Конфликт между московским правительством и федеральной властью по поводу выкупной цены на землю под предприятиями может обернуться очередным законодательным долгостроем. Герман Греф уже намекал на перенос срока выкупа до 1 января 2007 года. Правда, по механизму формирования цены наконец найден компромисс. Ведь поначалу региональные власти решили, что смогут назначать ту цену, которую захотят. Руководители предприятий схватились за голову - в совокупности по стране им пришлось бы заплатить за участки чуть ли не 100 миллиардов долларов. Тогда федеральная власть приняла решение установить льготные ставки. Но тут взбунтовалась Москва, взявшая на себя хлопоты еще и за Санкт-Петербург. Возможен ли компромисс по всем "болевым" точкам? Об этом на страницах а Итогов" рассуждают представители обеих сторон - первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк и заместитель министра экономического развития и торговли Андрей Шаронов
***
Андрей Шаронов: "Когда один продавец и один покупатель, рынка быть не может"
С ОДНОЙ СТОРОНЫ
- Андрей Владимирович, в ближайшее время Минэкономразвития намерено завершить разработку проекта закона "О формировании, государственном и кадастровом учете и государственной кадастровой оценке объектов недвижимости". В чем его суть и что должно поменяться в кадастровом учете после его вступления в силу?
- Изменения принципиальные. Прежде всего будет создан единый кадастр недвижимости. То есть система учета земли будет объединена с системой учета зданий. Смысл в том, что процедуры станут менее затратными, а информация - более качественной и полной. Изменяется и сама цель учета - это не контроль, а регистрация объектов. Фактически речь идет об объединении двух видов деятельности, для которых сегодня существуют разные правила и требования, - это территориальное землеустройство и техническая инвентаризация. Принципиальное новшество и в том, что регулированием этого рынка займутся саморегулируемые организации.
Существенные изменения предполагается ввести в области оценки недвижимого имущества. Сегодня кадастровая оценка проводится только в отношении земельных участков, а для зданий и сооружений пока применяется балансовая или инвентаризационная стоимость. В то же время процедуры кадастровой оценки земельных участков практически не урегулированы. Не установлена периодичность проведения оценки, не определены даже критерии, по которым субъекты РФ должны утверждать или, напротив, отвергать результаты работ по кадастровой оценке, и т. д. Законопроект вводит, по сути, новый для России институт кадастровой оценки недвижимости для налогообложения. Поскольку методическая база массовой оценки пока только создается, рынок земли также в стадии формирования, предусмотрен механизм досудебного разрешения споров с налогоплательщиками относительно кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Наконец, вводится понятие комплекса недвижимого имущества. Предусматривается два вида таких комплексов: производство и домовладение. Сейчас проект закона находится на согласовании в министерствах и ведомствах и в мае будет внесен в правительство.
- Проблема выкупа земли под промышленными предприятиями обсуждается уже много лет. Однако принципиального решения на этот счет пока не выработано. Что мешает это сделать?
- Действительно, сделок по переоформлению права пользования земельными участками под приватизированными объектами совершено очень мало. Главная причина - это слабое финансово-экономическое состояние российских предприятий в совокупности с высокими ценами выкупа. К тому же нет четкого порядка определения арендной платы при переоформлении прав, уровень землеустройства промышленных земель низок, а процедура сложна. Да и предприниматели все это время рассчитывали на изменения законодательства.
А изменить законы не так просто. Нужно выдержать баланс интересов и органов госвласти субъектов Федерации, и муниципалитетов, и собственников недвижимости. С одной стороны, это увеличение доходной части бюджетов, а с другой -высокие издержки предприятий, которые могут привести если не к банкротству, то к сокращению инвестиционных программ.
В итоге решено предложить пределы цены выкупа. Они таковы: 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, если он находится в населенном пункте, где живет более 3 миллионов человек, и 5 процентов для всех остальных. Мы считаем, что такой порог приведет к снижению выкупных цен в городах в 2-2, 3 раза, а на так называемой межселенной территории - в среднем в 20 раз. Размер арендной платы предлагается ограничить тремя процентами кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
10 февраля 2005 года на заседании правительства наш министр Герман Греф докладывал об основных положениях закона, теперь после доработки и согласования с другими министерствами и ведомствами мы его внесем в правительство.
- Недавно глава комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк заявил о том, что в случае перепрофилирования предприятиям придется доплачивать до рыночной стоимости. Соответствует ли это намерениям федеральных органов власти?
- Нужно понимать, что массовая приватизация земли под предприятиями может привести к росту спекуляций земельными участками. Самая большая опасность связана с соблазном перепрофилировать производство на более рентабельный вид деятельности. То есть речь идет о возможности изменения вида использования земли после того, как участок в центре города будет выкуплен. Например, собственник может демонтировать производственные мощности и построить жилые или административные здания. Поэтому нужны ограничительные условия, и наше министерство предлагает два варианта механизма изъятия спекулятивной части дохода, оба сейчас обсуждаются.
- Глава МЭРТ Герман Греф говорил о необходимости формирования рынка земли. Что, с вашей точки зрения, может означать понятие "рыночная цена земли под предприятием"? Как она будет формироваться?
- В ситуации, когда есть один продавец и один покупатель, рыночной стоимости быть не может. При переоформлении права пользования земельными участками под приватизированными объектами недвижимости ситуация складывается именно так, а значит, закон "Об оценочной деятельности" не может быть применен. Кроме того, привлечение независимого оценщика в таких условиях создаст широкие возможности для коррупции. К тому же рынок земли не развит, и выдать объективную оценку действительно трудно.
Поэтому законопроектом, о котором мы с вами говорим, для расчета цены в качестве базы устанавливается кадастровая стоимость. На сегодняшний день это единственный показатель, рассчитанный для всей территории России, - к концу 2004 года было оценено 94, 9 процента всех земель, к середине текущего года, как говорят в Роснедвижимости, процесс будет доведен до конца.
И только после выкупа понятие "рыночная стоимость земельного участка, занимаемого объектом недвижимости" будет определяться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Но во всех случаях останется главный принцип - все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, кроме случаев, специально оговоренных законом.
***
Юрий Росляк: "В случае перепрофилирования предприятиям придется доплатить за землю"
Константин Угодников
С ДРУГОЙ СТОРОНЫ
- Юрий Витальевич, недавно вы заявили, что первые сделки по выкупу земли под промышленными предприятиями в Москве начнутся во второй половине этого года. Как это будет происходить и за какую цену?
- Достигнутые с Минэкономразвития договоренности позволяют надеяться, что на законодательном уровне будут приняты те правила, которые предложены правительством Москвы. Цель нашей схемы в том, чтобы реальный сектор получил возможность на льготных условиях полностью завершить начатую в 90-х годах приватизацию, и предлагаемая цена выкупа земельных участков обязана учитывать его интересы. Иными словами, она должна быть значительно ниже рыночной. Когда земля будет приватизирована, собственник предприятия получит значительные активы и дополнительный инвестиционный ресурс. Пока же складывается досадное положение: цена земли растет, а воспользоваться ее стоимостью предприятие не может.
В то же время в крупных городах - Москве, Санкт-Петербурге - очень велик риск земельных спекуляций. В мегаполисах любое промышленное производство, заведомо менее доходное, чем, например, офисный центр или жилая недвижимость, находится под дамокловым мечом преднамеренного банкротства. И единственный способ уберечь реальный сектор от тотального истребления - это создание таких экономических условий, при которых земельные спекуляции становятся просто невозможными, а, стало быть, банкротство - бессмысленным.
Предложение правительства Москвы состоит в следующем. Для действующих промышленных предприятий в крупных городах устанавливается максимальная ставка льготного выкупа земли в размере 20 процентов ее кадастровой стоимости. Прошу обратить внимание - максимальная. Законодательный орган субъекта Федерации, в нашем случае Московская городская дума, может принять и меньшую ставку - 15, 12, 10 процентов. При этом собственник, получивший землю за означенную цену, в рамках разрешенной промышленной деятельности имеет право проводить реконструкцию, замену оборудования и даже переориентацию производства. Доплата за землю с его стороны в таких случаях не потребуется. Но сохраняется одно обременение: если он решает перепрофилировать участок под новый вид деятельности, то обязан заплатить в государственную казну 80 процентов от максимальной кадастровой стоимости земли, означенной уже для нового вида деятельности. Понятно, что кадастровая стоимость земли разнится в зависимости от ее предназначения: цена под промышленным предприятием значительно ниже, чем, скажем, под офисной недвижимостью.
Таким образом, покупка промпредприятия с целью его умышленного банкротства оказывается бессмысленной: кадастровая цена в Москве максимально приближена к рыночной, а банкротить завод из-за нескольких процентов прибыли спекулянтам не с руки.
- Как оценила законопроект московского правительства федеральная власть?
- Позиции согласовывались почти год, и, кажется, мы смогли убедить наших коллег в эффективности предложенной схемы. Дело в том, что таких субъектов Федерации, в которых земля является весьма дорогостоящим ресурсом, по сути, пока два - Москва и Санкт-Петербург. Именно в этих городах весьма велик риск возобновления недружественных поглощений предприятий. Поэтому правительство Москвы настаивало на введении в этих субъектах особых антиспекулятивных условий продажи земли.
Ни в одном другом регионе страны земля под предприятием не востребована кем-либо еще, кроме самого предприятия. Кому, например, нужна территория под огромным заводом где-нибудь за Уралом, кроме самого завода, который на ней исторически расположен? Никому. И не существует риска, что кто-то купит по дешевке эту землю и снесет завод для того, чтобы построить на его месте что-то иное. Эта позиция неоднократно обсуждалась на заседаниях рабочей группы, созданной из представителей МЭРТ, иных министерств и ведомств, органов управления Российской Федерации, РСПП и правительства Москвы, и подобное решение - компромисс, которого удалось достичь, исходя из учета позиции и интересов каждой стороны.
- Что в вашем понимании означает термин "рыночная цена земли под предприятием"? Ведь эти участки не находятся в рыночном обороте.
- Действительно, участки земли в Москве пока не продаются. Однако московская земля сдается в аренду, и уровень тех арендных ставок, которые готово платить предпринимательское сообщество, сделки по праву выкупа в долгосрочную аренду позволяют установить кадастровую стоимость земли, максимально приблизив ее к рыночной. Той, по которой впоследствии она будет продаваться. И в дальнейшем в системном режиме пересматривать ее уровень, уточнять показатели в зависимости от происходящих на территории либо вокруг нее изменений. Появляется или исчезает инженерная и социальная инфраструктура, меняется экологическая обстановка, возводятся новые сооружения - все это непосредственным образом сказывается на цене земли.
Например, очень показательным в этом смысле является рост рыночных арендных ставок на землю вокруг Третьего транспортного кольца. Если раньше территория большого, но заброшенного промышленного предприятия стоила сущие копейки, то после строительства ТТК и появления удобных подъездов к ней цена выросла в разы. А на самой территории стали появляться новые субъекты малого и среднего бизнеса, развиваются логистика и складское дело, оптовая торговля строительными материалами и промышленными товарами. Поэтому развитие сети дорог, инженерных коммуникаций и сферы оптовой торговли город считает одним из ключевых направлений своей экономической политики. Вкладываясь сейчас в кажущиеся неприбыльными направления, город делает серьезные инвестиции в будущее, одновременно решая социальные проблемы.
Пересмотр показателей кадастровой стоимости будет производить законодательный орган города - Мосгордума по представлению правительства Москвы. И данные эти будут общедоступны.
