Спрос на ГАБы или готовые арендные бизнесы вырос в российских столицах. Такое предприятие приносит стабильный доход и при грамотном выборе покажет хорошие результаты по окупаемости. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Полина Фиофилова рассказала о ключевых особенностях этого сегмента.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:
— Отличия ГАБа от классической продажи. Так, классическая продажа — это продажа объекта, а ГАБ — это чаще всего проект, который создаётся под инвестора. В рамках реализации проекта ГАБ мы начинаем работу с поиска арендатора. Кроме того, ГАБы часто создаются для перепродажи. Стоит отметить, что для проекта ГАБа часто используются непривлекательные и неликвидные помещения, которое дорабатывает опытным брокером и консультантом, и из него получается полноценный арендный бизнес.
Алгоритм создания ГАБ представляет собой последовательные шаги для создания успешного арендного бизнеса. Вначале необходимо изучить техническое задание арендатора, чтобы понять его потребности и требования к объекту аренды. Затем следует найти подходящий объект, который соответствует заданным критериям. После этого объект согласовывается с арендатором или даже несколькими арендаторами, чтобы удостовериться в его приемлемости. Затем происходит покупка объекта, уже с заранее согласованными арендаторами, что существенно снижает риски и увеличивает вероятность стабильного дохода. Последний шаг - это сдача объекта в аренду и регистрация договора аренды.
Для классической продажи объекта рассмотрение начинается с локации, для ГАБа локация не важна. Так, часто объект на второй линии для создания арендного бизнеса может быть привлекательнее помещения с арендатором на первой линии.
Также для ГАБа важен параметр доходности. Доходность создаёт арендатор.
Если говорить про метражи ГАБа, то средняя площадь от 300 до 700 кв. м. В некоторых случаях бывают исключения, за счёт которых диапазон можно расширить от 200 до 1000 кв. м.
Для ГАБов характерны арендаторы в виде федеральных сетевых ритейлеров. Это все продовольственные сети: X5, Диски, Магнит, дрогери. Также это косметические сети, алкомаркеты. То есть главные арендаторы и к ним находятся дополнительные мелкие арендаторы.
Красное&Белое — популярная сеть для ГАБов, так как садится практически в любое место, подходящее им по параметрам. Для них не очень важна локация, место в объекте, так они берут первый этаж, цоколь. Но при этом у этой сети есть минусы в виде большого срока договора (в среднем до 15 лет), невозможность изменения договора, а также очень обманчивый пункт по индексации ставки, который отмечен по согласованию сторон, который практически невозможно увеличить для собственника помещения.
Если говорить про рестораны и то, почему они не являются классическим арендатором для ГАБов, то эти заведения не очень ликвидны для собственников, в этом сегменте высокая ротация, много продаж бизнесов, очень часто закрываются или открываются, чтобы освоить бюджет, множество факторов, которые влияют на бизнес ресторанов: от пандемии до курса валют и покупательской возможности населения. В этом плане федеральные продовольственные сети в последние годы показали себя наилучшим образом, то есть они практически не съезжают и растут в плане бизнеса.
Кроме того, договор с ретейлером предполагает процент с товарооборота. Это выгодно для собственника, так как собственник зарабатывает вместе с сетью, а сеть заинтересована в том, чтобы повышать собственные обороты. Здесь вопрос в размере процента, который в среднем составляет от 4 до 7. У ресторанов также больше возможностей скрывать свой оборот больше и в связи с этим рисков для собственника больше. Кроме того, обороты ресторана не такие понятные, как обороты продовольственной сети.
Другие направления арендаторов, например, лаборатории являются, как правило, сопутствующими арендаторами. В целом этот профиль достаточно стабильный, но они занимают достаточно небольшие площади и поэтому якорем их назвать нельзя.
Арендаторов типа салонов красоты сложно рассматривать создания ГАБа.
Пекарни за последние годы показали рост, но также есть ряд минусов в плане ГАБа, так как они чаще съезжают, меняют место, увеличивают площади, а значит, переезжают. С кофейнями такая же история — они занимают небольшую площадь и поэтому легко открылись и также легко закрылись.
Офисные ГАБы пока не пользуются спросом в Петербурге, для Москвы — это более интересная история, так как там офисный рынок огромный. Однако в целом у инвесторов сейчас более высокий спрос на ГАБы с продовольственными сетями.
ГАБы под супермаркеты не очень востребованы из-за большой площади. А большая площадь — это большой бюджет. При этом в отдельных местах такой формат востребован.
ПВЗ — очень небольшой формат, который является сопутствующим для ГАБов. Например, если в объекте осталось 30—50 кв. м., то туда спокойно можно посадить пункты выдачи интернет-заказов. Создавать ГАБ из ПВЗ — это история для очень мелких инвесторов, так как они платят фиксированную ставку и не платят процента с товарооборота.
Инвестирование в ГАБможет представлять собой ряд неюридических рисков, которые следует учесть. Во-первых, есть риск невыгодной покупки, когда инвестор приобретает объект по низкой цене, но затем не может его продать даже за ту же цену.
Во-вторых, существует риск потери арендатора после покупки объекта. Это может привести к потере стабильного источника дохода и необходимости поиска нового арендатора, что может занять значительное время.
В-третьих, инвестор может столкнуться с ситуацией, когда арендатор, под которого был приобретен объект, в итоге не заселяется. Это также может привести к потере дохода и затратам на поиск нового арендатора.
В-четвертых, есть риск, что арендатор попросит снизить арендную плату сразу после покупки объекта, что может снизить доходность инвестиций.
В-пятых, инвестор может столкнуться с ситуацией, когда после заключения договора аренды появляется другой арендатор, предлагающий более выгодные условия. Это может вызвать необходимость пересмотра условий договора или поиска нового арендатора.
Наконец, при покупке пустого объекта без арендаторов инвестор рискует потратить много времени и ресурсов на поиск подходящего арендатора. Это может увеличить срок окупаемости инвестиций и снизить их доходность.
