На самом деле/Рынки
Дефицит качественных складов в Самаре восполнят федеральные логистические провайдеры
В 2007 году в России запланировано строительство 4 млн кв. м торговых площадей. Российская микроэкономика сегодня постепенно уходит в небытие. Начинается уверенная глобализация бизнеса. На региональные рынки заходят крупные инорегиональные и иностранные ритейлеры, и им нужны большие качественные склады класса А и В. Находят ли они их в Самаре?
Эксперты "Дела":
Пшенин Алексей, директор ООО "Волга-Риэлт"
Антипов Виктор, генеральный директор ООО "Индест Development"
Дубман Леонид, начальник отдела аренды ООО РИК "Камертон"
Тараненко Юрий, консультант управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", г. Москва
Шакиров Максим, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, г. Москва
Чайка Дмитрий, начальник отдела аренды АН "Город-Риэлком"
Ясельман Анна, РR-менеджер мегакомплекса "Московский"
Пустошкина Ирина, исполнительный директор по коммерческой недвижимости АН "Визит"
Отсутствие широкого выбора
С одной стороны, выбирать вроде бы есть из чего. Рынок складской недвижимости класса А и В, объем которого год назад оценивался его игроками приблизительно в 225 тыс. кв. м, продолжает неуклонно расширяться. По различным оценкам, сегодня на самарском рынке аренды находится около 350-370 тыс. кв. м складских площадей, и ко II половине года их количество составит около 500 тыс. кв. м. Две трети в этом сегменте занимают склады класса В, треть - склады класса А.
В Самаре для малого бизнеса уже успел сложиться острый дефицит небольших помещений 18-20 кв. м, 50-300 кв. м классов В и С и дефицит складов класса А площадью от 10 тыс. кв. м для крупных арендаторов.
"Рынок продавца", на котором быстро растущий спрос опережает медленно растущее предложение, диктует свои цены. С декабря 2006 года арендные ставки на склады класса А, плавающие в районе 150-350 р. за 1 кв. м, поднялись до 200-350 р.
Изучив предложение, приезжие арендаторы делают вывод, что из качественных логистов на самарском рынке присутствуют только два: Средневолжская логистическая компания (СЛК) и "Сервис-Партнер". В распоряжении СЛК находится много маленьких складов по всему городу, а также новый крупный объект - логистический терминал класса А в г. Кинеле. "Сервис-Партнер" владеет складским терминалом площадью 20 тыс. кв. м на Заводском шоссе, который весь сдается в аренду. Ранее терминал был построен компанией "Алегретто".
Часть собственных складских площадей сдает в аренду компания "СамараТрансАвто". Есть еще финансовая компания "Жигули", располагающая и управляющая порядка 10 тыс. кв. м в Тольятти и такой же площадью в Самаре. Но большая их часть - это склады класса С.
Дефицит качества
Есть, конечно, еще и другие склады класса А и В. "В Самарской области на сегодняшний день насчитывается около 80 тыс. кв. м складских площадей класса А, предлагающихся для аренды, - комментирует Виктор Антипов, генеральный директор ООО "Индест Development". - Дефицит складов этого класса особенно остро ощущают инорегиональные и европейские компании, логистические компании и торговые сети. Ибо самарские сети, равномерно развивая свой бизнес, строили или арендовали необходимые площади классом ниже. Они исторически привыкли работать на таких площадях в отличие от федеральных сетей".
"Дефицит также вызван медленным выделением площадок и сложностью получения земельного участка под строительство крупных складов, - говорит Алексей Пшенин, директор ООО "Волга-Риэлт". - Чтобы получить земельный участок, необходимо долго выбивать разрешение в областной администрации, не говоря уже о дефиците свободных земель вообще. За пределами же города землю необходимо переводить из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель производственной базы, и это еще дополнительные препятствия".
В-третьих, дороговизна строительства качественных складских терминалов тоже отпугивает местных инвесторов. На сегодняшний день, по данным Виктора Антипова, стоимость строительства склада достигла отметки 18-20 тыс. руб. за 1 кв. м (осенью было 16-18 тыс. руб.). Склад на 10 тыс. кв. м обойдется девелоперу в 200 млн руб., склад в 50 тыс. м облегчит его карманы на 1 миллиард. Не каждому предпринимателю по плечу такая сумма. Тем более что средняя окупаемость склада - 5 лет. Да и к тому же есть риск, что склад не будет востребован ни у местных, ни у приезжих арендаторов.
Дело в том, что, заходя в некоторые склады класса А, федеральные сетевики удивленно пожимают плечами. Потому что видят лишь бледное подобие класса А. "Склады классов А и В считаются качественными только для Самары, - говорит Леонид Дубман, начальник отдела аренды ООО РИК "Камертон". - Ибо в Москве наш склад класса А может позиционироваться как D+, а для самарского класса В столичные арендаторы вообще не найдут аналогов".
"Московские компании работают в своем большинстве по европейским стандартам, - объясняет Виктор Антипов. - Это касается всех аспектов их деятельности, в том числе и той части бизнеса, которая относится к складированию продукции. Соответственно, им нужны качественные складские площади, находящиеся под управлением профессионалов".
По данным агентства недвижимости "Визит", Самара сегодня нуждается в 250 тыс. кв. м складов класса А - это более чем вдвое превышает объем действующих мощностей класса А и В.
Каковы же требования федеральных сетевиков?
Московская разница
"Для московских сетевиков принципиальной разницы между складами классов А и B нет, - утверждает Юрий Тараненко, консультант управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Дело в том, что различие между этими категориями достаточно условно и касается высоты потолков (10 и 8 м соответственно), а также состоит в количестве погрузочных доков у склада класса В. Наиболее оптимальная для приема транспорта площадь застройки - 50%. Основные требования, которые столичные арендаторы предъявляют к складам, - это наличие высоких потолков (8-13 м), регулируемого температурного режима, пола с антипылевым покрытием, грузовых лифтов грузоподъемностью не менее 3 тонн, автоматических ворот докового типа, разгрузочных площадок, стоянки (50% от общей застройки), офисных помещений с оптоволоконными телекоммуникациями и территориальной близости к центральным магистралям".
Много ли в Самаре таких складов?
Съесть Самару
Видя, что местный рынок качественных логистических услуг не развит, на него уже нацелились другие, более расторопные девелоперы. Ведь Самара - логистический центр Поволжья, из нее идут поставки в Ульяновск, Саратов, Казань, Оренбург.
"Международный логистический оператор "Алерс" в период с 2006 по 2008 годы планирует построить в Самаре свой собственный склад класса А, - перечисляет Виктор Антипов. - Инвестиционно-промышленная группа "Евразия" планирует логистический комплекс класса "А" площадью где-то порядка 250 тыс. кв. м., торговая сеть "Каширский двор" в новый торгово-складской центр предполагает вложить более 250 млн руб. Многие логистические компании, такие как Русская логистическая служба, Национальная логистическая компания, FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных сроках и спецификациях объектов не сообщают".
"Строительство складского терминала в Самаре планирует осуществить центр внедрения фармацевтического холдинга "Протек", - сообщает Ирина Пустошкина, исполнительный директор по коммерческой недвижимости АН "Визит". - Площадь каждого поволжского терминала компании составит от 5 до 10 тыс. кв. м. Группа компаний X5 Retail Group, объединяющая продуктовые розничные сети "Пятерочка" и "Перекресток", создаст интегрированную логистическую систему в Нижнем Новгороде и Самаре. По предварительной информации, площадь складских помещений может составить 20-40 тыс. кв. м. В Самаре строительство комплекса начнется в начале 2008 года. В планах инвестиционно-промышленная группа "Евразия" стоительство 11 логистических комплексов класса А в городах-миллионниках, в том числе и в Самаре".
"Летим скорей, а то все вкусное съедят" - вот девиз сегодняшней логистики.
Пока пришельцы не съели все вкусное, местные девелоперы, понимая, что рынок у них могут вежливо и элементарно отобрать, начали-таки активную деятельность.
"Сегодня ожидается сдача компанией "Алегретто" на территории бывшего опытно-экспериментального завода "Перспектива" комплекса площадью 13 тыс. кв. м, - комментирует Виктор Антипов. - Ассоциация "Версиво" собирается построить логистический комплекс класса А площадью 18 тыс. кв. м на площадке завода бытовой химии. Сдача первой очереди площадью 5400 кв. м планируется на осень 2007 года".
Популярная в свое время компания "Волгатранстерминал" временно затаилась в тени, но известно, что на 2008-2010 годы в планах компании постройка крупного мультимодального логистического комплекса, размеры которого пока не оглашаются.
Самый крупный логистический терминал площадью 140 тыс. кв. м на Московском шоссе планирует к лету 2007 года завершить компания "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском". Концепцию терминала помогла разработать компания Knight Frank, выступившая в качестве консультанта проекта. Из двух очередей, которые начали строиться одновременно, уже введена 1-я очередь терминала на 35 тыс. кв. м. По словам Анны Ясельман, РR-менеджера мегакомплекса "Московский", терминал будет сдаваться в аренду только большими площадями - местные компании "не потянут" такие объемы, поэтому арендаторами станут в основном федеральные и иностранные компании. Как сообщалось ранее, стоимость проекта составляет 1150 млн руб., но, по оценкам аналитиков, на завершающем этапе работ размер вложений может оказаться в 2 раза больше.
Недавно введен в эксплуатацию новый складской комплекс от крупнейшего в Поволжье логистического 3РL-провайдера - Средневолжской логистической компании, общая площадь комплекса - 80 тыс. кв. м. Сегодня 55 тыс. кв. м в нем занимают площади класса А и 25 тыс. кв. м - класса В. Что примечательно, услугами этого комплекса уже пользуются такие крупнейшие федеральные игроки, как "Эльдорадо", "Нестле", "Копейка", "Техносила", "Колгейт-Палмолив", "Лебедянский" и другие. Видимо, самарское качество их все-таки удовлетворило?
По вашим эскизам
Тем не менее не все местные игроки уверены, что новые федеральные ритейлеры будут стучаться в двери местных логистов. Дело в том, что неудовлетворенный спрос на складские помещения А и B составляет в Москве около 1,5 млн кв. м. Структура спроса такова: на долю класса А приходится 500 тыс. кв. м, а на долю класса B и того больше - 550-600 тыс. кв. м. Все остальное составляет класс С. Прогнозируемый на 2007 год спрос на складские помещения А и В достиг отметки в 1 млн кв. м.
"Вместе с тем уровень вакантных складских площадей класса А находится практически на нулевой отметке (0,5%), класса B - 2,5-4%, - отмечает Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. - И все новые складские комплексы классов А и B поглощаются еще на стадии строительства за 3-4 месяца до сдачи объекта в эксплуатацию. Из-за неудовлетворенного спроса на рынке широко используется метод build-to-suit, суть которого заключается в строительстве складского комплекса под конкретного заказчика с последующей сдачей его в аренду".
Конечно, у каждого ритейлера своя продукция, со своими индивидуальными особенностями хранения, логистики. И она действительно требует склада, который, как костюм, был бы буквально "сшит по фигуре" - именно той площади, высоты и месторасположения, которые максимально подходили бы для удобства сетевика. И самарская практика это неоднократно подтверждает - недаром многие ритейлеры предпочли выстроить свои склады. Так поступили компании "Алегретто", PepsiCo, Coca-Cola, "Имплозия", "Вита", "Балтика", "Нестле".
"Строить под себя и удобней, и дешевле. Это и освоение земельной территории, и бизнес-пространства, - убежден Дмитрий Чайка, начальник отдела аренды АН "Город-Риэлком". - Аренда же подразумевает сложности - сначала ждешь, когда под тебя сделают ремонт, потом вселяешься, и чем больше арендаторов набивается в склад, тем выше поднимает ставку его собственник, так как привлекательность здания увеличивается с каждым новым арендатором. А уйти уже не можешь, так как все завязано уже на этом помещении и лишние траты тебе ни к чему".
"Сетевикам выгоднее строить склады под себя, - согласен с ним Алексей Пшенин. - У них другие скорости, и их не устраивает внутреннее содержание наших складов".
Некоторые аналитики даже поговаривают, что склады А в Самаре пустуют. И что собственники просто пускают пыль в глаза, говоря, что их площади уже битком набиты арендаторами.
Отсюда можно сделать вывод - если инорегиональные сетевики и будут арендовать самарские склады, то этот процесс будет происходить в основном по принципу build-to-suit, как это случилось со строящимся терминалом от компании "Виктор и Ко" - арендаторы там определялись заранее.
Будущее за логоцентрами
На 2007 год московскими девелоперами заявлено строительство около 1,4 млн кв. м складских помещений классов А и В. В общем числе складских тенденций 2007 года г-н Шакиров выделяет продолжение активной экспансии профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.
В Самаре также ожидают всплеска инвестиций и роста самого рынка, который должен "оформиться" как следует в 2007 году, так как многие инорегиональные и международные компании заявили о своем приходе в Самарский регион именно в 2007 году. В связи с огромным неудовлетворенным спросом арендные ставки должны стать еще выше. Если же дефицит будет спадать за счет ввода новых площадей, то арендная плата все равно будет возрастать - за дополнительные складские услуги, документацию, логистику.
Одной из благоприятных тенденций в Самаре может стать структура типа "магазин - склад". В Москве по периметру всего МКАДа стоят логистические комплексы, которые совмещают в себе офис с выставочным залом и склад, с которого ведется продажа. Сегодня наиболее удачный вариант в Самаре - это ЭТМ на Гаражном проезде. Возможно, данное перспективное направление будет развиваться в Самаре в ближайшие годы.
По мнению Дмитрия Чайки, для строительства складов в Самаре перспективно западное направление - в сторону поселков Мехзавод и Красная Глинка. Среди операций со складской недвижимостью приоритеты получат сдача в аренду или строительство под себя. Тенденции купли-продажи наименее вероятны.
"В ближайшие годы самарский рынок должен полностью перестроиться на повышение сервиса" - говорит Леонид Дубман, начальник отдела аренды ООО РИК "Камертон". -
Рынок будет укрупняться, небольшие склады и бывшие производственные помещения, в срочном порядке перепрофилированные в складские, будут вытеснены крупными логистическими центрами с полным пакетом услуг и вспомогательных опций. Класс С должен исчезнуть, а доля складов класса В - уменьшиться в несколько раз.
"СТРОЯТ С МАКСИМАЛЬНОЙ ВЫГОДОЙ"
Дубман Леонид, начальник отдела аренды ООО РИК "Камертон"
- В Самаре склады строят с максимальной выгодой, не уделяя должного внимания ни вспомогательным помещениям, ни возможности предоставления дополнительных функциональных услуг. Классическое складское помещение в Самаре - это отдельно стоящее здание в один (а иногда и в несколько этажей, что весьма осложняет сдачу комплекса в аренду, поскольку "в нагрузку" к рабочим складским помещениям на 1-м этаже арендатор получает ненужные ему площади на верхнем или нижнем ярусе здания площадью несколько тысяч кв. м, поделенные на 2-3 арендаторов, с несколькими погрузочно-разгрузочными воротами, но почему-то только с одним входом для обслуживающего персонала, что приводит к совместному использованию общей площади несколькими арендаторами и сильно затрудняет систему охраны складируемых товаров. Крупные российские и иностранные компании приходят в регионы с очень жесткими требованиями. Имели место такие случаи, когда на основании фотоотчетов в Москве подписывались договора аренды на очень крупные складские площади, но после выезда на место экспертной комиссии, чьей прерогативой является подписание актов приема-передачи, эти договора были расторгнуты. Сетевики предпочитают нести однократные расходы, выплачивая арендодателю неустойку, а не приобретать в аренду складские площади, не отвечающие требованиям компании, выдвигаемым к вспомогательным площадям, предназначенным для обслуживающего персонала.
Значимые складские проекты, соответствующие международным стандартам и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
Объект / Адрес / Девелопер / Общая площадь, кв. м
Логистический парк "Крекшино", 2-я фаза, строение А; 3-я фаза, строения В, С / Между Киевским и Минским ш., 24 км от МКАД / "РосЕвроДевелопмент" / 145 000
"Северное Домодедово",
1-я фаза / Каширское ш., 11 км от МКАД / "Евразия Логистик" / 360 000
Логистический парк "Покров" / Симферопольское ш., 10 км от МКАД / 60 000
"МЛП-Подольск" / Симферопольское ш., 17 км от МКАД / "Международное логистическое партнерство" / 180 000
"ТЛК-Томилино"
(новые строения) / Новорязанское ш., 6 км от МКАД / "ТЛК-Томилино" / 64 000
Складской комплекс класса А / Дмитровское ш., 30 км от МКАД / Ghelamco / 220 000
"Кулон-Истра", 1-я фаза / Новорижское ш., 41 км от МКАД / "Кулон" / 50 000
Индустриальный парк "Восточный", 1-я фаза / Горьковское ш., 44 км от МКАД / "Кулон" / 100 000
Логистический комплекс One & Only / Алтуфьевское ш., 1 км от МКАД / NT Computers / 84 000
Логистический парк / Дер. Ступино, Каширское ш., 52 км от МКАД / C.R.E.D.O. / 110 000
Springs Park / Новорязанское ш., 15 км от МКАД / Springs Group / 100 000
Источник: Colliers International
