Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья завершил девять месяцев 2026 года с рекордным строительством и восстановлением спроса. По данным CORE.XP, объём сделок вырос на 51%, до 1,585 млн кв. м, причём больше половины пришлось на III квартал. Девелоперы начали повышать запрашиваемые арендные ставки, несмотря на расширение предложения. При этом 52% нового строительства пришлось на объекты под конкретных заказчиков, а доля свободных площадей в новом вводе сократилась по сравнению со II кварталом.
Спрос ускорился в третьем квартале
В I квартале 2026 года объём сделок на складском рынке Московского региона составлял 268 тыс. кв. м, во II квартале увеличился до 425 тыс. кв. м, а в III достиг 892 тыс. кв. м. За июль — сентябрь было заключено больше сделок, чем за предыдущие шесть месяцев.
По оценке CORE.XP, совокупный объём сделок за январь — сентябрь достиг 1,585 млн кв. м против 1,052 млн кв. м годом ранее. Рост на 51% обеспечила прежде всего активность III квартала: его результат более чем вдвое превысил показатель предыдущего квартала. В июле — сентябре 2025 года объём сделок составлял 411 тыс. кв. м.
За весь 2025 год объём сделок достиг 1,667 млн кв. м. К концу сентября 2026-го рынок почти повторил прошлогодний результат.
Однако основная часть прироста пришлась на один квартал. Статистика сделок не раскрывает, какая доля активности связана с расширением потребности в помещениях, а какая — с изменением существующих арендных отношений. Устойчивость восстановления покажет дальнейшая динамика.
Рекордный ввод не гарантирует свободных площадей
За девять месяцев 2026 года в Московском регионе построили 1,668 млн кв. м складской недвижимости — на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным CORE.XP, это рекордный объём строительства за январь — сентябрь за всю историю рынка.
За весь 2025 год было введено 1,767 млн кв. м. Уже к концу сентября 2026-го строительство практически достигло прошлогоднего результата.
Однако общий ввод не равен объёму помещений, доступных для аренды. За январь — сентябрь 52% нового строительства пришлось на built-to-suit — объекты, создаваемые под требования конкретного заказчика. Такие склады пополняют общий фонд недвижимости, но не обязательно выходят на открытый рынок.
Структура ввода менялась от квартала к кварталу. В I квартале на built-to-suit приходилось 76% построенных площадей. Во II преобладали спекулятивные объекты, предназначенные для предложения на рынке: их доля достигла 73%. К III кварталу объёмы двух форматов практически сравнялись.
По данным CORE.XP, во II квартале свободными на момент завершения строительства оставались 62% введённых площадей, тогда как в III квартале — 38%. Снижение на 24 процентных пункта компания связывает с изменением структуры ввода и увеличением доли помещений, реализованных ещё на стадии строительства.
Показатель 38% относится исключительно к объектам, введённым в III квартале, и не отражает общую вакантность складского фонда Москвы и Подмосковья. Для арендаторов имеет значение не столько совокупный объём строительства, сколько предложение помещений, действительно доступных на открытом рынке.
Готовые склады формируют основную часть спроса
Основная сделочная активность сосредоточена в аренде готовых объектов. По данным CORE.XP, за девять месяцев 2026 года на такие сделки пришлось 86% совокупного объёма. Ещё 11% обеспечила аренда в формате built-to-suit, покупка складских площадей составила 3%.
Больше половины нового ввода за тот же период пришлось на объекты под конкретных заказчиков, тогда как в сделках преобладала аренда готовых складов. Показатели относятся к разным сторонам рынка и напрямую не сопоставимы.
На складские блоки площадью до 20 тыс. кв. м пришлось 49% совокупного объёма сделок. Ещё 25% обеспечили помещения от 20 до 50 тыс. кв. м, доля крупных блоков свыше 50 тыс. кв. м составила 26%.
Почти половина сделок по объёму пришлась на сравнительно небольшие склады. Однако это распределение не свидетельствует об опережающем росте спроса на них: для такой оценки необходима динамика по размерным категориям.
Читайте также: Аренда складов в Московском регионе дешевеет медленнее: спрос сокращает предложение
Арендные ставки начали повышаться
В III квартале 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складских объектов в Московском регионе увеличилась на 0,5%, до 10 069 руб. за кв. м в год, оценивает CORE.XP.
В сегменте строящихся складов повышение оказалось заметнее — на 2,6%, до 10 995 руб. за кв. м в год.
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев связывает постепенный пересмотр ставок девелоперами с ситуативным всплеском спроса в III квартале.
Повышение пока умеренное, причём динамика готовых и строящихся объектов различается. Запрашиваемые ставки отражают ценовые ожидания собственников и девелоперов, но не обязательно совпадают с условиями заключённых договоров.
Одного квартала недостаточно, чтобы говорить об устойчивом подорожании складов во всём Московском регионе. Тем не менее рекордное расширение складского фонда не помешало повышению запрашиваемых ставок после оживления сделочной активности.
Для компании, планирующей аренду готового склада или продление договора, существенны наличие подходящего свободного помещения и актуальная запрашиваемая ставка. Общий объём строительства не позволяет судить ни о выборе объектов, ни о стоимости конкретного предложения.
Устойчивость восстановления проверит четвёртый квартал
По прогнозу CORE.XP, до конца 2026 года в Московском регионе могут построить ещё 510 тыс. кв. м складской недвижимости. Годовой ввод в таком случае достигнет примерно 2,2 млн кв. м и превысит исторический максимум, который компания оценивает в 1,8 млн кв. м по итогам 2021 года. Объём сделок аналитики CORE.XP прогнозируют на уровне 2 млн кв. м — на 20% выше результата 2025 года.
Даже при реализации обоих прогнозов объёмы ввода и сделок не образуют прямого баланса свободных и занятых помещений. Сделки включают операции с существующим фондом, а часть новых объектов заранее предназначена для определённых пользователей.
Для девелоперов существенным остаётся соответствие новых объектов структуре спроса, для арендаторов — доступность готовых помещений и условия договоров. Подтверждений дефицита складских площадей пока нет. Устойчивость восстановления спроса и повышения запрашиваемых ставок покажут следующие кварталы.
