СПб. Рынок складской недвижимости в ближайшие 2 года ждет развитие.
В процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов класса A и B. Предложение в этих классах в настоящий момент является дефицитным.
По мнению аналитиков, спрос на современные склады растет за счет развития в Петербурге торговли и прихода новых сетевых компаний.
В 2005 г. ожидается ввод порядка 75 тыс. м2 современных складских площадей, всего до конца 2006 г. будет введено до 500 тыс. м2 новых и реконструированных складов. Однако большая часть проектов возводится компаниями для собственных нужд, поэтому они не будут присутствовать в открытом предложении.
По данным аналитиков рынка коммерческой недвижимости, предпочтения покупателей недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 110 до 230 м2, крупные торгово-производственные предприятия - складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого складского оборудования. Крупные торговые фирмы предпочитают помещения площадью от
650 м2. Наиболее активным спросом пользуются складские площади от 350 до 1000 м2. В данном сегменте рынка спрос превышает предложение в несколько раз.
Площади и направления
Складские и производственные площади размером 1,5-2 тыс. м2 компании предпочитают арендовать на юге (Московский, Фрунзенский районы), на востоке (Невский район), на севере (Выборгский, частично Приморский район), рядом с крупными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский, Дальневосточный пр., Выборгское шоссе) с удобными выездами из города.
Инвестиции в складскую недвижимость по-прежнему привлекательны (за последние 2 года, по данным РБК, они выросли на 36%). Срок окупаемости таких инвестиций снижается, хотя все еще отстает от вложений в торговую или офисную недвижимость. По данным Knight Frank, в прошлом году доходность от инвестиций в складскую недвижимость в России впервые достигла 20%.
Чем больше, тем лучше
Стоимость строительства одного квадратного метра складского комплекса, по данным различных консалтинговых компаний, составляет в среднем $350 без учета затрат на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом.
При этом чем больше площадь склада и выше его классность, тем выгоднее инвестиции. Строительство таких складов должно вестись с учетом требований классификации, причем эти требования выходят за рамки собственно строительства. Так, для помещений класса А+ необходимы различные коммуникационные и сигнальные сети, а обязательным условием категорий от В+ до А+ является наличие опытного девелопера.
***
Есть мнение
Надежда Белова, директор по развитию бизнеса компании "Интертерминал":
"Оптимальными местами расположения таких объектов являются площадки возле основных точек входа в крупные транспортные узлы, а также у основных магистралей в радиусе 20-30 км от центра города. В Петербурге это Морской порт, автомобильная трасса "Скандинавия", Московское шоссе, аэропорт Пулково, и логичнее всего использовать под строительство логистических комплексов промышленные зоны города. К примеру, промзоны "Предпортовая", "Парнас", "Шушары" и "Горелово" отличаются своим выгодным месторасположением, удобными подъездными путями и относительной близостью к Большому порту Санкт-Петербурга. Все они отчасти обладают необходимой инфраструктурой и коммуникациями. И на этих территориях еще можно найти земельные участки, на которых возможно строительство крупных логистических комплексов. Но вопросы месторасположения того или иного логистического комплекса не следует рассматривать без учета структуры грузов, которые он перерабатывает. Поэтому для складских центров, обслуживающих транзитные потоки, оптимальным является одно месторасположение, а для тех, кто делает ставку на дистрибьюцию - другое".
***
Справка
Логистические комплексы (центры) - высококлассные комплексы, предлагающие качественные услуги. К основным функциям ЛЦ можно отнести обработку и хранение грузов, перевалку на другие виды транспорта, таможенную очистку и оформление, информационное сопровождение, а также предоставление офисных услуг. В качестве основных потребителей услуг ЛЦ выступают торговые, транспортные, промышленные, экспедиторские и складские компании. ЛЦ являются элементом логистических цепей поставок.
Источник: Colliers International
