В I квартале 2026 года доля регионов в инвестициях в недвижимость выросла до 47%, а доля Москвы снизилась до 53% — одного из минимальных уровней за пять лет. Для логистики это ранний сигнал: бизнес все чаще рассматривает регионы как базу для будущих распределительных мощностей, запасов и инфраструктуры обслуживания спроса.
По данным IBC Real Estate, инвестиции в недвижимость Московского региона составили 73 млрд руб., что на 20% меньше, чем годом ранее, и стало минимумом с 2021 года. В регионах объем вложений достиг 66 млрд руб., а их доля выросла до 47% — почти максимума за всю историю наблюдений. Капитал в недвижимости распределяется заметно менее концентрированно, чем раньше.
Этот сдвиг важен не только как новость рынка недвижимости. Инвестиции в объекты за пределами Москвы часто предшествуют изменению операционной географии бизнеса: там, где появляются новые активы и крупные сделки, со временем усиливаются распределительные функции, меняется конфигурация запасов и расширяется инфраструктура обслуживания спроса.
Главный деловой эффект — постепенный отход от модели, в которой ключевые мощности сосредоточены вокруг одного столичного узла. Рост региональных вложений создает больше оснований развивать площадки ближе к локальному спросу, пересматривать маршруты снабжения, размещение запасов и структуру покрытия. Это влияет не только на рынок недвижимости, но и на будущую конфигурацию цепей поставок.
Фактура квартала подтверждает этот сдвиг. В регионах закрыты сделки по продаже ТЦ «Аура» в Ярославле и Сургуте, проекта ЖК «Донские Легенды» в Ростове-на-Дону и логопарка «Центр Агротехнологий». Наличие логистического объекта среди крупнейших сделок усиливает инфраструктурный сигнал. Совокупный объем инвестиций в недвижимость по России составил 139 млрд руб. против 143 млрд руб. годом ранее, то есть рынок сохраняет высокую активность. В IBC Real Estate связывают снижение по Москве с высокой базой прошлого года, выжидательной позицией инвесторов и удлинением сроков закрытия сделок. По прогнозу компании, по итогам 2026 года объем вложений в недвижимость составит 650–700 млрд руб., из которых 550–600 млрд руб. придется на Московский регион.
Для логистики, ритейла, e-commerce и 3PL это не означает немедленную перестройку сети, но усиливает предпосылки для нее. Инвестиции в региональные активы становятся ранним индикатором пересмотра сети запасов, развития региональных хабов и снижения зависимости от московского узла. Это затрагивает плечо доставки, покрытие территорий, выбор площадок под распределительные центры и логику партнерской инфраструктуры.
Региональная недвижимость притягивает все больше капитала, и вместе с этим меняется контур будущих потоков. Компании, которые раньше других учтут этот сдвиг в планировании сети, получат более гибкую и менее централизованную логистическую модель.
