Какие свободные ниши открыты сегодня для девелоперов и что подкреплено реальным потребительским спросом? Есть ли подвижки в теме о реализации проектов ГЧП? Как интегрировать социальные функции в коммерческие проекты и можно ли их окупить?
Как динамика потребительских доходов и расходов способна влиять на строительство недвижимости в регионах России? Об этом и многом другом говорили эксперты круглого стола «Российский рынок недвижимости: новое время — новые вызовы», организованного «Деловой Россией», при содействии Общественной палаты РФ, «ОПОРы России», ТПП РФ и отраслевого бизнес-сообщества.
По словам экспертов, сегодня в Москве есть три направления, которые могут быть интересны девелоперам. Во-первых, новый импульс получает тема строительства жилья. Должна начаться вторая волна реконструкции пятиэтажек, а также снос тех серий, которые не вошли в программу комплексной реконструкции. Соответственно, у девелоперов появляется возможность фактически заново отстроить Москву. Примечательно, что снос пятиэтажек и строительство на их месте новых кварталов, как минимум, в четыре раза будет превышать по площади метраж старого фонда.
Второе важное направление — использование, так называемых, территориальных резервов, которыми являются бывшие производственные площадки, промзоны, в том числе территории, на которых сегодня возводятся ТПУ и т. д. Здесь возможна реализация жилья, торговой недвижимости, транспортной инфраструктуры, мест приложения труда. Но для правильного соотношения всех этих функций необходимо анализировать потребности города. Примечательно, что столкнувшись с экономическим кризисом, власти города поддержали инициативу бизнес-сообщества строить на подобных территориях больше жилья, нежели бизнес-центров и технопарков.
Третья девелоперская ниша — это следование новым потребностям города, которые, в свою очередь, создают спрос на новые форматы недвижимости.
«Сегодня довольно сильно видоизменяется жизнь в мегаполисе. Становится актуальной 24-часовая занятость. Если раньше рано утром все спешили на работу, а вечером — обратно, сейчас часы пик «размазаны». Люди имеют возможность более гибко распоряжаться своим временем. В этом контексте становятся актуальными уже не столько технопарки, где люди работают с утра до вечера, сколько «техноцентры», сочетающие в себе общественные функции и коворкинг-центры. Новое звучание приобретает и тема пребывания в городе людей пожилого возраста — постепенно формируется спрос на их качественное кластерное проживание с возможными обслуживающими функциями. И рынок подстраивается под это — в России начинают создаваться проекты апартаментов, поселков, социальных домов для этой целевой группы клиентов. Девелоперы должны четко отслеживать эти направления, чтобы быть в состоянии предложить клиенту то, что ему нужно, - уверен Сергей Ткаченко, профессор Московского архитектурного института.
О важности социальной составляющей в городе говорили все эксперты. «Но кто ее оплатит, - задал риторический вопрос Николай Остарков, вице-президент «Деловой России, первый заместитель председателя комиссии по вопросам инвестиционного климата Общественной палаты России. - Я не раз наблюдал за тем, какие требования предъявляли городу социальные западные инвесторы — как правило, им был нужен хороший объект, непременно в центре, чтобы в нем можно было создать что-то маржинальное — клинику, гостиницу и т. д. Безусловно, социальный инвестор должен понимать, как и где он заработает, и город должен предоставить ему такую возможность. Это может быть не только предоставление объекта в распоряжение, но и ряд других преференций». Известно, например, что в ряде европейских странах на базе государственной/муниципальной инфраструктуры частные компании оказывают свои услуги. То есть фактически государство покупает медицинские услуги у частных фирм как аутсорсинг. Таким образом и государство получает недостающие ей функции, и частный бизнес работает не только «за доброе слово». «В вопросах социального инвестирования важным аспектом является помощь инвестору с подбором правильной возможности приложения капитала, - продолжил тему Василий Калинкин, начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Департамента города Москвы по конкурентной политике. - Безусловно, социальный инвестор ищет для себя выгоду, и город должен предусматривать определенные механизмы для этого. Ведь в конечном счете, он от этого только выиграет».
Ряд социальных функций, которые могли бы заинтересовать инвесторов, иногда лежат на поверхности. Так, по словам Эдуарда Гуляна, председателя отраслевого отделения коммерческой недвижимости, члена Генсовета, Бизнес-посла в Испании «Деловой России», члена совета ТПП РФ по инвестиционной политике, сегодня город тратит примерно 100 млрд рублей в год на обслуживание зданий, которые предоставляют социальные услуги. Причем 80% затрат — это стоимость собственных ресурсов по управлению этими объектами. Которые, к слову сказать, не всегда работают эффективно и оптимально. «Совершенно очевидно, что функцию реновации, функцию управления этими объектами можно было бы передать на основе ГЧП бизнесу , - рассказал эксперт. - Сегодня мы прорабатываем программу создания городских центров коммуникации (социокультурных центров), которые позволят в рамках формата ГЧП и на базе городской инфраструктуры развить городские сообщества, предложить им интересный досуг».
Во второй части мероприятия эксперты проанализировали различные сегменты рынка недвижимости, в частности рассказали о ключевых трендах на рынке жилья, торгового девелопмента, зарубежных инвестиций.
«Несмотря на скептическое отношение к потребительскому поведению населения, сегодня потребительские расходы в денежном выражении продолжают расти. Но мы имеем дело с падением темпов роста потребительских расходов. То есть если в 2013 году годовой рост потребительских расходов составлял около 10%, то в 2016 – всего лишь 4,5%. - рассказал Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet. - При этом реальные доходы населения постепенно падают. Впрочем, на фоне стабилизации курса рубля и укрепления потребительских ожиданий, можно говорить о том, что в течение 2017 г. будет наблюдаться медленный рост и доходов, и расходов”. Эксперт привел данные по динамике потребительских расходов в нескольких городах-миллионниках и провел коррелляцию этого показателя с возможностью строительства торговых центров в этих городах. «На потенциал развития торговой недвижимости влияют четыре фактора: динамика реальных денежных доходов населения, динамика потребительских расходов, уровень денежных расходов и насыщение города торговой недвижимостью, т.е. конкуренция. Исходя из этого можно сделать вывод, что сегодня потенциал развития торговой недвижимости есть не только у Санкт-Петербурга и Москвы, но и у многих других городов России, в частности, у Новосибирска и Екатеринбурга - благодаря динамике доходов и расходов и отсутствию достаточного количества торговой недвижимости».
Роман Кокорев, руководитель международного департамента компании RealJet, рассказал об инвестициях в зарубежную недвижимость и подробнее остановился на рынке недвижимости Испании. По словам эксперта, в связи с тем, что экономика Испании снова начала свой рост и восстановление, в перспективе ближайших двух-трех лет цены на недвижимость здесь будут активно расти. Именно поэтому сейчас самое правильное время для инвестиций в местные активы. Роман Кокорев привел ряд девелоперских кейсов компании на испанском рынке недвижимости, доказывающих привлекательную доходность вложений в эту отрасль.
