По предварительным итогам 2024 года, аналитики консалтинговой компании NF Group отметили значительный рост на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно их прогнозам, в текущем году чистое поглощение офисных площадей может достичь 1 млн кв. м, при этом около 70% этого объема составляют офисы класса А. Этот показатель почти втрое превышает результаты 2023 года. Спрос на высококачественные офисные площади сохраняется, особенно со стороны компаний с госучастием, банков, а также производственных и технологических предприятий.
Средняя запрашиваемая цена на новые офисные площади в зданиях класса А и Prime с начала года увеличилась на 23%, достигнув 473 200 руб. за кв. м (с учетом НДС). В то же время, ставка аренды для таких помещений выросла на 7%, составив 27 556 руб. за кв. м в год. Эти цифры свидетельствуют о продолжающемся высоком спросе на качественные офисные площади в столице.
Дефицит качественных офисных площадей и высокая конкуренция
По состоянию на конец октября 2024 года уровень вакантных площадей в офисах класса А составляет 8,3% по Москве в целом, а в пределах МКАД — 6,4%. В районе ММДЦ Москва-Сити этот показатель еще ниже — 3,1%. Особенно ощущается нехватка крупных офисных блоков. Из 272 доступных объектов для аренды или продажи лишь 11 (около 4%) имеют площадь более 5 тыс. кв. м, и эти помещения расположены в разных районах города, что затрудняет возможность аренды нескольких крупных блоков в одном месте. Кроме того, качественные офисные помещения часто находят арендаторов еще до завершения строительства, что еще больше ограничивает доступность новых объектов для потенциальных клиентов.
Тренды на рынке офисных продаж
На фоне ограниченного предложения продолжает набирать популярность покупка офисных зданий целыми блоками. Этот тренд обусловлен действием программы МПТ и активным строительством объектов на продажу. В 2024 году крупные сделки, связанные с приобретением целых зданий, продолжали оставаться актуальными, особенно для компаний с госучастием. Ожидается, что этот тренд сохранится и в 2025 году.
Средняя ставка аренды офисов класса А на сегодняшний день составляет 27 556 руб. за кв. м в год, что на 7% больше, чем в аналогичный период прошлого года. За последние годы наблюдается устойчивый рост ставок аренды офисов класса А в ключевых деловых районах Москвы, за исключением Новой Москвы. Наибольший рост ставок аренды был зафиксирован в Ленинградском деловом районе (+36,1%) и в ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%). В этом районе запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А на конец года достигают 44 765 руб. за кв. м в год, что делает его одной из самых востребованных локаций в Москве.
Динамика запрашиваемых ставок аренды в ключевых деловых локациях Москвы, руб./кв. м/год
Источник: NF Group Research
Прогнозы на 2025 год
Ожидается, что в 2025 году на рынок выйдет 26 новых офисных объектов с общей площадью более 1 млн кв. м. На конец 2024 года эти площади реализованы на 42%, однако с учетом тенденции 2024 года, когда около 30% объектов было перенесено на следующий год, возможно, часть объектов будет введена только в 2026 году. Среди крупных проектов — iCity, четвертая очередь Slava и штаб-квартира «Яндекса». Особое внимание будет уделено завершению строительства крупнейшего спекулятивного объекта на аренду — Dubinin Sky.
В случае повышения ключевой ставки возможно сокращение объемов строительства офисных объектов, что усилит дефицит качественных площадей и приведет к дальнейшему росту ставок аренды. В то же время, снижение ключевой ставки может ускорить рост ставок аренды в ключевых районах Москвы, а также привести к росту цен на продажу офисных объектов. На фоне дефицита предложения, новый спрос на покупку и аренду будут формировать в основном компании государственного сектора.
* без учета эксплуатационных расходов и НДС
** с учетом НДС (если применимо)
Источник: NF Group Research
Мария Зимина, партнер и директор департамента офисной недвижимости NF Group, отметила: «В 2025 году мы ожидаем сохранение спроса на высоком уровне, прежде всего за счет активности компаний с участием госкапитала, производственных и технологических. Однако на рынке усиливается сложность в поиске офисных помещений, так как предложение остается ограниченным. Запрашиваемые ставки аренды и цены продаж продолжат рост, но скорее более низкими темпами: запрашиваемые ставки аренды класса А превысят 28 тыс. руб. за кв. м в год, цены продаж – 500 тыс. руб. за кв. м».
