Арендаторы Санкт-Петербурга демонстрируют устойчивый интерес к новым бизнес-центрам, несмотря на заметную разницу в арендных ставках по сравнению с офисами, введёнными в эксплуатацию до 2019 года. В новых объектах практически отсутствуют свободные площади, а арендные ставки уже превысили 4 тыс. руб./кв. м/месяц, включая НДС и OPEX, но без учета коммунальных платежей.
По результатам девяти месяцев 2024 года на рынке Санкт-Петербурга зафиксирован новый виток роста арендных ставок на качественные офисные площади. В бизнес-центрах класса А средняя запрашиваемая ставка аренды составила 2 852 руб./кв. м/месяц, что на 7% выше, чем во втором квартале, когда ставка была на уровне 2 668 руб./кв. м/месяц. За десятилетие, начиная с 2014 года, этот показатель вырос на 72% — с 1 662 руб./кв. м/месяц.
В сегменте класса B также наблюдается увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды, которая к третьему кварталу 2024 года составила 1 634 руб./кв. м/месяц, что на 2% выше, чем во втором квартале. В 2014 году этот показатель был на уровне 1 188 руб./кв. м/месяц, что демонстрирует рост на 38%. Основными причинами роста арендных ставок является дефицит качественного предложения на рынке и сокращение объёмов нового строительства.
Особенно высокие ставки аренды зафиксированы в офисных зданиях, построенных с 2020 по 2024 годы. В сегменте класса А средняя ставка в таких объектах составила 4 185 руб./кв. м/месяц, что в полтора раза выше, чем в бизнес-центрах, введённых до 2019 года. В классе B арендные ставки в новостройках за последние пять лет на 14% выше, чем в более старых объектах.
Новые офисные здания показывают низкий уровень вакантности. Например, в бизнес-центрах класса А, введённых в 2020-2024 годах, свободные площади составляют лишь 0,6%.
Общая вакансия на офисном рынке Санкт-Петербурга остаётся на исторически минимальном уровне. В третьем квартале 2024 года свободными остаются лишь 3,6% (150 тыс. кв. м) качественных офисных площадей, что на 1,2 процентных пункта ниже показателей второго квартала. В сравнении с 2014 годом, когда вакансия достигала 12%, этот показатель снизился на 8,4 процентных пункта.
Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте крупных офисных блоков. Большинство предложений на рынке — это помещения площадью до 2 тыс. кв. м, составляющие 97% всех вакантных объектов. Свободные площади свыше 2 тыс. кв. м занимают менее 3% от общего объёма вакантных помещений.
Темпы ввода новых офисных объектов остаются на низком уровне. В третьем квартале 2024 года рынок пополнился лишь двумя новыми бизнес-центрами класса В — БЦ Avantgarde и БЦ Bogush Center, общей площадью 15 тыс. кв. м. Примечательно, что крупнейший из них — БЦ Avantgarde — был полностью арендован ещё до ввода в эксплуатацию. За девять месяцев 2024 года общий объём нового строительства составил 55 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
«Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг минимальных уровней вакантности за всю историю наблюдений, особенно в крупных блоках, и характеризуется высокими арендными ставками, особенно в сегменте класса А, где офисы введены за последние пять лет. Ожидается, что большинство строящихся объектов будет реализовано до ввода в эксплуатацию, как это произошло с бизнес-центрами „Невская ратуша“ и Atlas City II», — отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
