В связи с вступлением в мае 2004 г. в состав Европейского союза десяти новых стран-членов, в том числе стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), включая страны Балтии, возрос интерес к рынку недвижимости этих стран. Хотя за последнее десятилетие этот рынок характеризовался быстрой динамикой, к настоящему времени уровень его развития в разных странах весьма различен, что объясняется взаимодействием таких факторов, как неодинаковые темпы социально-экономических преобразований, различия в уровне душевого дохода, соотношение спроса и предложения, различная структура цен, масштабы государственного регулирования, социокультурные особенности и даже наследие прежних режимов.
Основные характеристики рынка недвижимости в европейских странах с формирующейся рыночной экономикой представлены в таблице, которая включает данные агентства Cushman & Wakefield Healey & Baker. В этой таблице страны расположены в порядке убывания так называемого "общего ранга рынка недвижимости" (rang global immobilier), который определялся агентством с учетом ряда критериев: уровня душевого дохода, экономического и политического положения, зрелости рынка недвижимости, его регулирования, качества действующих контрактов, динамики рынка, его ликвидности и прозрачности и т.д. Страны - новые члены ЕС выделены курсивом.
Хотя в последнее время доходность операций на рынке недвижимости рассматриваемых стран имеет явную тенденцию к снижению, она в среднем почти вдвое превышает соответствующий уровень в странах Евросоюза. Столицы стран ЦВЕ находятся в первой части мирового списка столиц по уровню оплаты офисных помещений первой категории, включая арендную плату, расходы на содержание помещения и налоги. Так, Варшава занимает в мировом списке 13-е место, Будапешт - 30-е, Прага - 36-е, Таллин - 39-е, Вильнюс - 40-е и т.д. Для сравнения средняя стоимость аренды офисных помещений (в евро за м2) в год в ведущих столицах мира приведена ниже.
Средняя стоимость аренды офисных помещений (в евро за м2) в год в 2003 г.
Стоимость аренды
Лондон 1367
Париж 878
Токио 758
Нью-Йорк 704
Стокгольм 641
Москва 634
Милан 600
Источник: Monde-Argent. - P., 2004. - 4/5 avr. - Р. I.
С вступлением в ЕС рынок недвижимости стран ЦВЕ получит дополнительный импульс для своего развития. Прежде всего повысится спрос на офисные помещения органов ЕС для размещения своих представительств, миссий, торговых и лоббистских организаций. Возрастет спрос и компаний различных отраслей, желающих расширить свою деятельность в новых странах ЕС. Местные компании, даже малые и средние, стремясь быстрее интегрироваться в единое экономическое пространство ЕС, будут предъявлять повышенные требования к качеству своих офисных и производственных помещений, что также будет способствовать развитию рынка недвижимости и обострению конкуренции на нем.
Положительное влияние на этот рынок окажут более высокие темпы экономического роста в новых странах ЕС по сравнению с прежними его участниками. По мнению специалистов, наиболее быстро будет расти спрос на торговые помещения и центры, склады и центры логистики, вследствие расширения присутствия на рынках торговых сетей ведущих сбытовых компаний. По прогнозам, некоторые столицы (Таллин и Будапешт) превратятся в мировые центры технологического развития.
Несмотря на прогнозируемый спрос на недвижимость в странах ЦВЕ и Балтии, многие западные эксперты советуют инвесторам с большей осторожностью относиться к операциям на рынке недвижимости этих стран. Это в первую очередь связано с тем, что циклические колебания на этом рынке носят резкий характер, поскольку чрезмерный спрос может вдруг смениться чрезмерным предложением, в том числе и под влиянием колебаний валютных курсов. Известно, что из 10 новых членов ЕС только Словения и страны Балтии готовятся присоединиться к зоне евро в 2005 г., а остальные планируют это присоединение не раньше 2008-2010 гг. Кроме того, значительные бюджетные дефициты в некоторых странах ЦВЕ (например, в Польше, где он достигает 7% ВВП) могут вызвать девальвацию национальной валюты. К тому же не во всех странах ЦВЕ полностью отрегулированы проблемы защиты частной собственности на здания и сооружения, а также встречаются случаи злоупотреблений (например, когда одно и то же здание или помещение продавалось дважды). Чтобы заключить арендный договор по западным стандартам, эксперты советуют прибегать к услугам известных международных фирм - посредников, а также к местным органам государственной власти, заинтересованным в привлечении иностранных инвесторов.
Следует особенно осторожно относиться к самым заманчивым предложениям. Французская консультационная фирма Bayard Inter Co предлагает любой компании перед обоснованием и осуществлением инвестиций в недвижимость в той или иной стране ответить на следующие вопросы:
- где я хочу обосноваться;
- почему именно в этом месте;
- какова будет численность занятых (для промышленных предприятий);
- каково состояние существующей инфраструктуры;
- каковы проекты, которые могут быть завершены в разумное время;
- имеет ли приобретение недвижимости спекулятивный характер или представляет собой действительно инвестицию;
- является ли собственник зданий, сооружений или участка действительно их собственником.
Главным критерием аренды или приобретения недвижимости должна быть не цена (она может значительно колебаться не только по разным странам, но и внутри одной страны и даже города), а перспективы роста и получения будущих доходов. При этом предприятия разных отраслей могут руководствоваться и особыми критериями. Например, лучшее место размещения магазина - соседство с гипер- или супермаркетом, что гарантирует высокую посещаемость покупателями и наличие развитой инфраструктуры.
Общая оценка состояния рынка недвижимости по отдельным странам, вступающим в Евросоюз, сделанная экспертами ЕС, выглядит следующим образом.
Польша. Это страна с населением в 38 млн чел. привлекла на свою территорию большинство ведущих фирм - инвесторов в недвижимость: Hetman, Europolis, Deutsche Bank Real Estate, Zentral Europa Immobilien. В Варшаве наиболее высокая из стран ЦВЕ арендная плата за офисные помещения - 525 евро за 1 м2 в год. По этому показателю Варшава вместе с Дублином занимает третье место среди столиц мира. Однако эта цена на самом деле на 15% ниже, поскольку предполагает несколько месяцев бесплатной аренды, бесплатную парковку и др.
В 2003 г. инвестиции в недвижимость составили около 1 млрд евро; было построено 150 тыс. м2, что на 40% меньше, чем в 2002 г.
Доля свободных (неиспользованных) помещений превышает 15%, в том числе офисных помещений класса А - 20%. С вступлением в ЕС в Польше будет отменено положение о получении в министерстве внутренних дел обязательного разрешения на приобретение недвижимости. В 1990-2002 гг. было выдано около 20 тыс. таких разрешений и только 2 тыс. потенциальных покупателей было отказано.
Чехия. В стране, где проживает почти 10 млн чел., за девять месяцев 2003 г. было вложено 60% от 659 млн евро, инвестированных в офисную недвижимость стран ЦВЕ. На конец 2003 г. в стадии строительства находилось 200 тыс. кв. м офисных помещений. Средняя цена аренды офиса составляла в последние четыре года 15-18 евро за м2 в месяц, однако в связи с наплывом спекулятивных вложений она может вырасти.
Стоимость аренды складов категории В в центре города составляет 3,5-4,4 евро за м2 в месяц, а категории А - 4,9-5,5 евро. Доля свободных помещений, составляющая 10%, может повыситься до 12%, что усиливает конкуренцию на рынке недвижимости.
Нередко собственники недвижимости предлагают арендаторам такие льготы, как освобождение от арендной платы на 3-6 месяцев или участие в расходах на содержание объектов. По действующему законодательству, чтобы стать собственником недвижимости, иностранная компания должна создать в Чехии свой филиал.
Венгрия. Эта страна одной из первых среди стран ЦВЕ открылась для проникновения иностранного капитала. Сегодня Будапешт позиционируется как региональный центр исследований и разработок. В течение 90-х годов в стране активно велось строительство современных офисных помещений, общая площадь которых достигла 1,3 млн м2. За последние три года средняя стоимость аренды офисных помещений первой категории практически не менялась, составляя 15,35 евро за м2 в месяц (от 11,3 до 18 евро). В 2003 г. отмечался рост спекулятивных операций, а также повышение доли свободных помещений до 16,6%.
Словакия. В столице страны Братиславе ощущается явная нехватка офисных помещений первой категории. Арендная плата за такие офисы составляет от 8,5 до 17 евро за м2 в месяц. Предполагается, что в 2002-2007 гг. будет построено 150 тыс. м2 таких помещений, что приведет к снижению арендной платы. Законодательство о собственности разработано недостаточно четко. Однако компания (даже иностранная) может приобрести недвижимость, тогда как иностранец не может этого сделать.
Словения. Эта небольшая весьма процветающая страна, которая широко открыта мировому рынку в плане торговли, не очень "приветлива" в отношении иностранных инвесторов. Приобретать недвижимость здесь могут только совместные предприятия и филиалы иностранных компаний. Наибольшую активность проявляют торговые и сбытовые компании - гипер- и супермаркеты, торговые галереи, что в немалой степени объясняется высокой покупательной способностью местного населения, которая более чем вдвое превышает средний по европейским странам с переходной экономикой уровень. В 2003 г. арендная плата офисного помещения первой категории составляла 180 евро за м2 в год.
Литва. В последние годы Вильнюс успешно преодолевал свое относительное отставание от других стран в развитии рынка недвижимости. В 2003-2005 гг. в Вильнюсе намечается построить 80 тыс. м2 торговых помещений, доведя их общую площадь до 157 тыс. м2. Предполагается, что Вильнюс вместе со вторым по величине городом Литвы Каунасом превратятся в технически продвинутые центры логистики в регионе ЦВЕ. Стоимость аренды офисного помещения класса А составляет от 16 до 19 евро за м2 в месяц, что выше, чем в соседних столицах - Таллине (10-13 евро) и Риге (7-10 евро).
Эстония. Это одна из малых по численности населения (1,4 млн чел.) стран, вступающих в ЕС. Предложение офисных помещений высокого класса ограничено, хотя свободных участков вполне достаточно. Эстония намерена стать одним из технологических центров ЦВЕ, особенно в сфере логистики и распределения. Стоимость участков, приобретаемых с целью развития бизнеса, составляет в Таллине от 320 до 512 евро за м2, в ближайших к Таллину регионах - от 90 до 255 евро и в отдаленных регионах - от 50 до 70 евро. Цены расположенных в столице складских помещений равны от 192 до 383 евро за м2.
Латвия. По мнению экспертов, рынок недвижимости в этой стране и после вступления в Евросоюз не имеет особых перспектив, так как это самая бедная из новых стран-участниц ЕС. Средняя стоимость аренды офисных помещений первой категории составляла в 2003 г. 275 евро за м2. Предполагается, что с увеличением площадей новых современных офисов на 15 тыс. м2 стоимость аренды может снизиться.
***
Западные эксперты советуют инвесторам с большей осторожностью относиться к операциям на рынке недвижимости стран ЦВЕ и Балтии.
***
...не во всех странах ЦВЕ полностью отрегулированы проблемы защиты частной собственности на здания и сооружения, а также встречаются случаи злоупотреблений.
Таблица. Рынок недвижимости в странах ЦВЕ и Балтии
(Материалы доступны в бумажной версии издания)
