Почему девелоперы и логистические компании делают ставку на формат Light Industrial
Рынок многоэтажных производственно-складских объектов в Московском регионе находится на пороге бурного роста. По данным Nikoliers, к 2028 году объем качественного предложения может увеличиться на 42%, достигнув почти 1,37 млн кв. м против нынешних 960 тыс. кв. м. Таким образом, за 4 года предложение в сегменте вырастет почти в 1,5 раза.
Причины этого тренда — в изменении логистических потребностей бизнеса и растущем дефиците земли в пределах города.
Внутригородская логистика как драйвер спроса
Сегодня внутригородская логистика приобретает особую актуальность. Стремительный рост рынка электронной коммерции и изменение потребительских привычек усиливают нагрузку на логистическую инфраструктуру мегаполиса:
-
количество онлайн-заказов на одного жителя России выросло с 2,2 в 2018 году до 42,9 в 2024 году;
-
75% населения страны проживает в городах;
-
маркетплейсы, 3PL-операторы, продуктовые сети и почтовые сервисы наращивают требования к скорости доставки.
Все это требует расширения складских мощностей вблизи потребителей — на последней миле.
Преимущества многоэтажных складов
Формат многоэтажных складов (в первую очередь — Light Industrial) становится одним из главных ответов на вызовы мегаполисов. Он позволяет:
-
эффективнее использовать дорогие и дефицитные земельные ресурсы;
-
размещать склады ближе к зонам плотной застройки;
-
оптимизировать логистику доставки.
Сегодня 64% существующих многоэтажных объектов в регионе были построены до 2000 года, что подчеркивает востребованность новых современных проектов.
Рост девелопмента: программы и стимулы
Важным стимулом роста стала программа создания мест приложения труда (МПТ). Она дает девелоперам льготы по изменению вида разрешенного использования земельных участков. В результате:
-
на ограниченных по территории участках застройщики все чаще выбирают высотные индустриально-складские объекты;
-
портфель проектов Big Box и Light Industrial жилых девелоперов в Московском регионе уже достигает 4,4 млн кв. м, из которых 16% приходится на многоэтажные LI-объекты.
Как отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers:
«Несмотря на плотность населения Москвы и рост онлайн-торговли, объем девелопмента многоэтажных складов оставался низким. Средний ввод таких объектов за последние годы уступает одноэтажным складам в семь раз. Сейчас этот сегмент наконец получает импульс развития».
Особенности новых проектов
При этом важно учитывать, что большинство новых многоэтажных объектов — это Light Industrial формата:
-
они проектируются с мелкой нарезкой (для МСП);
-
допускают объединение блоков;
-
совмещают производственные и складские функции.
Это не классический многослойный Big Box, который бы закрывал крупные потребности маркетплейсов и сетей FMCG. В результате сохраняется неудовлетворенный спрос на крупные склады последней мили.
Выводы для логистики и бизнеса
Рост рынка многоэтажных складов в Московском регионе — логичный ответ на эволюцию потребностей бизнеса и урбанистических трендов. В ближайшие 3–5 лет:
-
сегмент Light Industrial будет активно развиваться;
-
девелоперы продолжат использовать механизмы МПТ для увеличения плотности застройки;
-
останется незакрытая ниша по многослойным Big Box для e-commerce.
Компании, работающие в логистике последней мили, e-commerce и city logistics, уже сегодня должны учитывать эти тенденции при стратегическом планировании складской инфраструктуры.
