Инвестиции в складскую недвижимость России за девять месяцев 2026 года сократились на 21%, до 100,8 млрд руб., по данным CORE.XP. После периода острого дефицита рынок становится более сбалансированным: свободных площадей прибавилось, хотя спрос со стороны бизнеса сохраняется. Склады остаются привлекательным долгосрочным активом, но доходность вложений всё больше зависит от заполняемости конкретного объекта, надёжности арендаторов и цены приобретения.
Инвестиционный бум позади
За январь—сентябрь 2025 года инвестиции в складскую недвижимость России составляли 127,3 млрд руб., за аналогичный период 2024-го — 194,7 млрд руб. Относительно пикового результата двухлетней давности объём вложений практически сократился вдвое.
Впрочем, текущий показатель остаётся выше уровней 2021–2023 годов. За девять месяцев 2021 года инвесторы направили в склады 56,2 млрд руб., в 2022-м — 63 млрд руб., в 2023-м — 93,4 млрд руб.
Сократилась и доля складов в общем объёме инвестиций в российскую недвижимость. По оценке CORE.XP, за январь—сентябрь 2026 года она составила 17% против 19% годом ранее и 25% в 2024-м.
Объём инвестиционных сделок, однако, не характеризует доходность действующих объектов. Меньшие вложения в сегмент не обязательно сопровождаются сокращением арендных поступлений или снижением стоимости складских комплексов.
В CORE.XP связывают спад инвестиционной активности с нормализацией рынка после исключительно высоких результатов предыдущих лет. Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Антон Алябьев считает, что привлекательность сегмента поддерживают устойчивый спрос со стороны бизнеса, долгосрочные договоры аренды и возможность получать предсказуемый денежный поток. Для инвесторов с горизонтом владения 7–10 лет текущая фаза рыночного цикла не обязательно определяет результат вложений.
Условия получения арендного дохода при этом меняются. Дефицит качественных площадей, ранее сопровождавшийся быстрым ростом ставок, сменился увеличением свободного предложения.
Арендаторы сохраняют активность
Сокращение инвестиций происходит одновременно с ростом объёма сделок аренды и покупки складских площадей в Московском регионе.
По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года компании арендовали или приобрели здесь 1,6 млн кв. м складской недвижимости — на 51% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Инвестиционные сделки отражают движение капитала в недвижимости, тогда как аренда и покупка площадей для собственных нужд — потребность компаний в инфраструктуре хранения, обработки и распределения товаров.
Склады необходимы торговле, электронной коммерции, производству и дистрибуции. При изменении экономической конъюнктуры бизнес может пересматривать объёмы помещений, их расположение и условия аренды, но потребность в организации товарных потоков сохраняется.
Для владельцев современных логистических комплексов дополнительную устойчивость обеспечивают долгосрочные договоры. Крупные компании, как правило, арендуют такие объекты на продолжительные сроки, позволяя собственникам планировать поступления и снижать зависимость от краткосрочных колебаний спроса.
Однако активность арендаторов в целом по рынку не гарантирует загрузку каждого склада. Выбор помещения зависит от его расположения, характеристик и коммерческих условий. При увеличении свободного предложения различия между объектами становятся существеннее.
Читайте также: CORE.XP: инвестиции в коммерческую недвижимость за девять месяцев снизятся на 25%, доля инвестсделок достигнет 83%
Доходность 12–13%: значение вакантности
По оценке CORE.XP, ставки капитализации качественных складских объектов в Москве и российских регионах составляют 12–13%. Это ориентир для оценки недвижимости, а не гарантированная доходность вложений.
Ставка капитализации выражает соотношение годового чистого операционного дохода объекта и его стоимости. Финансовый результат инвестора зависит также от цены покупки, расходов, стабильности арендных платежей и стоимости актива на момент продажи.
По итогам III квартала 2026 года доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе достигла 4,8% с учётом субаренды, по данным CORE.XP. Сам по себе показатель не свидетельствует о кризисе, однако риск простоя помещений становится существенным обстоятельством при оценке дохода.
Пока действует договор аренды, собственник получает платежи на согласованных условиях. После освобождения площадей сроки повторной сдачи и будущая ставка остаются неопределёнными. Продолжительность простоя непосредственно влияет на денежный поток.
Даже сопоставимые по классу комплексы могут существенно различаться по инвестиционным характеристикам. Объект с устойчивыми арендаторами и длительными договорами несёт иные риски, чем склад, в котором значительная часть помещений свободна.
Сроки договоров, индексация платежей и финансовое положение арендаторов определяют предсказуемость поступлений. Длительная аренда снижает неопределённость, но не устраняет риск неисполнения обязательств контрагентом.
Среднерыночная ставка капитализации не раскрывает фактическую загрузку отдельного объекта. Данные CORE.XP подтверждают сохранение инвестиционного интереса к складам, но не позволяют установить, стали ли покупки выгоднее или менее выгодны по сравнению с предыдущими годами. Для такого сопоставления необходимы цены приобретения и фактические денежные потоки.
Горизонт владения 7–10 лет, на который ориентируются многие инвесторы складской недвижимости, также не следует смешивать со сроком возврата капитала.
Крупные логопарки удерживают основную долю капитала
Инвестиционная активность в отдельных форматах складской и индустриальной недвижимости меняется неодинаково.
По данным CORE.XP, за январь—сентябрь 2026 года на крупные складские комплексы Big Box и производственные объекты пришлось 85% вложений. Инвестиции в эти форматы сократились со 113 млрд до 85,9 млрд руб.
В сегменте Light Industrial, объединяющем компактные производственно-складские помещения, вложения выросли с 14,3 млрд до 14,9 млрд руб. Его доля в инвестиционном объёме увеличилась с 11% до 15%.
Рост доли оказался значительно заметнее абсолютного прироста капитала. При общем сокращении вложений говорить о масштабном переходе инвесторов из крупных логопарков в компактные объекты оснований нет.
Форматы различаются прежде всего требованиями к капиталу. По оценке CORE.XP, прямая покупка готового складского комплекса или логистического парка обычно предполагает вложения от 1 млрд руб. Light Industrial требует меньших инвестиций и потому представляет интерес для частных покупателей.
Другой способ участия в сегменте — закрытые паевые инвестиционные фонды. По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года на склады пришлось 44% инвестиций ЗПИФ в недвижимость — больше, чем на любой другой сегмент.
Через фонд инвестор получает доступ к коммерческой недвижимости без самостоятельной покупки и управления складским комплексом. Однако высокая доля определённого формата в структуре вложений ничего не говорит о его сравнительной доходности. Прямое владение крупным складом, покупка помещения Light Industrial и участие в ЗПИФ различаются требованиями к капиталу, управлению и характером рисков.
От рыночной ставки — к экономике объекта
При увеличении свободного предложения особое значение приобретают характеристики конкретного склада.
Расположение влияет на востребованность объекта среди арендаторов. Компаниям, использующим склады в товарных цепочках, необходимы помещения, соответствующие их требованиям к хранению и распределению запасов. От этого зависят перспективы загрузки недвижимости.
Доходность комплекса с действующими договорами аренды и объекта, которому ещё предстоит привлечь пользователей, нельзя оценивать одинаково. Даже при сопоставимых рыночных ставках их денежные потоки различаются.
Качество арендаторов определяет устойчивость этих поступлений. Длительные договоры и индексация повышают предсказуемость дохода, однако финансовая надёжность контрагента остаётся самостоятельным риском.
Не менее существенна цена приобретения. Высокая загрузка и стабильные платежи не гарантируют привлекательного результата, если стоимость покупки не соответствует ожидаемому денежному потоку.
Складская недвижимость сохраняет инвестиционную ценность благодаря спросу со стороны бизнеса и долгосрочным арендным отношениям. Но устойчивость сегмента не гарантирует доходности отдельной покупки. Её определяют качество арендного потока и цена, уплаченная за актив.
