Нью-Йорк, Лондон и Лос-Анджелес лидируют по объему транзакций.
Специально к Всемирному экономическому форуму, проходящему в Давосе (Швейцария), эксперты JLL подготовили традиционное исследование мирового рынка прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и составили рейтинг городов по объему сделок.
Несмотря на экономическую неопределенность и геополитические вызовы, активность инвесторов на мировом рынке недвижимости остается высокой. По прогнозу экспертов компании JLL, глобальный объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью увеличится с 650 млрд долл. по итогам 2016 года до 700 млрд долл. в 2017 году, восстановившись до уровней 2014-2015 годов.
По данным JLL, основным инвестиционным рынком недвижимости в мире являются США: именно в этой стране расположены 16 из топ-30 городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости.
Абсолютным лидером в топ-30 мировых городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости[1] второй год подряд является Нью-Йорк (33,1 млрд долл. в за первые три квартала 2016 года). Объем инвестиционных транзакций в Нью-Йорке почти вдвое превышает показатель Лондона, занимающего 2-е место списка. На 3-ю позицию поднялся Лос-Анджелес: продемонстрировав рост на 22%, до 15,7 млрд долл. за счет увеличения объема иностранных инвестиций, город обогнал прежних фаворитов – Париж и Токио (4-е и 5-е места соответственно).
Несмотря на некоторое снижение объема сделок, Вашингтон (6) и Чикаго (8) сохранили свои позиции в списке 12-ти крупнейших инвестиционных рынков. В свою очередь Сан-Франциско, занимавший на протяжении последних лет ведущие позиции, покинул верхнюю часть списка из-за сокращения объема транзакций на 46%.
Топ-30 городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости в мире
Источник: JLL
Хотя в 2016 году Москва не вошла в топ-30 крупнейших инвестиционных рынков, за прошедший год российская столица улучшила свои позиции, поднявшись с 54-го на 33-е место, свидетельствуют данные JLL.
«На протяжении 2008-2013 годов Москва стабильно входила в список крупнейших городов мира по объему инвестиционных сделок благодаря высоким доходностям, росту стоимости и динамичному рынку недвижимости. В 2014 году в результате экономического спада российская столица утратила свои позиции, упав сразу на 61-е место. С этого момента мы наблюдаем постепенное восстановление по мере стабилизации экономики и арендных ставок, а также роста интереса инвесторов, - комментирует Владимир Пантюшин, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Следует отметить, что из развивающихся городов мира только четыре попадали в топ-30 крупнейших мировых инвестиционных рынков за последнее десятилетие, и Москва является одним из них наряду с Шанхаем, Пекином и Сеулом».
Москва в мировом рейтинге городов по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость
Источник: JLL
Новые инвесторы, новый капитал
Инвестиционная активность на мировом рынке поддерживается ростом вложений со стороны институциональных игроков, которых привлекают доходности активов коммерческой недвижимости, а также новые источники капитала из таких стран, как Китай, Тайвань и Малайзия.
«Новый капитал является лишь одним из факторов роста рынка, - отмечает Дэвид Грин-Морган, директор отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – Традиционные инвесторы также выделяют больше средств для использования возможностей в сфере недвижимости. Поскольку эти игроки, как правило, имеют отработанные механизмы перераспределения капитала, они могут относительно быстро направлять большие суммы в данный сектор».
По данным JLL, на фоне увеличения межрегиональных потоков капитала доля трансграничных сделок в общем объеме инвестиционной активности может превысить 50% к 2020 году.
Одна из наиболее ярких тенденций в области коммерческой недвижимости – усиление позиций китайских инвесторов в качестве основных игроков на мировом рынке. По результатам 3-го квартала Китай обогнал США, став крупнейшим в мире трансграничным покупателем объектов коммерческой недвижимости.
Усиление позиций недвижимости как актива для инвестиций
В течение последних двух циклов на рынке недвижимости наблюдался поразительный рост объема капитала, инвестируемого в данный класс активов по всему миру. Однако несмотря на впечатляющую динамику за минувшие 10 лет, рынок недвижимости по-прежнему отстает от рынков акций и облигаций с точки зрения совокупного объема инвестиций.
Для дальнейшего укрепления позиций недвижимости в качестве предпочтительного класса активов большое значение имеет повышение прозрачности. Глобальный индекс прозрачности компании JLL за 2016 год свидетельствовал о стабильном улучшении этого показателя в большинстве стран, что является обнадеживающим знаком для инвесторов.
Рост интереса к новым мировым городам
Увеличение спроса создало естественную нехватку качественных активов в таких мегаполисах, как Нью-Йорк, Лондон и Париж. Как следствие, высокая ценовая конкуренция и дефицит предложений на рынке заставляют инвесторов присматриваться к возможностям в так называемых «новых мировых городах». Эта группа включает города среднего размера, которые, как правило, отличаются развитостью высоких технологий и секторов экономики с высокой добавленной стоимостью, надежной инфраструктурой, высоким качеством жизни и прозрачными методами ведения бизнеса, что в совокупности повышает динамику рынка недвижимости.
В США к новым мировым городам относятся Бостон, Даллас и Сиэтл, в то время как в Европе трансграничная активность привела к росту объемов инвестиций в недвижимость Стокгольма, Брюсселя, Осло, Вены и Дублина.
«Сегодня инвесторы изучают потенциал множества городов, однако в центре их внимания по-прежнему находятся рынки в развитых странах, демонстрирующие высокие показатели прозрачности и ликвидности. Растущие города имеют огромные возможности увеличения доли капитала, направляемого в недвижимость, но для завоевания и сохранения доверия инвесторов они должны значительно повысить прозрачность рынка», - заключает Джереми Келли, директор глобального отдела исследований компании JLL.
[1] Для 2016 года в рейтинге использованы результаты 1-3 кварталов.
