За прошедшие два десятка лет бизнес-среда в России адаптировалась к этике отношений, основанной на правовых принципах. Однако эта история заставляет вспомнить беззаконное время 90-х. И особую настороженность вызывает то, что неправовыми методами ведения бизнеса не брезгуют пользоваться крупные строительные компании.
Несмотря на повсеместное сокращение бизнеса, российская компания «АЛЬТЭРОС-Р» решила создать в Подмосковье собственное производство. С этой целью в канун нового 2018-ого года ей был заключен договор о покупке производственно-складского здания в Подольском районе Подмосковья у крупной строительной компании «Холдинг «Строительный Альянс» (участвует в сделке в лице одной из своих аффилированных компаний – ООО «Консалтинговый центр «Дело»). Стороны согласовали требования к производственной и складской площадкам, продавец начал строительство объекта, площадью свыше 10 000 кв.м.
Уже на этом этапе возникли первые разочарования в качестве строительных услуг. Специализированная инженерная компания, осуществляющая контроль за строительством, на протяжении всего процесса обнаруживала недостатки и нарушения как договорных, так и строительных требований к объекту. Часть недостатков по предписаниям покупателя устранялась, а часть была продавцом отвергнута или игнорировалась, ожидая передачи объекта покупателю.
При этом требовательность покупателя к точному выполнению условий договора и строительных правил зачастую вызывала у застройщика (продавца) непонимание: «так хорошо никто не делает». К сожалению, общее представление о том, что строительные нормы правила в России нарушаются повсеместно, оправдывает себя и по сей день.
Минул установленный договором срок передачи объекта покупателю – 30 апреля 2018 года, но до окончания строительства было по-прежнему далеко. В этот момент продавец предложил покупателю перенести срок передачи объекта на три месяца позже и произвести досрочную предоплату более 40% стоимости объекта для закрытия своих обязательств перед кредитными организациями.
- Мы всегда готовы к обсуждению с партнером сложных ситуаций, часто готовы идти навстречу, поскольку преследуем общую, совместную цель. И в этот раз согласились оказать помощь нашим партнерам-застройщикам (продавцу объекта), срок передачи объекта перенесли на три месяца, внесли вперед оплату существенной части стоимости объекта. При этом получили от собственников группы компаний «Холдинг «Строительный Альянс» личное поручительство об исполнении обязательств, - поясняет владелец «АЛЬТЭРОС-Р» Владимир Наумов.
Строительство продолжалось, а служба строительного контроля обнаруживала все новые и новые несоответствия объекта договору, а также строительным нормам. Предписания об их устранении исполнялись лишь отчасти; с приближением срока сдачи объекта недостатки накапливались. Покупателю стало очевидно, что объект будет предъявлен с недостатками. В конце концов продавец нарушил и новый согласованный срок сдачи объекта – дата приемки передачи была назначена на 9 августа.
Как впоследствии стало ясно покупателю, уже в это время продавец спланировал и подготовил ряд недобросовестных действий, направленных на лишение покупателя объекта строительства.
При передаче готового объекта инженеры строительного надзора и покупатель обнаружили множество как мелких, так и существенных недостатков, в том числе наличие обременений земельных участков, некачественное асфальтобетонное покрытие, отсутствие предусмотренного договором газоснабжения (в месте подключения трубы газоснабжения разрыта яма, демонстрирующая отсутствие врезки) и др. Недостатки объекта явно говорили, что он не достроен и предъявлен к передаче неготовым.
Покупателем и строительным контролем был составлен Акт об обнаруженных недостатках. При этом продавец подписывать Акт непосредственно в момент приемки-передачи объекта отказался, заявив, что сообщит покупателю о возможности и сроках устранения каждого недостатка на следующий день – 10 августа.
Однако 10 августа покупатель получил от продавца вместо сроков устранения недостатков - уведомление о расторжении договора под предлогом уклонения покупателя от приемки объекта. Уже на следующий рабочий день продавцом был заключен договор о продаже объекта третьему лицу и в тот же день в Росреестр подан полный пакет необходимых документов. Еще через 4 дня за новым покупателем было зарегистрировано право собственности на объект, который несколько месяцев согласовывался с «АЛЬТЭРОС-Р» и в течение восьми месяцев строился под его требования и под его контролем.
«АЛЬТЭРОС-Р» обратилось к продавцу и поручителям с требованием об исполнении обязательств, однако продавец лишь повторно заявил о расторжении договора, а владельцы Холдинга Строительный Альянс (поручители по договору) ответили на претензию, что свои обязательства считают прекращенными с момента объявления продавца об одностороннем расторжении договора.
Владимир Наумов, Генеральный директор ООО «АЛЬТЭРОС-Р» поделился своими мыслями на этот счет.
- К сожалению, мы столкнулись с «кидальной» схемой из 90-х.
- Строительный холдинг воспользовался нашими деньгами для строительства объекта и закрытия своих обязательств перед банками. А после решил вместо исправления недостатков строительства и передаче объекта покупателю продать объект третьим лицам на более выгодных для себя условиях. Факты говорят сами за себя, вся схема была заранее подготовлена: объект предъявлен покупателю с явными недостатками, на следующий день договор с покупателем расторгнут под предлогом уклонения покупателя от приемки, еще на следующий день подписан договор продажи объекта новому покупателю и сразу же поданы документы для гос. регистрации, через 4 дня право на объект зарегистрировано за новым покупателем. Очевидно, что за один день найти покупателя на объект коммерческой недвижимости площадью 10 тыс. кв.м., согласовать все условия сделки и договора, подписать договор и подать документы на государственную регистрацию - невозможно. Покупатель был найден заранее, все документы согласованы и подготовлены в период строительства, когда объект готовился к передаче в «АЛЬТЭРОС-Р». За нашей спиной продавец нашел более выгодную сделку, а нашу компанию решил «кинуть». Я не могу назвать это иначе, как кидалово от Холдинга Строительный Альянс: привет из 90-х.
Вред, который наносят недобросовестные действия при сделках недвижимостью, является наиболее крупным и существенным. Эта история напоминает, что в современных сложных условиях ведения бизнеса нужно быть максимально осмотрительным при выборе контрагентов-застройщиков.
