Основные тезисы, озвученные экспертами компании Cushman & Wakefield в рамках пресс-конференции.
Михаил Миндлин, партнер, операционный директор компании Cushman & Wakefield о влиянии банковского кризиса и программы реновации на рынок недвижимости:
Санация двух крупных частных российских банков – «Открытия» и «Бинбанка» - не вызовет ажиотажа на рынке недвижимости. Если до 2008 года коммерческие банки очень активно участвовали в кредитовании существующей недвижимости и проектном финансировании девелоперских проектов, то после 2008 года ситуация на рынке в корне изменилась. Сегодня на частные банки приходится не более 5% банковского финансирования девелоперских проектов, оставшаяся доля приходится на крупные государственные банки. Поэтому катастрофы на рынке недвижимости в связи с санацией не будет. Рынок вряд ли пополнится новыми активами на продажу. Если говорить о Бинбанке, речь идет о передаче плохих активов «Сафмара» государству, ликвидные активы так или иначе останутся в периметре группы.
Благодаря программе реновации Москва может догнать Европу по уровню обеспеченности торговыми площадями. В настоящее время торговые помещения на первых этажах в современных жилых домах занимают 5–7% от их общей площади. Таким образом в результате реализации программы реновации площадь торговых помещений в Москве может увеличиться на 4,5 млн кв. м. Это достаточно большой объем. Для сравнения, сейчас в Москве общий объем построенных торговых центров составляет около 5 млн кв. м. Есть разные оценки относительно того, сколько должно быть построено жилья, чтобы программа была рентабельная и окупилась. Давайте остановимся на коэффициенте один к двум - это достаточно большие цифры. Мы понимаем, что ввод жилья существенно изменит расстановку сил. И то, что у нас происходило без реновации - укрупнение бизнеса и уход с рынка малых и средних игроков, очевидно, будет продолжаться более ускоренными темпами. Программа реновации приведет к снижению конкуренции на рынке жилой недвижимости.
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield об он-лайн-ритейле и развитии городской логистики:
Активное развитие онлайн-ритейла приведёт к развитию в мегаполисах мира, в том числе, и в крупных российских городах, сегмента небольших складов, заточенных под интернет-торговлю. Яркий пример - онлайн-ритейлер Amazon, арендовавший два этажа в офисном здании на Пятой Авеню в Нью-Йорке под склад по арендной ставке офисного помещения. Онлайн-ритейлеры способны платить высокую ставку за возможность доставлять заказ за полчаса-час своим клиентам. Разворот в сторону города - глобальная тенденция. Причем онлайн-ритейлерам не нужны крупные склады. В Москве будут востребованы склады площадью от 500 кв. м до 10 тысяч кв. м в районе Третьего транспортного кольца или между ТТК и Садовым кольцом — в локациях, откуда возможна доставка заказов курьерами на метро, пешком или на велосипеде. Но наметившаяся тенденция не заменит существующую сеть складских помещений, расположенных на некотором отдалении от города. Классические крупные складские комплексы за городом будут востребованы, но уже как региональные распределительные центры.
Евгения Осипова, старший директор, руководитель направления аренды торговых центров компании Cushman & Wakefield о локализации торговой недвижимости и омниканальности:
Города растут и развиваются, создаются комфортные для жизни людей городские пространства, улицы начинают жить. И мы видим, как фокус девелоперов сдвигается в сторону строительства небольших районных объектов. Масштабная реконструкция локальных объектов недвижимости, создание ТПУ, комплексная застройка территории, включающая всю социальную инфраструктуру, говорят о том, что люди больше не хотят ездить в крупные моллы за покупками, близость к дому становится важнее цен и ассортимента в торговых центрах. Комфортная городская среда – девиз сегодняшнего рынка ритейла. Крупные торговые сети, расположенные на окраинах и за МКАД, переживают непростые времена. Локальные же объекты, ориентированные на повседневные нужды местных жителей, оказываются в 5 раз устойчивее к изменениям экономических условий и потребительских предпочтений. Если в крупных моллах во время кризиса в 2015 году наблюдалось снижение трафика на 10%, то в небольших ТЦ снижение было лишь на 2%. В 2017 году именно в некрупных торговых центрах районного формата наибольшими темпами растут трафик и конверсия. Такая тенденция складывается на фоне сокращения темпов строительства и ввода. В 2017 году в Москве будет введено лишь 150 тыс. кв. метров новых торговых площадей, 120 тыс. кв. метров из которых приходится на Vegas Кунцево. Кроме того, наблюдается рост потребительской активности: по итогам 2017 года этот показатель может вырасти примерно на 2%. Ритейл быстрее других сементов рынка вышел из кризиса.
Сегодня активно растут омниканальные продажи, то есть сливаются потоки online- и offline-продаж, что позволит поддержать торговые обороты ритейлеров. Исследования показывают, что 75% людей читают отзывы о товаре в интернете перед тем, как купить его в off-line, 44% покупателей проводят исследование в off-line магазинах перед тем, как сделать покупку в интернет-магазине, 16% покупателей приобретают товары напрямую через каналы в соцсетях. Потребители лучше информированы, следят за любимыми брендами и имеют неограниченный доступ к обзорам в интернете. Часто сами клиенты диктуют ритейлерам необходимость трансформации взаимодействия в рамках различных каналов. Компаниям предстоит серьезная работа по совершенствованию своих процессов, если они хотят оставаться привлекательными для клиентов.
Марина Усенко, партнер, отдел гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield, о влиянии предстоящих президентских выборов и ЧМ-2018 на гостиничный рынок:
Согласно анализу базовых показателей московских гостиниц в годы президентских выборов (2000, 2004, 2008 и 2012 гг.), средняя загрузка качественного номерного фонда в 1 полугодии года выборов больше зависит от состояния экономики, чем от фактора выборов. Однако в случае явной неопределенности с передачей власти (последний пример – выборы 2012 г) в гостиницах высшей ценовой категории наблюдается значительное падение загрузки – в среднем, на 10%. Длительность срока падения может продлиться до полугода (с начала года до завершения инаугурации в мае). Наряду с падением загрузки в отелях высшей ценовой категории отмечаются сокращение продаж от банкетов и деловых мероприятий. В связи со сказанным выше, при ожидаемом незначительном риске смены политического курса страны и позитивных тенденциях в развитии национальной экономики, можно рассчитывать на положительные результаты работы гостиничного рынка Москвы.
Как показывает статистика городов и стран, проводивших крупные спортивные мероприятия (КСМ) глобального масштаба (средняя посещаемость – 2,5-3,5 млн. зрителей, т.е. порядка 50 тыс. болельщиков на мероприятие, включая жителей страны-хозяйки), средняя цена на номер в гостиницах в период проведения мероприятий по сравнению с предыдущим годом обычно возрастает (от 30% и выше), однако уровень загрузки может быть ниже, чем в обычных обстоятельствах. Падение загрузки происходит, в том числе, за счет «вытеснения» традиционного бизнеса гостиниц, типичного для времени проведения КСМ (за счет гостиничного размещения, а также проведения мероприятий). Главные «выигравшие» – гостиницы среднеценовой и бюджетной категории. В течение 1-2 лет после завершения мероприятий операционные показатели гостиниц, как правило, возвращаются к нормальным показателям, если только нет значительного изменения в восприятии города/страны-хозяйки (Барселона после Олимпийских игр-1992 г. – повышение уровня посетителей более чем на 40%). С учетом множества факторов, благоприятно складывающихся для Москвы (включая полное обновление инфраструктуры города, а также модернизацию и строительство новых крупномасштабных спортивных объектов), у города есть все шансы быть «заново открытым» для посетителей (как россиян, так и иностранцев), что может качественно увеличить количество посещений и превратить Москву в один из наиболее привлекательных туристских столиц мира.
