Офисный рынок Москвы в 2025 году зафиксировал беспрецедентный рост объёма стартов продаж. По данным IBC Real Estate, маркетируемая площадь офисов в проектах, где продажи блоками и этажами были объявлены с начала года, достигла почти 1 млн кв. м — исторического максимума за весь период наблюдений. Рост отражает изменение экономической логики девелоперов и устойчивый спрос со стороны бизнеса и частных инвесторов.
Почти 1 млн кв. м на старте: что произошло
С начала 2025 года в Москве стартовали продажи офисных помещений блоками или этажами в 33 планируемых и строящихся бизнес-центрах. Совокупный маркетируемый объём таких площадей к началу декабря составил 976 тыс. кв. м, что в 2,5 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
В расчёт включены исключительно проекты, в которых продажи офисов в розницу были официально анонсированы с января 2025 года. По оценке IBC Real Estate, текущий показатель стал абсолютным рекордом для офисного рынка столицы.
География предложения: фокус внутри ТТК—МКАД
Основной объём новых стартов продаж сконцентрирован в наиболее ликвидных локациях:
-
75% маркетируемых офисных площадей (736 тыс. кв. м) приходится на зону ТТК—МКАД;
-
17% (163 тыс. кв. м) — на зону СК—ТТК;
-
8% (77 тыс. кв. м) — на проекты за МКАД.
Такое распределение указывает на стратегию девелоперов минимизировать риски реализации за счёт вывода продукта в локациях с устойчивым спросом и более высокой инвестиционной привлекательностью.
Почему девелоперы делают ставку на продажи блоками
На фоне замедления экономического роста, высокой инфляции и удорожания строительства, продажа офисов в розницу становится для девелоперов наиболее экономически оправданной моделью.
Высокая ключевая ставка и стоимость заёмного финансирования делают классическую арендную модель менее привлекательной. Продажа офисных помещений блоками или этажами позволяет:
-
ускорить возврат инвестиций;
-
снизить долговую нагрузку;
-
перераспределить риски между девелопером и конечными покупателями.
Фактически, в текущих макроэкономических условиях этот формат становится доминирующим для новых офисных проектов.
Спрос со стороны покупателей остаётся устойчивым
Со стороны рынка сохраняется повышенный интерес к офисным помещениям небольшими блоками — как для собственного размещения компаний, так и в инвестиционных целях (перепродажа или сдача в аренду).
По предварительным оценкам IBC Real Estate, по итогам 2025 года объём проданных офисных площадей может составить около 250 тыс. кв. м, что на 9% выше уровня 2024 года. При этом рост остаётся умеренным: годом ранее объём продаж увеличился на 49% — до 230 тыс. кв. м.
Стабилизация деловой активности сдерживает более резкий рост, однако спрос остаётся устойчивым и структурно поддержанным.
Инвестиции: возможный рекорд по объёму вложений
Более существенную динамику демонстрирует не площадь, а денежный объём сделок. На фоне продолжающегося роста цен на офисные помещения в строящихся объектах аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что объём вложений розничных инвесторов в офисы по итогам 2025 года может достичь 100 млрд руб. — исторического максимума для московского офисного рынка.
Этот показатель отражает сохраняющийся интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости как инструменту сохранения и приумножения капитала.
Перспективы 2026 года: рост предложения сохраняется
По оценке IBC Real Estate, до конца 2025 года старты продаж офисов блоками ожидаются ещё в пяти проектах. Кроме того, в 11 бизнес-центрах, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2027–2030 годах, старт продаж в розницу прогнозируется уже в 2026 году.
Совокупный объём офисных площадей в этих объектах может составить около 750 тыс. кв. м, что указывает на сохранение высокой активности девелоперов в среднесрочной перспективе.
Риски перенасыщения рынка
При этом эксперты указывают на потенциальные ограничения дальнейшего роста. Высокие объёмы нового строительства и активный вывод офисов в розницу увеличивают риск избыточного предложения, особенно в сегменте небольших помещений.
«Несмотря на замедление экономики, активность девелоперов остаётся на умеренно высоком уровне — на рынок продолжают выходить новые проекты. Однако за счёт значительного объёма офисов, реализуемых в розницу, сохраняется риск перенасыщения рынка и избытка небольших помещений», — отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Выводы для рынка
Рекордный объём стартов продаж офисов в Москве в 2025 году отражает структурную перестройку офисного рынка. Продажа помещений блоками становится ключевым инструментом для девелоперов в условиях дорогого финансирования, а устойчивый спрос со стороны бизнеса и инвесторов поддерживает высокую ликвидность сегмента.
В среднесрочной перспективе рынок будет балансировать между ростом предложения и рисками локального перенасыщения — особенно в наиболее массовых форматах офисной недвижимости.
