Коротко и по делу
В августе будет заложен первый камень будущего торгово-развлекательного центра "МЕГА". Девелопер проекта IKEA наконец готова начать работу в Самаре.
То что Самара вошла в топ-лист мегаполисов, приоритетных для крупных торговых компаний, известно давно. Хотя почти для всех инвесторов такого типа наш город стоит в списке кандидатов на открытие филиала все-таки после Ростова, Новосибирска и Екатеринбурга.
Известно и то, что в Самаре один из самых высоких показателей дефицита участков земли, пригодных для крупных девелоперов. Географическое расположение, отсутствие генплана, обширный старый город с множеством памятников архитектуры и высокой плотностью застройки - все это накладывает отпечаток на рынок торгово-развлекательных помещений.
Свою роль играет и субъективный фактор. До недавнего времени практически все проекты по строительству торговых комплексов принадлежали самарским бизнесменам. Наиболее активными игроками выступали "Мегакомплекс на Московском", УК "Форра", ТК "Фрегат", ТК "Молот", ТРК "Мост", принадлежащая Михаилу Калмыкову; УК "МоллМенеджмент" (Park House).
Самарские бизнесмены контролировали и все крупные и средние специализированные торговые комплексы. Мегастрой 1 и 2, Мегамебель, которые связывают с руководством корпорации "Титан" и лично Алексеем Шаповаловым, "СтройДом" (компания во главе с Иваном Осокиным), "Интермебель", "Империя", "Скала" и т.д.
При том, что в большинстве других крупных провинциальных городов последние 2 года практически все крупные объекты возводили московские и иностранные компании.
Теперь расстановка сил будет нарушена. И открытие фирменного молла "Мега" - это не просто один из крупных ритейл-проектов. Это фактор, способный коренным образом преобразовать сразу десятки отраслевых рынков - от рынка торговой недвижимости до рынков рекламы и строительных работ.
Что такое "МЕГА"
IKEA - компания знаковая даже по европейским меркам. Это не просто специфический формат торговли. В конце концов самарцы уже знакомы с подобным позиционированием. В той или иной степени его продемонстрировали и Metro, и Castorama. Огромный объем площадей, расположение на окраине города, акцент на низкие цены, большой ассортимент, особая логистика, агрессивная реклама.
Но IKEA - это нечто большее. Прежде всего это отменно отлаженная и оснащенная оригинальной философией система продажи мебели и аксессуаров для дома. В IKEA более 60% ассортимента составляет не мебель, как принято думать, а разные бытовые мелочи. И шведы знают, как заставить потребителя покупать эти мелочи почти автоматически. Как сегодня мы покупаем продукты в супермаркетах.
Нужно учесть и национальные особенности шведской компании в России. Торгово-развлекательные комплексы скандинавов - это индивидуальное решение для нашей страны. Больше нигде IKEA так не работает, оставаясь для европейцев исключительно продавцом недорогой мебели и аксессуаров для дома.
"В России ставка после почти четырехгодичного размышления была сделана на формат ТРК и появились "МЕГИ", - рассказывает Сергей Рябокобылко, директор компании Stayls&Rybocobylko, консультанта и партнера IKEA в России.
Любопытно, что такой формат торговых площадей не типичен и для Европы. Там другая инфраструктура городов, другой тип потребления и другие покупательские предпочтения. Подобного рода гигантские развлекательные комплексы можно встретить разве что в некоторых крупных городах Испании, Греции и Португалии. Там, как и у нас, процесс развития коммерческой торговли начался позже (это связано с существованием профашистских диктатур, продлившимся до 70-х годов). В центральной части городов уже практически не осталось места для по-настоящему крупных торговых центров.
К тому же современная индустрия развлечений переросла сравнительно компактные форматы и потребовала огромные площади для сетей кинотеатров, аквапарков, развлекательных комплексов под открытым небом и т.п.
А одна из главных особенностей формата, в котором работает "МЕГА" - это предоставление гостям одновременно с шоппингом еще и качественного отдыха.
В Самарской "МЕГЕ" также планируется разместить целую сеть фуд-кортов, кинозалы, крытый каток.
До сих пор в полной мере реализовать концепцию "торговля + развлечения" в полной мере не удалось не только самарским торговым центрам, но и большинству московских. С чем и связан феноменальный успех столичных проектов "МЕГА". Шведы нащупали разумное сочетание коммерческих торговых площадей с развлекательными проектами и смогли четко спозиционировать свои комплексы. Привлекая ценами, "МЕГИ" остаются комфортными для самой желанной аудитории ТРК - верхушки среднего класса. Людей, готовых оставлять здесь очень и очень существенные суммы.
То, что подобный класс потребителей сформировался и достаточно велик, подтвердила и история открытия в мае "МЕГАСИТИ". Феноменальная проходимость в первый месяц работы (более 300 000 человек только за 1 неделю) и хорошие обороты арендаторов -наглядный пример того, что центр с большими площадями и сравнительно высокими ценами уже востребован самарской публикой. Несмотря даже на некоторые проблемы с вентиляцией и отсутствие в первый месяц работы более половины арендаторов.
Можно быть уверенным, что "МЕГА" будет нацелена на еще более высокую проходимость, не зависимо от удаленного расположения.
Эффект камня, брошенного в воду
В свое время в Москве открытие "МЕГИ" серьезно изменило конфигурацию сразу нескольких рынков. Начиная от рынка девелопмента торговой недвижимости (когда сразу в моду вошли удаленные от центра моллы и сочетание торговли с развлечениями). И заканчивая рынками рекламы (рекламные кампании "МЕГИ" задали новый тренд системе продвижения торговых комплексов и вообще товаров и услуг для среднего класса), торговли продуктами питания, одеждой, и конечно, мебелью.
В Самаре этот эффект может быть даже еще более сильным. Во-первых, уже сейчас, похоже, девелоперы пересматривают свою стратегию поведения на рынке. УК "ФОРРА" приступила вдруг к продажам своих торговых площадей вместо сдачи их в аренду. Ряд операторов (например, молл "Менеджмент") сделали ставку на укрупнение и четкое позиционирование в надежде отстоять свои специальные ниши рынка. Резко повысился интерес девелоперов к специализированным проектам. Таким, например, как хххх. Этот формат предполагает размещение продавцов эксклюзивных товаров и услуг в небольшом сверхкомфортабельном здании. Активизируются и девелоперы, работающие с площадками в спальных районах.
Похоже, что никто не станет тягаться с "МЕГОЙ" в нише моллов. Наоборот, большинство торговых центров стремительно движутся в сторону создания узкоспециализированных, локальных концепций.
Во-вторых, $100 млн - это очень существенная сумма для многочисленных строительных компаний, которые примут участие в тендере. Если же, как это водится у шведов, на объект придут московские строители - это практически наверняка приведет к переделу рынка строительно-отделочных работ. До сих пор ни одна крупная московская компания не работала на самарских объектах (даже известная своей агрессивностью ххх Полонского в Самаре действует в альянсе с местными строителями), хотя о своем интересе к Самаре сегодня говорят многие крупные застройщики.
В-третьих, очень серьезно изменится рынок мебели нижнего и среднего ценового сегмента. Уже сегодня, по оценкам экспертов, IKEA продавая по каталогам, контролирует около 1-2% рынка. С приходом шведов на местный рынок "вживую" практически наверняка они смогут получить не менее 20-25% рынка. Всего по России сегодня IKEA имеет 12% рынка и это при том, что представлена очень локально. Можно не сомневаться, что многочисленных продавцов и особенно производителей мебели ждут тяжелые времена. Сегодня именно продавцы мебели и товаров для дома сравнительно слабо представлены в крупных ТЦ, потому что рентабельность их бизнеса не позволяет выдерживать арендные ставки. Именно поэтому на этих рынках в Самаре до сих пор более или менее успешно существует феноменальное количество компаний, салонов и магазинчиков - более 500. И это при том, что по данным исследований COMCON, в городах, аналогичных Самаре, на мебель и аксессуары житель тратит всего $15-18 в год. Для сравнения: в достаточно экономной Германии эта цифра составляет $220 в год, а в Италии и Франции - более $300. Понятно, что рынок этот имеет феноменальный потенциал. И похоже, IKEA не собирает ни с кем делиться прибылью от первой волны ажиотажного спроса. А то, что эта волна должна наступить в ближайшие 1-2 года нет сомнений.
В-четвертых, "МЕГА" - это обязательно появление крупной продуктовой сети. В связи с самарским проектом чаще всего упоминается французская "Ашан". Не самая успешная, но очень агрессивная сеть с огромным финансовым потенциалом. Не случайно, видимо, так бурно наращивают свои объемы присутствия в Самаре "Рамстор" и "Перекресток". Вполне вероятно, что с "МЕГОЙ" в наш город могут придти и представители крупнейших ритейловых сетей, которые еще пока и в России не обозначились: Wal-Mart, Carrefour, Intermarche. Уже сейчас на разного рода конференциях специалисты этих компаний заявляют, что приход в страну разумен только при одновременном захвате нескольких территорий, в том числе и в провинции. Нет сомнений, что крупнейшим продуктовым сетям будет проще находить общий язык с иностранными же девелоперами.
По мнению экспертов столичного рынка девелопмента, сегодня региональная экспансия многих крупных международных сетей сдерживается главным образом, сложностью нахождения общего языка с местными владельцами ТРК. Такой сетевой игрок, как IKEA может стать намного более предсказуемым партнером. И тогда мощнейшие европейские компании появятся в Самаре уже к 2007 году (тогда планируется завершить строительство "МЕГИ"). На несколько лет раньше, чем их ждут здесь местные игроки.
IKEA
Частная шведская компания имеет годовой оборот более 15 млрд евро, который ей приносят 220 магазинов. В России оборот шведской компании в мебельном направлении в 2005 году составил $430 млн. Но параллельно IKEA в нашей стране вошла в пятерку крупнейших девелоперов
ПЛОЩАДИ
Предполагаемая площадь молла "МЕГА" - 130 000 кв. м. Для сравнения: сегодня "Мегакомплекс на Московском" расположился на 120 000 кв. м, Park House после реконструкции будет иметь площадь 54 000 кв. м, а "МЕГАСИТИ" - чуть более 50 000 кв. м.
