Статус технопарка заметно повышает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости в Москве. По оценке IBC Real Estate, налоговые льготы и меры господдержки позволяют увеличить доходность проектов Light Industrial почти на 4 п.п., а офисных объектов — более чем на 3 п.п. На фоне дефицита предложения и высокой стоимости заемного финансирования технопарки превращаются в один из немногих устойчивых форматов роста.
Ключевые выводы исследования
Вакансия в действующих технопарках Москвы — около 1% и не превышает этот уровень последние три года.
В Москве функционируют 40 технопарков общей площадью 2,5 млн кв. м, ещё 9 проектов находятся в стадии строительства или реконструкции.
Статус технопарка повышает IRR проектов Light Industrial с 15,6% до 19,3% (+3,7 п.п.).
Для офисных объектов IRR увеличивается с 19,9% до 23,1% (+3,2 п.п.).
Ключевое ограничение рынка — дефицит нового предложения, а не спрос.
Рынок технопарков: спрос опережает предложение
По данным IBC Real Estate, технопарки остаются одним из самых дефицитных сегментов коммерческой недвижимости Москвы. Доля свободных площадей в действующих объектах составляет всего 1% и удерживается на этом уровне на протяжении трёх лет.
Фактически большая часть проектов заполняется ещё до ввода в эксплуатацию, что резко снижает маркетинговые риски для девелоперов и инвесторов. Основное ограничение для развития сегмента — не спрос со стороны арендаторов, а ограниченные темпы вывода новых площадей.
Почему девелопмент замедляется
Аналитики отмечают, что перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию стал устойчивым трендом на рынке коммерческой недвижимости. Среди ключевых причин:
-
рост стоимости строительства;
-
удорожание заемного финансирования;
-
повышение требований к качеству и инженерной насыщенности объектов.
В этих условиях девелоперы всё чаще ищут инструменты, способные компенсировать рост затрат и улучшить экономику проектов.
Статус технопарка как инструмент повышения эффективности
Одним из таких инструментов становится получение статуса технопарка — как для строящихся, так и для уже действующих объектов. Этот статус позволяет:
-
снизить налоговую нагрузку (в региональной части — до 25%);
-
получить доступ к специализированным мерам финансовой поддержки;
-
привлечь быстрорастущие технологические компании в качестве арендаторов.
Как отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, в условиях дорогого финансирования интерес к формату технопарков растёт именно из-за их способности повышать доходность и устойчивость проектов .
Экономика проектов: что показывают расчёты IBC Real Estate
IBC Real Estate сравнила экономику проектов со статусом технопарка и без него, исходя из типового сценария:
-
покупка земельного участка;
-
строительство объекта;
-
сдача помещений в аренду в течение трёх лет;
-
продажа стабилизированного объекта (юридического лица).
Light Industrial
-
IRR без статуса — 15,6%
-
IRR со статусом технопарка — 19,3%
-
Рост доходности — +3,7 п.п.
Офисные проекты
-
IRR без статуса — 19,9%
-
IRR со статусом технопарка — 23,1%
-
Рост доходности — +3,2 п.п.
Таким образом, налоговые и финансовые льготы оказывают прямое и измеримое влияние на инвестиционную привлекательность проектов.
Что это означает для логистики и Light Industrial
Для сегмента Light Industrial технопарки становятся особенно значимыми. Такие объекты востребованы у:
-
технологических компаний;
-
R&D-центров;
-
инжиниринговых и производственных стартапов;
-
логистических операторов с добавленной стоимостью.
Низкая вакансия, предсказуемый спрос и улучшенная экономика делают формат технопарков одним из наиболее устойчивых вариантов развития индустриально-логистической недвижимости в условиях волатильного рынка.
Выводы
-
Технопарки — один из самых дефицитных и устойчивых сегментов коммерческой недвижимости Москвы.
-
Статус технопарка позволяет существенно повысить доходность как офисных, так и Light Industrial проектов.
-
В условиях дорогого заемного капитала налоговые льготы становятся ключевым фактором инвестиционных решений.
-
Для логистики и индустриальных форматов технопарки формируют долгосрочную точку роста.
