По итогам 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 120 млрд руб., следует из предварительных оценок аналитиков NF GROUP. Для сравнения: в рекордном 2024 году этот показатель достигал 270 млрд руб., что делает текущее снижение одним из самых заметных за последние годы.
Смещение структуры инвестиций
Ключевой структурный сдвиг 2025 года — изменение баланса между объектами и земельными участками. Впервые более половины инвестиций (52%) пришлось на готовые объекты коммерческой недвижимости, тогда как доля площадок под девелопмент составила 48%. Ранее земельные активы традиционно аккумулировали большую часть вложений.
Одновременно заметно выросла роль аукционных механизмов: доля сделок, реализованных через торги, увеличилась с 4% до 19% за год. Аналитики связывают это с ростом интереса инвесторов к активам, реализуемым с дисконтом, на фоне высокой стоимости капитала и ценовых разрывов между ожиданиями продавцов и покупателей.
Давление макроэкономических факторов
Снижение инвестиционной активности происходило на фоне высокой ключевой ставки и, как следствие, дорогого заемного финансирования. По оценке NF GROUP, темпы снижения ставки остаются недостаточными для восстановления инвестиционного спроса в полном объёме, что вынуждает игроков рынка действовать более избирательно.
В результате значительная часть инвестиционных решений в 2025 году принималась с повышенными требованиями к доходности и ориентацией на активы с потенциалом редевелопмента либо устойчивым денежным потоком.
Куда шли инвестиции
Основной объём вложений пришёлся на площадки под девелопмент — около 57 млрд руб. (48%). Крупнейшие сделки были связаны с приобретением земельных участков на Матисовом острове, территории бывшего ТЦ «Мега Новоселье», а также участка на Шкиперском протоке.
Среди сегментов коммерческой недвижимости распределение инвестиций выглядело следующим образом:
-
торговая недвижимость — около 26 млрд руб. (22%);
-
складская недвижимость — порядка 23 млрд руб. (19%);
-
офисная недвижимость — около 12 млрд руб. (10%);
-
гостиницы и прочие активы — примерно 2 млрд руб. (1%).
Торги как новый канал сделок
Рост доли аукционных сделок стал одной из ключевых особенностей года. По мнению аналитиков NF GROUP, торги позволяют инвесторам снижать ценовые риски и приобретать активы с дисконтом, что особенно важно в условиях дорогого заемного финансирования.
Прогноз на 2026 год
В NF GROUP ожидают, что в 2026 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга может составить 100–130 млрд руб. Итоговый результат будет зависеть от макроэкономической конъюнктуры, политики государственного регулирования и поведения девелоперов жилья — прежде всего их готовности вернуться к активному пополнению земельного банка.
Даже при возможном снижении ключевой ставки к концу 2026 года до уровня около 14%, стоимость заемного капитала, по оценке консультантов, останется высокой и продолжит оказывать давление на инвестиционную активность. Существенным фактором также станет размер дисконтов, которые продавцы готовы предлагать покупателям.
Вывод
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2025 году перешёл в фазу коррекции после рекордного роста, продемонстрировав снижение объёмов, но одновременно — более зрелую и избирательную структуру сделок. Усиление роли торгов, рост интереса к объектам с денежным потоком и осторожность девелоперов формируют новую конфигурацию рынка, которая, по оценке аналитиков, сохранится и в 2026 году.
