных площадей, % |
13,7% |
|
(+1,9 п. п.)** |
|
|
Условия аренды в торговых центрах Москвы***: |
|
|
торговая галерея, руб./м2/год |
0–170 000 |
|
якорные арендаторы, руб./м2/год |
3 000–45 000 |
|
Операционные расходы: |
|
|
торговая галерея, руб./м2/год |
6 000–15 000 |
|
якорные арендаторы, руб./м2/год |
1 500–3 000 |
|
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, м2/1 000 жителей |
569 |
Анализ рынка торговой недвижимости Москвы, 2021 г.
Источник: Knight Frank Research
* В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 м², объединенных общей концепцией и единым управлением
** Изменение по сравнению с показателем за 2019 г.
*** Верхние границы арендных ставок относятся к наиболее успешным и востребованным торговым центрам Москвы
Предложение
По итогам 2021 года в столице открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года, когда было введено 261,6 тыс. кв. м).
Прирост нового предложения состоялся за счет открытия проектов:
- двух крупных проектов 2021 г. – ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 75,6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м).
- ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 70 тыс. кв. м) в историческом центре Москвы на Павелецкой площади.
- районных объектов – ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (бывш. «Принц») (GLA: 25 тыс. кв. м) и ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м).
- ТРЦ «Флотилия» в составе одноименного ЖК (GLA: 23 тыс. кв. м) и торговый комплекс в составе бизнес-центра «Смоленский Пассаж» (фаза II) (GLA: 19,7 тыс. кв. м).
- аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet (GLA: 11,9 тыс. кв. м).
- трех торговых центров ADG Group – «София» (GLA: 3,5 тыс. кв. м), «Янтарь» (GLA: 8,5 тыс. кв. м) и «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м).
В целом ввод 2021 года превысил отметку 300 тыс. кв. м и является самым масштабным за последние пять лет в Москве. Ранее высокие показатели ввода были отмечены в 2015-2016 гг.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research
С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 569 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 6,9%. По данному показателю Москва располагается на пятом месте среди городов-миллионников, уступив Санкт-Петербургу, Нижнему Новгороду, Екатеринбургу и Самаре.
Новомосковский административный округ является лидером по обеспеченности (965 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (275 508 чел.). В разрезе административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными считаются Центральный, Южный и Северный. В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, – снижение показателя обеспеченности до 750 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.
Обеспеченность на 1 000 жителей, кв. м
Источник: Knight Frank Research
Вакансия
По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,9 п. п. (относительно 2020 года) и составил 13,7%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии, а также плановой ротацией и окончанием сроков действия договоров, поскольку цикл арендных контрактов в ТЦ подошел к концу. Стоит отметить, что многие арендные соглашения пяти-семилетней давности были подписаны в период рекордных показателей ввода – в 2014–2016 гг.
Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году, в среднем составляет 23,2%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в течение первых лет работы. Исключением стал ТРЦ «Павелецкая Плаза» с вакансией менее 15%.
Коммерческие условия
По итогам 2021 года верхний уровень диапазона арендных ставок на помещения в торговых центрах вырос относительно аналогичного периода прошлого года, когда они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений. Также стоит отметить, что ставки аренды в строящихся торговых центрах в первый год работы могут отличаться на 20–30% от ставок в действующих ТЦ.
Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на изменения вследствие пандемии, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих объектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Помимо прямого негативного влияния пандемических мер, на финансовые показатели большинства ретейлеров свой отпечаток накладывают ослабление рубля, волатильность курса валют, внедрение маркировок и онлайн-касс, рост дополнительных расходов – доставка онлайн-заказов, антисептики и маски для офлайн-точек. Логистические проблемы, связанные с задержками поставок из-за рубежа на фоне ограничений, вынуждают международных и российских ретейлеров рассматривать вопросы о переносе производств на территорию России и стран Средней Азии.
Условия аренды в торговых центрах Москвы, 2021 г.
|
Профиль арендатора |
Общий показатель |
Районные торговые центры (до 10 лет) |
% от ТО |
|
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
||
|
Супермаркет (1 000–2 000 м²) |
8 000–18 000 |
15 000–22 000 |
4–6 |
|
Супермаркет (450–900 м²) |
18 000–35 000 |
18 000–35 000 |
4–7 |
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
0–10 000 |
8 000–12 000 |
6–8 |
|
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) |
6 000‒15 000 |
6 000‒15 000 |
2,5–5 |
|
Спортивные товары (1 200–1 800 м²) |
6 000‒12 000 |
6 000‒12 000 |
5–8 |
|
Детские товары (1 200–2 000 м²) |
6 000‒12 000 |
6 000‒12 000 |
4–8 |
|
Операторы торговой галереи**: |
|
|
|
|
Якоря более 1 000 м² |
0–12 000 |
6 000–18 000 |
4–10 |
|
Мини–якоря 700–1 000 м² |
0–14 000 |
8 000–18 000 |
6–10 |
|
Мини–якоря 500–700 м² |
0–45 000 |
8 000–18 000 |
6–10 |
|
300–500 м² |
0–25 000 |
8 000–12 000 |
5–12 |
|
150–300 м² |
8 000–18 000 |
8 000–12 000 |
6–14 |
|
100–150 м² |
16 000–36 000 |
10 000–20 000 |
10–14 |
|
50–100 м² |
25 000–80 000 |
15 000–25 000 |
12–14 |
|
0–50 м² |
45 000–170 000 |
20 000–120 000 |
10–14 |
|
Досуговые концепции: |
|
|
|
|
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) |
4 000–8 000 |
4 000–6 000 |
10–15 |
|
Кинотеатр (2 500–5 000 м²) |
0–6 000 |
0–4 000 |
8–10 |
|
Общественное питание: |
|
|
|
|
Food–court |
45 000–120 000 |
28 000–50 000 |
10–15 |
|
Кафе |
15 000–90 000 |
15 000–30 000 |
12–14 |
|
Рестораны |
0–25 000 |
15 000–20 000 |
10–12 |
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
** Верхние границы арендных ставок относятся к наиболее успешным и востребованным торговым центрам Москвы
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов
Источник: Knight Frank Research
Прогноз
Согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2022 года составит 448,2 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, прогноз нового предложения торговых центров на 24,7% выше показателя 2021 года.
В 2022 году к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ при ТПУ «Селигерская» (GLA 145 тыс. кв. м), МФК «Солнце Москвы» (GLA 26,3 тыс. кв. м), ТЦ «Сказка» при ТПУ «Рассказовка» (GLA 18,5 тыс. кв. м) и ТЦ «Орион» (GLA 19,9 тыс. кв. м).
По словам Евгении Хакбердиевой, в ближайшие пять лет будет развиваться инфраструктура рядом со станциями Московских центральных диаметров (МЦД), в рамках чего планируется реализация проектов коммерческой и жилой недвижимости. Под строительство уже рассматриваются площадки на Заречной улице, около станций МДЦ «Крекшино», «Дмитровская», «Бутово», «Очаково» и других. Поэтапное развитие общественного транспорта и, в частности, запуск МЦД улучшит транспортную доступность районов по всей Москве, а на месте бывших промзон и пустырей будут создаваться современные и перспективные торгово-деловые кластеры. Кроме того, существует вероятность освоения территорий и, следовательно, развития инфраструктуры рядом со станциями Большой кольцевой линии (БКЛ) – в 2021 году было открыто 10 станций из 31. Также в 2022–2023 гг. на московский рынок торговой недвижимости должны выйти новые районные торговые центры, создающиеся в рамках строительства крупных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Также продолжается программа открытия районных центров ADG Group с торговой функцией на базе реконструируемых советских кинотеатров.
Торговые центры, планируемые к открытию в 2022 г.
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
ТРЦ (ТПУ Селигерская) |
Дмитровское ш. / Коровинское ш. |
168 000 |
145 000 |
|
Солнце Москвы |
Мира пр-т, д. 119 |
35 000 |
26 250 |
|
Хуаминъюань (Парк Хуамин) |
Вильгельма Пика ул., вл. 14 |
100 000 |
20 000 |
|
Сказка (ТПУ Рассказовка) |
Боровское ш. / Корнея Чуковского ул. |
28 950 |
18 500 |
|
Дискавери* (ТПУ Ховрино) |
Дыбенко ул., д. 7 |
25 000 |
17 500 |
|
West Mall |
Б. Очаковская ул., вл. 1, стр. 2 |
28 500 |
15 830 |
|
Чкалов |
Земляной Вал ул., д. 37, к. 1 |
60 400 |
15 000 |
|
Молния |
Рязанский пр-т (ЖК «Кварталы 21,19») |
18 450 |
14 020 |
|
Эль-Портал (ТПУ Рязанская) |
Нижегородская ул. |
20 000 |
14 000 |
|
Нагорный |
Электролитный пр-д, д. 16А |
25 200 |
12 000 |
|
ТЦ (ТПУ Тропарево) |
Ленинский пр-т |
8 000 |
6 000 |
Источник: Knight Frank Research
*Официальное открытие. Техническое открытие состоялось в 2021 г.
Объекты ADG Group, планируемые к открытию в 2022 г.
|
Название |
Адрес |
GBA |
GLA |
|
Орион |
Летчика Бабушкина ул., д. 26 |
36 361 |
19 916 |
|
Киргизия |
Зеленый пр-т, д. 81 |
26 147 |
13 592 |
|
Витязь |
Миклухо-Маклая ул., д. 27а |
16 650 |
12 197 |
|
Аврора |
Профсоюзная ул., д. 154 |
17 264 |
11 589 |
|
Патриот |
Саляма Адиля ул., д. 4 |
21 246 |
11 551 |
|
Первомайский |
Первомайская ул., д. 93/20 |
16 045 |
10 933 |
|
Байконур |
Декабристов ул., д. 17 |
13 454 |
9 541 |
|
Баку |
Усиевича ул., д. 12 |
12 763 |
9 505 |
|
Прага |
Нижняя Масловка ул., д. 10 |
н/д |
6 289 |
|
Экран |
Новочеркасский б-р, д. 21а |
8 863 |
6 167 |
|
Орбита |
Андропова пр-т, д. 27 |
9 066 |
5 958 |
|
Звездный |
Вернадского пр-т, д. 14 |
6 343 |
5 288 |
|
Планета |
Нежинская ул., д. 11 |
7 036 |
4 831 |
|
Солнцево |
Богданова ул., д. 19 |
7 274 |
4 655 |
|
Бирюсинка |
Булатниковская ул., д. 9а |
7 032 |
4 644 |
|
Алмаз |
Шаболовка ул., д. 56 |
5 591 |
3 878 |
|
Родина |
Семеновская пл., д. 5 |
4 508 |
3 575 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
С 2021 года на 2022 год перенесены сроки ввода 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 170 тыс. кв. м. Существует также вероятность корректировки даты ввода 30–40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2022 году. Однако сокращение объемов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. Ожидается, что в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.
Восстановления трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее II полугодия 2022 года, а по некоторым сегментам, например развлекательным центрам и кинотеатрам, – не ранее конца 2022 года. Во-первых, если в 2022 году будут введены ограничительные меры, то граждане смогут посещать объекты общественного питания и розничной торговли с предъявлением QR-кода о прививке, документа, подтверждающего, что человек переболел коронавирусом, либо медицинского отвода от вакцинации, следовательно, нововведения физически уменьшат «пропускную» способность объектов. Во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения: это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение покупательских возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг.
На фоне текущей эпидемической и экономической ситуации прогнозируется снижение вакансии до 12–13% по итогам 2022 года, а арендные ставки останутся без изменений, т. к. предпосылок для роста нет. В случае возникновения дефицита предложения на рынке коммерческие условия могут начать расти.
Зафиксированные изменения ключевых показателей являются временными и с восстановлением рынка торговой недвижимости в ближайшие два–три года вернутся на прежний уровень. Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с учетом следующих факторов:
- Рост инфляции и ключевой ставки, что замедляет новое строительство на рынке.
- Дальнейшие реновация и реконцепция устаревших торговых центров.
- Строительство торговых комплексов в составе ЖК, ТПУ и ЦДМ.
- Сокращение размера торговых пространств, рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе ТЦ.
- Модернизация онлайн- и офлайн-торговли. Использование новых технологий и каналов продаж и продвижения.
- Расширение предложения по услугам и новым сервисам для клиентов.
- Изменение поведения потребителей.
