14 сентября в отеле Lotte Moscow прошла XIX Ежегодная складская конференция NF Group «Будущее начинается сегодня», которая уже много лет является знаковым событием рынка коммерческой недвижимости. Ведущие эксперты, девелоперы, логистические компании и ретейлеры обсудили общие экономические показатели, их влияние на рынок недвижимости и складской сегмент, в частности, главные драйверы развития, новые перспективные направления инвестирования, 3ПИФы, изменения логистических цепочек и открытость рынков Средней и Центральной Азии, строительство складов и меры господдержки. Мероприятие посетили более 700 человек, а за онлайн-трансляцией следили 1 700 пользователей. Не обошлось без эксклюзивных новостей: на мероприятии анонсировали появление на рынке нового игрока Instone Group, который займёт место Radius Group в управлении Индустриальным парком «Южные Врата».
На протяжении 19 лет складская конференция объединяет на одной площадке участников профессионального сообщества: представителей органов власти, бизнес-сообщества, ведущих специалистов в области индустриальной и складской недвижимости, представителей девелоперских компаний, логистических операторов, инвестиционных фондов, а также компаний-арендаторов складских помещений. Ежегодно они встречаются для обсуждения актуальных проблем отрасли и путей их решения, обмена опытом, нетворкинга.
В этом году спикерами деловой программы стали более 30 представителей компаний: ГК «Ориентир», PNK group, «ВИМ Инвестиции», PLT, УК MLP, Raven Russia, Hoff, OZON, ГК «ДА! Девелопмент», «ВсеИнструменты.ру», «Статус Консалтинг», FM Logistic Russia, Focus Logistics, Asia Park, «Строительный Альянс», ГК «Самолет», Instone Development и другие.
В роли модераторов сессий выступили эксперты NF Group: Алексей Новиков, управляющий партнер; Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости; Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики; Максим Загоруйко, директор по работе с корпоративными клиентами. Программа включала две основные и две параллельные сессии.
В рамках двух ключевых сессий были затронуты актуальные и глобальные вопросы. Так, в первой сессии обсуждалась текущая экономическая обстановка в России и за ее пределами, и то, какое влияние она оказывает на рынок складов. Отдельное внимание уделили вопросу адаптации складского рынка и сохранению его привлекательности при растущей ключевой ставке, что подчеркнуло ресурсность и гибкость сегмента. Обсуждались экономические аспекты и то, как новые участники рынка и изменения в логистических схемах влияют на динамику предложения и спроса. Интерес участников привлекло обсуждение ЗПИФов недвижимости, так как этот инструмент может сыграть значимую роль в дальнейшем развитии рынка.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами», отметил, что ключевые моменты, такие как изменения в логистических цепочках, поиск альтернативных маршрутов доставки и прогнозы развития рынка автоматизации, позволяют полноценно рассматривать рынок складской недвижимости в контексте глобальных экономических тенденций. Сейчас будущее складской недвижимости выглядит очень перспективным. Также Алексей отметил, что негативным фактором для инвесторов станет повышение ключевой ставки: использование кредитного финансирования окажет влияние на инвест. доходность. Однако, в данном случае, новые возможности открываются для частных лиц, которые посредством ЗПИФов могут инвестировать в складскую недвижимость. Это позволяет распределить риски, связанные с прямыми инвестициями в недвижимость, и сосредоточиться на получении пассивного дохода от роста активов и арендных платежей.
По мнению Ярослава Шувалова, директора по управлению недвижимостью Raven Russia, повышение ключевой ставки может внести коррективы в динамичное развитие сегмента: «Рынок складской недвижимости доказал высокую стрессоустойчивость к кризисам последних лет, однако повышение ключевой ставки ЦБ может стать основным вызовом, способным повлиять на все сектора недвижимости. Сложности в привлечении финансирования, удорожание строительства и вынужденный пересмотр финансовых моделей повлекут за собой повышение ставок аренды и изменение планов девелоперов по строительству новых проектов. В зоне риска не только реализация уже согласованных контрактов, но и в целом способность конечных потребителей адаптироваться к новым условиям, что в некоторых случаях может привести к пересмотру стратегий развития компаний».
С Ярославом соглашается Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP: «Ключевые факторы развития рынка остаются неизменными: уровень развития потребительского спроса, стоимость кредитования, стоимость строительства и уровень деловой активности. Но определять интенсивность вышеуказанных факторов будет геополитическая ситуация».
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, начал сессию с арендаторами с анализа рынка складской недвижимости в России. Так, в России более 44 млн кв. м качественных складских площадей, причем на Москву приходится больше половины его объема (54%). За 10 лет сегмент вырос в два раза и продолжит динамичный рост, поскольку обеспеченность складскими площадями пока находится на достаточно низком уровне по сравнению со странами Азии и Западной Европы. По итогам 2023 года в России будет поставлен исторический рекорд по объему сделок со складской недвижимостью — объем спроса достигнет 5,5 млн кв. м площадей. При этом вакантность находится на крайне низком уровне в ряде ключевых регионов (Москва, Санкт-Петербург). Объем инвестиций в складскую недвижимость достигнет 50–70 млрд рублей.
Мнением о ситуации на московском рынке складской недвижимости поделился Александр Бутримов, генеральный директор Standard Project Bureau: «Трансформация рынка складской недвижимости в Москве идет в ногу с глобальными трендами, особенно учитывая растущую стоимость земли в столичном регионе. Решением этой проблемы могут стать многоэтажные склады, которые позволяют эффективно использовать земельные участки с ограниченным объемом площадей. Но, как и любое решение, они имеют свои плюсы и минусы. Инвестирование в многоэтажные склады стоит дороже, чем в традиционные одноэтажные аналоги, однако экономия на стоимости земли может компенсировать этот недостаток, особенно в долгосрочной перспективе».
Лидером спроса на склады остается онлайн-торговля, — на нее пришлось 51% всех сделок, отмечает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. «Фуд-ретейл остается стабильным сегментом как в кризисные времена, так и в период роста рынка. Поэтому доля фуд-ретейла остается на уровне 15%», — отмечает он.
Давит Манукян, основатель и управляющий директор компании Comitas, согласен с оценками Константина: «Е-комм продолжает быть лидером и формировать тренд на автоматизацию процессов с использованием высокоскоростных сортировщиков и роботов-сортировщиков. Рост производства, связанный с импортозамещением, диктует другой тренд — развитие автоматизированных паллетных складов, оборудованных кранами-штабелерами и шаттловыми системами. Интерес к автоматизации связан в том числе с кадровым голодом в отрасли. Здесь также наблюдается проникновение роботизации, доля которой со временем будет только расти».
Сессия «Регионы России и новые рынки» акцентировала внимание участников конференции, с одной стороны, на ситуацию со складами в регионах страны, а с другой — на новых открытых для работы рынках в Средней Азии и ОАЭ. Дискуссия имела большой отклик и еще раз подтвердила интерес российского бизнеса к расширению географии и активный поиск новых рынков сбыта и инвестирования.
В сессии «Light Industrial vs Big Box. Что строить?» обсуждались вопросы, которые встают перед многими девелоперами, особенно учитывая меняющиеся потребности рынка. Сравнение себестоимости строительства объектов light industrial и big box продемонстрировало оптимальные решения с точки зрения инвестиций и ожидаемой рентабельности. Кейсы по BTR показали, что такой формат также может быть востребован, особенно при правильном подходе к реализации.
Перспективы развития формата light industrial и наполнение таких проектов прокомментировал Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный альянс»: «Растущий интерес малого и среднего предпринимательства в совокупности с государственной поддержкой промышленного сектора стал весомым фактором для развития рынка индустриальной недвижимости в 2023 году. Многие освободившиеся ниши требуют быстрого перезапуска. Бизнес ориентируется на готовое помещение, которое интегрируется под любую промышленную отрасль и дает возможность запустить производство в течение нескольких месяцев. Все больше уделяется внимания гибким форматам помещений с возможностью увеличения площади под потребности клиента, как например, light industrial».
Иван Масалов, операционный директор ПЭК:3PL: «Доля аутсорсинга складской логистики в России остается довольно низкой (20–25% по „качественным складам“), не только в сравнении с другими странами, но и в сравнении с, например, аутсорсингом перевозок. При этом множество небольших и средних компаний могли бы получить экономию порядка 20% от расходов на склад при переходе на услуги 3PL-оператора, что становится особенно актуальным в условиях дефицита складских площадей и повышения стоимости складской логистики вообще. Мы видим перспективу роста спроса на услуги 3PL и дальнейшего развития этого направления обоюдовыгодно как для операторов, так и для клиентов».
Потенциал для развития складской недвижимости отмечают для себя и компании, которые раньше занимались только жилым девелопментом. Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr: «В этом году мы вывели на рынок бренд Parametr, под которым продолжим системное строительство промышленных парков формата big box и light industrial. Сочетание форматов в каждом проекте и высокий уровень гибкости планировочных решений дают нам возможность работать с компаниями любого масштаба. Мы завершили строительство первого городского промышленного парка, а общий объем заявленных проектов компании превысил один млн кв. м ».
Стратегическими партнерами конференции стали: инвестиционная компания Raven Russia и управляющая компания MLP. Официальные партнеры мероприятия: системный интегратор Comitas, компания «Ингениум», девелоперская компания Parametr, проектно-строительная компания Standard Project Bureau и холдинг «Строительный Альянс».
Все материалы XIX Ежегодной складской конференции NF Group, включая презентации спикеров, интервью участников, запись онлайн-трансляции и фотографии, можно посмотреть по ссылке.
