Сегменты жилой и коммерческой недвижимости, несмотря на объединяющее их понятие «недвижимость», имеют огромное количество отличий.
По сути, это два разных бизнес-направления, со своими особенностями менеджмента, разными целевыми аудиториями и конечным продуктом. Поэтому далеко не каждая компания способна работать в обеих областях. По оценке экспертов, только треть активных девелоперов жилья в Москве имеют в своих портфелях коммерческие проекты. Аналитики «Метриум Групп» и CBRE составили рейтинг девелоперов с диверсифицированным портфелем.
В сегменте жилой недвижимости аналитики «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, учитывали проекты, в которых велись первичные продажи по состоянию на конец 2017 года. При этом в зачет шли только площади квартир и апартаментов в строящихся и реализуемых корпусах, а не по всему комплексу целиком.
Для коммерческой недвижимости эксперты CBRE посчитали арендопригодную площадь полностью построенных – как введенных в эксплуатацию, так и готовящихся к сдаче – качественных объектов (классов А и В), в том числе офисные комплексы, торговые центры, складские и логистические центры, индустриальные парки, гостиницы. Все объекты должны быть расположены на территории Москвы. При составлении рейтинга был сделан акцент на тех девелоперов, которые имеют собственные реализованные, а не приобретенные активы. А строящиеся объекты коммерческой недвижимости были исключены в связи с тем, что в непростой для сегмента период сроки их реализации могут сильно растянуться во времени. Кроме того, высоки риски полной заморозки проектов.
В общей сложности в Москве аналитики насчитали 31 компанию, портфели которых включают жилые и коммерческие объекты в активной стадии реализации. Их совокупная площадь составляет 9,17 млн кв. м, а суммарное число проектов приближается к 300. При этом эксперты не выявили какого-либо серьезного перевеса в пользу жилья или «коммерции». Так, в количественном выражении превалируют объекты коммерческой недвижимости – их 55,6%. А по площади ситуация почти полностью противоположная: «побеждают» жилые и апартаментные комплексы – 55% против 45% у коммерческих объектов.
За первое место в рейтинге девелоперов с диверсифицированным портфелем в столице борются сразу две компании – MR Group и Capital Group. На двоих у них более 2,6 млн «квадратов» и свыше 60 проектов. По количеству проектов лидирует Capital Group. Однако по площади пальма первенства у MR Group: в общей сложности портфель текущих проектов этого девелопера насчитывает 1,33 млн кв. м. Среди них 12 жилых и апартаментных комплексов, 11 бизнес-центров и 4 торговых объекта.
У Capital Group общая площадь составляет 1,3 млн кв. м, этот объем распределятся между девятью жилыми и апартаментными комплексами, 25 бизнес-центрами и шестью торговыми центрами. Ни один из других девелоперов не смог преодолеть отметку в 1 млн кв. м.
На третьей позиции идет группа компаний «Ташир». Суммарная площадь проектов в портфеле составляет 771,6 тыс. кв. м. Среди них 2 жилых комплекса, 1 апартаментный, 4 бизнес-центра, 11 торговых центров, 1 логистический комплекс и 2 гостиницы.
Четвертое место у группы компаний «МонАрх», в активе которой насчитывается три ЖК, два офисных здания, два торговых центра, одна гостиница и один складской комплекс. Общая площадь – 663,7 тыс. кв. м.
Замыкает первую пятерку рейтинга Группа ПСН с показателем 576,2 тыс. кв. м. Сегодня компания возводит 7 жилых и апартаментных комплексов, а также сдает в аренду площади в трех бизнес-центрах.
В топ-10 рейтинга также вошли компании Plaza Development (529,3 тыс. кв. м), «Галс-Девелопмент» (529,3 тыс. кв. м), AEON Corporation (472,9 тыс. кв. м), AFI Development (348,3 тыс. кв. м) и KR Properties (303,5 тыс. кв. м).
«Одновременное управление проектами в жилой и коммерческой недвижимости требует от девелопера высочайшего профессионализма, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – И далеко не каждый застройщик готов брать на себя такой уровень ответственности, большинство предпочитают сосредоточиться на каком-то одном направлении. Те же, кто решают диверсифицировать свой портфель, получают возможность построить более устойчивую финансовую модель за счет нескольких источников дохода, возможности перенаправления денежных потоков и меньшей зависимости от заемных средств. К примеру, лидер рейтинга – компания MRGroup – хоть и открывает под каждый свой проект кредитную линию в банке, использует ее не полностью, финансируя стройку из разных источников».
«Лидеры нашего рейтинга – крупные компании, прошедшие большой путь на российском рынке», – говорит Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE. – Многопрофильность выбранной ими стратегии развития была обусловлена конъюнктурой рынка и его потребностями в различных продуктах сегмента недвижимости, особенно это касается ранних этапов формирования российского рынка, когда появлялись первые проекты бизнес-центров, торговых комплексов и логистических парков. Безусловно, одного наличия спроса для этого недостаточно. Компаниям, выбравшим для себя стратегию диверсификации, необходимо было выделять дополнительные ресурсы на новые для себя направления и принимать определенные риски, связанные с работой по различным направлениям на рынке. На сегодняшний день можно смело сказать, что ставка себя оправдала – участники этого рейтинга обладают огромной экспертизой как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, что безусловно даёт их бизнесу большую гибкость и позволяет меньше зависеть от локальных трендов того или иного сегмента».
Топ-10 девелоперов Москвы с диверсифицированным портфелем
Место
Девелопер
Название проекта
Тип проекта
Класс / формат проекта
Площадь квартир/
апартаментов/GLA в проекте, кв. м
Суммарная площадь, кв. м
1
MR Group
Жилая недвижимость
1 332 143
Фили Град
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
161 201
Савеловский Сити
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
119 450
Ясный
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
113 024
Водный
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
101 434
Селигер Сити
Квартиры
Комфорт
58 798
PerovSky
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
29 777
Царская площадь
Квартиры/ апартаменты
Бизнес
152 861
Пресня Сити
Апартаменты
Бизнес
98 716
Басманный, 5
Апартаменты
Бизнес
18 634
Двинцев, 14
Апартаменты
Бизнес
3 764
Воробьев Дом
Квартиры/ апартаменты
Премиум
21 061
Цвет 32
Апартаменты
Премиум
3 670
Коммерческая недвижимость
Лотос
БЦ
А
88 404
Водный
БЦ
А
52 335
Двинцев
БЦ
А
49 259
Фили Град II
БЦ
А
21 949
Савеловский Сити
БЦ
B
56 870
Трио
БЦ
B
28 534
Даниловский Форт
БЦ
B
26 522
Новосущевский
БЦ
B
22 000
Victory Plaza
БЦ
B
21 680
Данилов Плаза
БЦ
B
12 640
Аэропорт
БЦ
B
11 186
Водный
ТЦ
Региональный
32 000
Фили Град (II фаза)
ТЦ
Окружной
11 800
Савеловский Сити
ТЦ
Окружной
7 458
Ясный
ТЦ
Окружной
4 807
Лотос
ТЦ
Окружной
2 309
2
Capital Group
Жилая недвижимость
1 302 958
МИР Митино
Квартиры
Комфорт
192 639
Позитив
Квартиры
Комфорт
89 528
Триколор
Квартиры/ апартаменты
Бизнес
173 133
Лица
Квартиры
Бизнес
109 420
Штат 18
Квартиры
Бизнес
9 732
Кутузовский XII
Квартиры
Премиум
8 191
ОКО
Апартаменты
Элит
120 000
Capital Towers
Квартиры
Элит
79 787
КД Mon Cher
Апартаменты
Элит
10 360
Коммерческая недвижимость
ОКО
БЦ
А
110 000
Город Столиц
БЦ
А
81 000
Легенда
БЦ
А
40 324
White Stone
БЦ
А
39 692
Конкорд
БЦ
А
19 430
Pushkinsky Dom
БЦ
А
12 500
Невис
БЦ
А
11 500
Capital Tower
БЦ
А
11 375
69 Pyatnitskaya st
БЦ
А
11 190
Imperial House
БЦ
А
9 176
Chaika Plaza V
БЦ
А
6 890
Город Яхт
БЦ
А
4 735
Авиатор
БЦ
B
20 494
Авион
БЦ
B
18 590
Авиньон I и II
БЦ
B
13 436
Эко
БЦ
B
11 610
Chaika Plaza IV
БЦ
B
6 380
Pokrovsky Dvor
БЦ
B
5 804
Сокол Плейс
БЦ
B
4 300
2-я Тверская-Ямская 8
БЦ
B
3 180
Chaika Plaza VI
БЦ
B
3 170
Озерковская набережная 8
БЦ
B
2 200
Дектярный Плейс
БЦ
B
1 951
Ул. Образцова стр.2
БЦ
B
1 800
3 1st Obydensky ln
БЦ
B
1 300
Авентура
ТЦ
Окружной
20 000
Речной
ТЦ
Окружной
17 000
Метромаркет на Дмитровке
ТЦ
Районный
7 322
Метромаркет на Шаболовке
ТЦ
Районный
6 360
Метромаркет на Соколе
ТЦ
Районный
4 900
Метромаркет на Пролетарской
ТЦ
Районный
2 559
3
ГК Ташир
Жилая недвижимость
771 576
Розмарин
Квартиры
Бизнес
84 970
Дирижабль
Квартиры
Бизнес
41 199
Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору
Апартаменты
Элит
30 800
Коммерческая недвижимость
Газойл Плаза
БЦ
B
30 000
СК Плаза
БЦ
B
20 000
CityPoint МФК
БЦ
B
9 952
НЭПМАН
БЦ
B
7 000
RIO Dmitrovka
ТЦ
Супер-региональный
105 000
RIO Румянцево
ТЦ
Региональный
45 300
Raikin Plaza
ТЦ
Региональный
45 000
Avenue South West
ТЦ
Региональный
40 000
Бухта
ТЦ
40 000
Europark
ТЦ
Региональный
45 000
РИО Академическая
ТЦ
Региональный
42 000
РИО Ленинский
ТЦ
Региональный
35 000
Erevan Plaza
ТЦ
Окружной
24 400
Leningradskii Design Centre (RIO)
ТЦ
Окружной
20 000
Дирижабль
ТЦ
6 000
Логистический центр на Промышленной, 10
Логистический центр
35 000
Гостиничная недвижимость
Novotel Москва Сити
Гостиница
4*
50 505
SK Royal Hotel Moscow
Гостиница
4*
14 450
4
ГК МонАрх
Жилая недвижимость
663 659
Мосфильмовский
Квартиры
Бизнес
192 138
Хорошевский
Квартиры
Бизнес
173 219
CITY PARK
Квартиры
Премиум
97 717
Коммерческая недвижимость
МонАрх-Центр
БЦ
B
76 050
Юникон
БЦ
B
15 000
Неглинная плаза
ТЦ
Окружной
14 000
Монарх
ТЦ
Окружной
12 500
Кожухово
СК
А
43 305
Гостиничная недвижимость
Renaissance Монарх Центр
Гостиница
4*
39 730
5
Группа ПСН
Жилая недвижимость
576 215
Домашний
Квартиры
Комфорт
141 978
SREDA
Квартиры
Комфорт
138 463
Гринада
Квартиры
Комфорт
59 455
Правда
Апартаменты
Бизнес
30 365
I’M на Садовом
Квартиры/ апартаменты
Премиум
22 360
I'M Тверская
Апартаменты
Премиум
13 145
Полянка/44
Квартиры
Элит
26 500
Коммерческая недвижимость
Арбат 1
БЦ
А
24 347
Новоспасский
БЦ
B
95 648
На Бережковской набережной
БЦ
B
23 954
6
Plaza Development
Жилая недвижимость
529 336
Loft 151
Апартаменты
Бизнес
7 800
Коммерческая недвижимость
Сириус Парк
БЦ
B
66 000
Верейская Плаза I
БЦ
B
20 000
Верейская Плаза II
БЦ
B
25 523
Baker Plaza
БЦ
B
14 215
West Park
БЦ
B
38 220
W Plaza II
БЦ
B
20 000
Омега Плаза
БЦ
B
73 000
Магистраль Плаза
БЦ
B
43 380
Барклай Плаза
БЦ
B
31 560
W Plaza I
БЦ
B
24 521
Порт Плаза
БЦ
B
62 700
Минская Плаза
БЦ
B
26 417
Верейская Плаза III
БЦ
B
76 000
7
Галс-Девелопмент
Жилая недвижимость
529 315
Наследие
Квартиры
Бизнес
85 939
Искра-парк
Апартаменты
Бизнес
62 890
Достояние
Квартиры
Бизнес
31 829
Wine House
Квартиры/ апартаменты
Премиум
24 020
Сады Пекина
Апартаменты
Элит
34 911
Театральный дом
Апартаменты
Элит
18 700
IQ-Квартал
Апартаменты
Элит
15 000
Коммерческая недвижимость
IQ-Квартал
БЦ
А
124 528
SkyLight
БЦ
А
61 253
Сады Пекина
БЦ
B
4 267
Центральный Детский Магазин на Лубянке
ТЦ
34 200
IQ-Квартал
ТЦ
5 881
Гостиничная недвижимость
Пекин
Гостиница
4*
25 897
8
AEON Corporation
Жилая недвижимость
472 852
Ривер Парк
Квартиры/ апартаменты
Комфорт
156 282
Башня Федерация
Апартаменты
Элит
78 500
Коммерческая недвижимость
Башня Федерация
БЦ
A/B
222 070
Новодмитровский
БЦ
B
16 000
9
AFI Development
Жилая недвижимость
348 297
Silver
Квартиры
Бизнес
60 599
Резиденции Композиторов
Квартиры/ апартаменты
Бизнес
50 756
Резиденции Архитекторов
Квартиры
Бизнес
16 997
Коммерческая недвижимость
Аквамарин
БЦ
А
46 247
Four Winds Plaza
БЦ
А
22 035
АФИ на Павелецкой
БЦ
B
14 085
RIVERSIDE STATION
БЦ
B
10 250
Плаза Н2О
БЦ
B
8 990
Афимолл Сити
ТЦ
107 208
Гостиничная недвижимость
Аквамарин
Гостиница
4*
11 130
10
KR Properties
Жилая недвижимость
303 490
Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments
Апартаменты
Элит
9 730
Клубный дом Depre
Апартаменты/квартиры
Элит
5 350
Клубный комплекс Рассвет
Апартаменты
Эизнес
17 035
Дом на Профсоюзной
Квартиры
Комфорт
6 155
Коммерческая недвижимость
Красная Роза
БЦ
А
106 630
Domino
БЦ
А
6 180
Bruce Premier Office
БЦ
А
2 590
Даниловская Мануфактура
БЦ
B
93 670
Рассвет
БЦ
B
30 830
Салют
БЦ
B
9 110
Кузнецкий мост, 12
БЦ
В
8 600
Апельсин
БЦ
B
5 170
4-й Смоленский бульвар
БЦ
B
2 440
Источник: «Метриум Групп»/CBRE
