"РТМ девелопмент" выходит в новые регионы с новыми форматами
Девелоперское подразделение группы РТМ компания "РТМ девелопмент" реализует более 56 проектов торгово-развлекательных комплексов в 13 регионах России. О планах компании в интервью корреспонденту B&FM Николаю Михалеву рассказал гендиректор "РТМ девелопмент" Владимир Киреенко.
B&FM: Как вы оцениваете потенциал российского рынка торговой недвижимости, насколько регионам хватит запаса инвестиционной привлекательности? ВЛАДИМИР КИРЕЕНКО: Я уверен, что в течение 10-15 лет девелоперы торговой недвижимости без работы не останутся. Таких продаж, как у нас, в Европе давно нет. У наших операторов за два-три года количество магазинов увеличилось с 50 до 300. Емкость российского рынка настолько велика, что здесь еще работать и работать. Инвесторы, которые выходят на российский рынок, могут рассчитывать на доходность, которая выше западной в полтора-два раза. B&FM: Специалисты консалтинговых компаний утверждают, что при реализации проектов торговой недвижимости в регионах на заемные средства ставка капитализации составляет 10-15%, а при строительстве на свои деньги доходность проектов достигает 20-22%. Эти цифры корректны?
ВК: Ставка капитализации на уровне 15% корректна. Сегодня девелоперы реализуют проекты в основном на заемные средства. Если учесть, что при этом выкупается земельный участок, в течение года идет проектирование, получение всех разрешений и согласований, а на строительство качественного комплекса уходит от полутора лет, то девелоперы получают свои 12-15%. В Европе эти показатели гораздо ниже. B&FM: Как долго окупаются торговые проекты? ВК: Смотря какой проект. Некоторые окупаются за пять-шесть лет. Как правило, требуется семь-девять лет. B&FM: С чем это связано? ВК: На окупаемость влияют много факторов: растет стоимость строительства, земельных участков, сами проекты становятся более дорогими. Для примера, раньше проект среднего формата можно было реализовать за $100 млн, сейчас на него уходит $120-130 млн. B&FM: Какие тенденции преобладают сегодня на региональных рынках торговой недвижимости России?
ВК: Сегодня регионы отстают от Москвы максимум на пару лет. И те тенденции, которые наблюдаются на столичном рынке, в том или ином формате приходят в регионы. Качественное различие между столицей и провинцией постепенно исчезает. Теперь концепции всех торговых центров предусматривают наличие развлекательной части. Девелоперы могут расходиться во мнениях о ее размерах и сроках окупаемости, но понимают, что без развлечений торговый центр менее устойчив. Одни говорят, что зона развлечений должна занимать не менее 20% площади торгово-развлекательного комплекса, другие считают, что хватит и 10%.
B&FM: "РТМ девелопмент" реализует более 56 проектов в 13 регионах России. Куда вы намерены отправиться в ближайшее время? ВК: При реализации проектов мы движемся за рынком, то есть туда, куда идут наши операторы, а их у нас около 300. Основным нашим партнером является MetroGroup, поэтому в регионы мы идем вместе с Real и MediaMarkt. Если операторы говорят, что им интересен Новосибирск, значит, наш торговый комплекс появится в Новосибирске. Два года назад из-за проблем с логистикой операторы опасались идти за Урал. Сегодня они готовы осваивать этот рынок, выстраивая там логистику, и устремили взоры даже на Дальний Восток, где наша компания планирует реализовать часть проектов. B&FM: Как вы решаете основную проблему регионального девелопмента - проблему логистики?
ВК: У нас были планы по строительству логистических комплексов, но при всем желании диверсифицировать бизнес сегодня мы не планируем развиваться в этом направлении. Пока предпочитаем, чтобы операторы решали проблему логистики самостоятельно. B&FM: Девелопментом каких сегментов недвижимости вы намерены заниматься в ближайшие пять-десять лет? в К: Основным направлением "РТМ девелопмент" остается строительство торгово-развлекательных комплексов современного европейского формата. Второе направление - строительство жилых микрорайонов. Это будет сочетание нового для России формата торгово-развлекательного комплекса и около 1 млн кв. м типовой жилой застройки эконом-класса со всей инженерной и социальной инфраструктурой. Третьим перспективным направлением для "РТМ девелопмент" станет развитие формата mixed-use, когда на нескольких гектарах земли в центре города строится мини-город (около 400 тыс. кв. м). B&FM: При комплексном освоении территорий вы будете строить инженерию за свой счет или планируете участвовать в программе частно-государственного партнерства, когда государство компенсирует затраты на строительство коммуникаций?
В К: МЫ ХОТИМ ДОГОВОРИТЬСЯ с местными властями о том, чтобы администрация участвовала в строительстве дорог, внешних сетей. Ведь наш проект даст региону около 10 тыс. дополнительных рабочих мест и будет приносить в бюджет ежегодно около 1-1,5 млрд руб. B&FM: Как вы собираетесь привлекать средства для реализации новых проектов, ведь, по утверждению инвестиционных аналитиков, бумаги РТМ на бирже сегодня серьезно недооценены?
ВК: ЕСЛИ ГОВОРИТЬ О КОТИРОВКАХ акций девелоперских компаний на бирже, можно заметить, что большинство из них торгуется с дисконтом к стоимости чистых активов. Зачастую такой дисконт не оправдан. В отсутствие серьезных проблем с текущими активами или наращиванием портфеля проектов бумаги перспективного девелопера не должны торговаться дешевле 100% NAV или, что более оправданно, с некоторой премией.
B&FM: Как вы оцениваете свою компанию?
ВК: Точная оценка компании - прерогатива аналитиков. Тем не менее мы можем говорить о том, что, согласно оценке Colliers, стоимость собственных активов в портфеле проектов группы РТМ на 30 июня 2007 года составляет более $599 млн.
B&FM: Как обстоят дела с преодолением долгового бремени? По итогам 2006 года финансовый долг ОАО РТМ составил $248,2 млн, а чистый долг - $245,9 млн?
ВК: Сумма долга неуклонно снижается. Точную его цифру, равно как и другие финансовые показатели деятельности компании, мы раскроем в отчетности по МСФО по итогам первого полугодия 2007 года. Тогда, вероятно, будет проще судить о стоимости чистых активов компании и их соотношении с текущей рыночной капитализацией РТМ. Тем не менее, по предварительной оценке "Траста", к июню 2007 года чистый финансовый долг сократился до $210 млн.
B&FM: Когда, по вашим прогнозам, сойдет на нет кризис ликвидности?
ВК: На Западе кризис гораздо глубже, чем мы думаем. Для США один срок выхода из кризиса, для Европы - другой. Я считаю, что в этом году кризис себя не исчерпает, его отголоски будут слышны еще в I квартале 2008 года.
B&FM: Помимо падения котировок девелоперских бумаг этот кризис отразился негативно на девелопменте коммерческой недвижимости?
ВК: Девелоперы могут столкнуться с негативными последствиями кризиса при общении с кредитными организациями, на экономических показателях и арендных ставках он никак не отразился. Из-за проблем с ликвидностью некоторые девелоперы притормозили проекты и начинают их с опозданием на месяц или два.
***
ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ МЫ ДВИЖЕМСЯ ТУДА, КУДА ИДУТ НАШИ ОПЕРАТОРЫ, А ИХ У НАС ОКОЛО 300. ЕСЛИ ОПЕРАТОРЫ ГОВОРЯТ, ЧТО ИМ ИНТЕРЕСЕН НОВОСИБИРСК, ЗНАЧИТ, НАШ ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС ПОЯВИТСЯ В НОВОСИБИРСКЕ
