Хранение товаров - неотъемлемая часть функционирования многих предприятий. Поэтому спрос на склады в Москве очень велик. Но в современных логистических комплексах помещения арендуют в основном крупные компании. Представителям малого бизнеса приходится довольствоваться в лучшем случае старыми складскими постройками или приспособленными под них подвалами. И проблема далеко не в арендных ставках, хотя и в них тоже.
ТЕРМИНАЛтор против мелких арендаторов
По оценке компании Knight Frank, объем рынка качественных складских площадей на начало 2008 года составляет около 4 млн кв. м. Ввод в эксплуатацию таких крупных логистических терминалов класса А, как "Северное Домодедово" общей площадью 558 тыс. кв. м, МЛП "Подольск"- 114 тыс. кв. м, МЛП "Ленинградский терминал" - 69 тыс. кв. м, ТЛК "Томилино" - 28,5 тыс. кв. м, несколько сгладил дефицит предложения. Но качественных объектов, сдаваемых в аренду "мел кой нарезкой", как не было, так и нет. Частные предприниматели уровня ПБОЮЛ фактически вынуждены скитаться по углам.
По мнению экспертов существует несколько причин, по которым предприятия малого бизнеса не могут стать арендаторами современных складских помещений (классов А и В). В числе основных - следующая: в логистических терминалах площадей меньше 2,5 тыс. кв. м просто не бывает. Например, в складском комплексе "Крекшино" есть несколько блоков именно такого формата, и то это считается редкостью. Как пояснил Вячеслав Холопов, заместитель директора отдела складской, индустриальной недвижимости и земли из компании Knight Frank, это объясняется конструктивными особенностями возводимых зданий. В комплексах класса А высота от пола до несущих конструкций - 12 м, глубина - около 100 м, шаг колонн - 24м. Вот и считайте. А разделить помещение на отдельные изолированные блоки чаще всего можно только от одной колонны до другой. Кроме того, оптимизация пространства современного склада предполагает пяти - или шестиуровневое хранение продукции. Для этого требуются специальная техника и обученный персонал. В небольших компаниях нет ни первого, ни второго.
Другой важной причиной является то, что собственники терминалов предпочитают работать с наименьшим числом арендаторов, в противном случае, объясняют они, увеличиваются риски частой ротации нанимателей, приводящей к росту коммерческих и управленческих расходов. Бизнес с крупными международными компаниями считается более надежным.
Следующий момент: склады классов А и В сдают на длительные сроки - от пяти до десяти лет. Мелкий предприниматель едва ли в состоянии заключить договор на такой период. Специфика его бизнеса не позволяет строить планы на далекую перспективу. Для небольших компаний оптимальный срок аренды - один год, а на такие условия идут только собственники старых или приспособленных складов или фирмы, сдающие площадь в субаренду.
И, наконец, подавляющее большинство современных складских комплексов строят за МКАД на территории Московской области, что не только неудобно, но и нерентабельно для предприятий, хранящих небольшие партии товаров. Поэтому их интерес в основном направлен на площади, расположенные в черте города.
Если мал - в подвал
Сегодня потенциальный спрос на небольшие складские помещения специалисты оценивают примерно в 3,7-4,2 млн кв. м. В компании S.A. Ricci/King Sturge считают, что на эти квадратные метры претендуют фирмы с объемами хранения до 1 тыс. паллетомест (п/м) - 57,4%, от 1,75 до 2 тыс. п/м - 19,4%, от 1 до 1,25 тыс. п/м - 16,7%. Таким образом, более 36% опрошенных попали в целевую группу организаций, способных арендовать 1-2 тыс. кв. м складских помещений.
По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, небольшие склады, соответствующие запросам малого бизнеса, представлены на рынке в виде подвальных и полуподвальных помещений нежилых зданий, ангаров, объектов гражданской обороны. Также это бывшие производственные цеха заводов ("Серп и Молот", ТМЗ и др.), перепрофилированные плодоовощные базы (Москворецкая, Краснопресненская, "Чиполлино" на Коровинском шоссе). Иногда площади расположены на первых этажах жилых домов. Как правило, они принадлежат магазинам или предприятиям службы быта и по метражу не превышают 500 кв. м. Есть и совсем малютки, например в одном из домов вблизи ст. м. "Университет" сдают объект площадью всего 100 кв. м.
Между тем заполняемость помещений, приспособленных для хранения товара в черте города, достигает 90-100%. "Освобождаясь, небольшая площадь обычно не задерживается на рынке дольше недели", - констатирует Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ- Коммерческая недвижимость". Впрочем, поиск подходящего объекта часто затруднен и по иным причинам.
Ограничения и ограничители
"Доля потенциальных арендаторов, требующих особых условий хранения (горючие лакокрасочные материалы и взрывоопасная аэрозольная косметика-парфюмерия), составляет до 15%",- рассказывает Алексей Богданов, партнер S. A. Ricci/King Sturge. Для них главная проблема состоит в том, что собственники порой не желают их пускать, так как такое рискованное соседство может отпугнуть других арендаторов.
Поиски складов для фармацевтических товаров осложнены отсутствием площадей, имеющих специальный сертификат, разрешающий хранение лекарств. Продукты питания можно держать только там, где это официально разрешено СЭС. Дистрибьюторам алкоголя подходит исключительно лицензированное помещение, то есть предполагающее усиленные меры безопасности.
Проще всего найти площади под хранение книжной продукции, мелкой бытовой техники и электроники, одежды и обуви. Такой объект может располагаться в любом административном и даже жилом здании. Однако это не всегда удобно из-за отсутствия подъездных путей для фур и сложностей с разгрузкой товара. Кроме того, размещение складов в жилых домах сопряжено с жалобами жильцов в районную управу (шум, загазованность, перекрытый грузовиками двор), способными легко привести к прекращению работы хранилища.
Чем меньше, тем дороже
По данным Praedium, к концу 2007 года арендные ставки на складские помещения в логистических комплексах класса А составили 120-140 долл./кв. м в год без НДС и операционных расходов, а в классе В - 95-120 долл. С учетом всех платежей стоимость 1 кв. м на современном складе не превышает 200 долл. в год. В то же время ставки аренды на небольшие помещения могут доходить до 350 долл., а в среднем составляют около 250 долл./кв. м в год, считают в компании "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость". Причина следующая: помещение площадью менее 2,5 тыс. кв.м можно взять в наем только по субаренде. "Субаренда дороже в среднем на 20-40%",- поясняет Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Средняя стоимость аренды квадратного метра в складских помещениях класса С или D достигает 200 долл. в год (без НДС). Однако при этом нужно быть готовым взять на себя заботы о текущем ремонте или охране объекта. Как правило, помещения "мелкой нарезки" стоят на 20-50% дороже большой площади.
Более привлекательные условия предлагают арендодатели низкокачественных и приспособленных складов. Например, помещение в жилом доме на ул. Крупской (ЮЗАО) общей площадью 100 кв. м сдают по ставке 260 долл./кв. м в год, а в таком же по метражу холодном боксе в Электролитном пр-де (ЮАО) - по 116 долл./кв. м в год.
Ставки аренды зависят не только от площади и качества объекта, но и от наличия погрузочно-разгрузочного механизма, надежной охраны, подъездных путей для еврофур, а также месторасположения. Одни из самых дорогих - помещения в низкотемпературных складах. Например, за 100 кв. м на хладокомбинате в районе ст. м. "Каширская" (2-й Котляковский пер.) назначена арендная ставка 533 долл./кв. м, а за морозильную камеру площадью 80 кв. м на Ленинградском шоссе (ст. м. "Речной вокзал") - 467 долл./кв. м.
[Графические материалы:
СПРОС НА ПОМЕЩЕНИЯ МАЛОЙ ПЛОЩАДИ СРЕДИ АРЕНДАТОРОВ РАЗНОГО ПРОФИЛЯ
Материал доступен в бумажной версии издания]
