фото: архив CRE
На логистическую инфраструктуру Северной столицы возложена двойная ответственность: она призвана не только удовлетворять собственные потребительские нужды города, но и обеспечивать возможность переработки грузов, следующих в Россию из Европы и в обратном направлении. Петербург - один из основных транспортных узлов России - способен вносить весомый вклад в развитие экономики всей страны. Однако эта способность ограничена недостатком качественных складских помещений.
Общая ситуация
Санкт-Петербург исторически является для России "окном в Европу" благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития транспортной инфраструктуры, так и от наличия качественных логистических комплексов. Традиционно сегмент складской недвижимости является отстающим по сравнению с торговой и офисной недвижимостью, но за последние два года интерес инвесторов к строительству складов в Петербурге успел не только обозначиться, но и проявиться в конкретных проектах, активно строящихся и открывающихся в городе и его окрестностях.
Размещение в Ленинградской области производств крупных мировых компаний, а также сопутствующих им крупных и средних производителей комплектующих является дополнительным стимулом для развития рынка логистических комплексов. Наиболее активно в регионе развивается производство автомобилей: компании General Motors и Toyota начали строительство заводов в промышленной зоне Шушары, о планах строительства заявили компании Nissan, Mitsubishi и др.
В последние годы получила развитие тенденция формирования новых промышленных зон. Среди территорий, не так давно заинтересовавших девелоперов и инвесторов, - зоны Горелово, Обухове, Стрельна, Полюстрово, Колпинская деловая зона, Предпортовая зона, Тосно.
Что касается развития транспортной инфраструктуры, то в этом направлении также ведется работа. Активно строится Кольцевая автомобильная дорога: губернатор Петербурга Валентина Матвиенко сообщила недавно, что завершение строительства КАД переносится с 2012 на 2010 год. В августе этого года планируется сдать в эксплуатацию соединение Московского шоссе с вантовым мостом, к концу года - завершить строительство восточного полукольца, а в 2010 году - полностью замкнуть кольцо.
В прошлом году правительство Ленинградской области озвучило планы строительства второго транспортного кольца. Предполагается, что дорога будет построена на базе автодороги А-120 (старой бетонки), проходящей примерно в 50 км от Санкт-Петербурга. Согласно второму варианту КАД-2 может пройти в 25-30 км от Петербурга, между КАД-1 и бетонкой. В любом из двух вариантов строительство КАД-2, намеченное на 2010-2015 годы, даст толчок развитию рынка складской недвижимости - эксперты ожидают заявлений о новых крупных проектах вблизи будущего кольца.
Предложение
По данным компании Astera Oncor, в общей структуре рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают склады классов С и D, на долю которых приходится 56 и 27% соответственно. Доли помещений классов А и В составляют 10 и
7% соответственно. Общий объем качественного предложения (классов А и В) на начало 2008 года в Петербурге, по данным компании, составлял около 1 млн кв. м, из которых 435,6 тыс. кв. м использовались под собственные нужды. По данным Colliers International на конец 2007 года предложение складских помещений высокого класса, предназначенных для сдачи в аренду, составило около 520 тыс. кв. м, на начало апреля 2008 года оно увеличилось на 17,5 тыс. кв. м (был введен в эксплуатацию склад ПАН, который полностью сдан компании General Motors) и составило 537,5 тыс. кв. м. В компании Praktis С & В насчитывают 724,4 тыс. кв. м качественных складских комплексов класса А и В, площади в которых сдаются в аренду (т. е. "спекулятивных складов").
Объем нового предложения качественных складских помещений, по данным Knight Frank SPb, за 2007 год увеличился на 280 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков Praktis С & В, за период с 2004 до конца 2007 года объем предложения качественных складских объектов вырос более чем в 9 раз, что свидетельствует об этапе активного развития рынка (см. диаграмму 1). Среди крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, можно отметить 1-ю очередь "МЛП Уткина Заводь" (пос. Новосаратовка Ленинградской обл., 72 тыс. кв. м), "Интертерминал-Предпортовый" (ул. Кубинская, 75/1,46,5 тыс. кв. м), терминал PNK-2 (Шушары, 40,2 тыс. кв. м) и др.
Большинство введенных в эксплуатацию в 2007 году складских комплексов относится к классу А. Эксперты отмечают, что затраты на земельный участок, подведение коммуникаций и строительство объектов классов А и В сопоставимы между собой, поэтому в условиях высокого спроса на помещения обоих классов наиболее экономически целесообразным представляется строительство комплексов класса А.
Сведения о количестве складских площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2008 году, находятся в довольно широком диапазоне:
* по данным Astera Oncor, при соблюдении заявленных сроков ввода в эксплуатацию общий объем высококлассных складских площадей к концу 2008 года увеличится более чем на 1 млн 600 тыс. кв. м;
* по данным London Consulting & Management Company, на текущий год запланировано к вводу 14 объектов общей площадью 885,8 тыс. кв. м, причем, учитывая, что доля реализованных в заявленные сроки проектов, как показывает практика, не превышает 70%, аналитики компании не ожидают серьезного увеличения конкуренции и насыщения рынка складских комплексов Санкт-Петербурга.
Среди новых проектов, о которых стало известно в 2007 году, можно отметить проект White Days Investments в поселке Янино площадью около 200 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс "Мегаполис-Лен КАД" недалеко от поселка Юкки, в составе которого будет построено около 300 тыс. кв. м складских терминалов, два проекта компании "КФС-Групп" - в промышленных зонах Парнас и Шушары и т. д.
В 2008-2009 годах наиболее активно будут развиваться Колпинский, Пушкинский и Всеволжский районы Ленинградской области: здесь строятся самые масштабные проекты складской недвижимости, реализуемые такими игроками, как "Евразия логистик", Международное логистическое партнерство, Raven Russia Ltd и др. Складские комплексы небольшой площади будут вводиться в Выборгском, Красногвардейском, Приморском, Кировском, Московском районах.
Спрос
Спрос на качественные складские площади классов А и В формируют логистические операторы, торговые сети, крупные производственные и строительные компании. Несмотря на растущий интерес арендаторов к высококлассным складским площадям, по-прежнему значительная доля спроса приходится на площади классов С и D - потребителями таких помещений, представляющих собой перепрофилированные производственные объекты, подвальные помещения и т. п., являются многие средние и малые торговые и производственные компании.
Если говорить о спросе на современные качественные складские площади, то, по данным Knight Frank SPb, более 60% заявок на аренду помещений приходится на помещения класса В. Специалисты компании объясняют это высоким уровнем неудовлетворенного спроса, возникшего в результате отсутствия нового предложения в этом классе. Наибольшее количество заявок потенциальных арендаторов (около 77%, по данным Knight Frank SPb) поступает на небольшие помещения площадью менее 3 тыс. кв. м. В сегменте класса А такие площади редкость (большинство новых складов этого класса сдаются блоками от 4 тыс. кв. м), поэтому спрос на некрупные площади чаще всего удовлетворяется помещениями классов В и ниже, а также услугами ответственного хранения. Одним из часто встречающихся требований потенциальных арендаторов является наличие при складе офисных помещений.
По данным компании Praktis C&B, средний срок договора аренды на объекты класса В составляет три года. Помещения в логистических комплексах класса А, как правило, сдаются на срок 5-7 лет, реже на 3 года.
Что касается территориальных предпочтений арендаторов складских комплексов, то к ним относятся близость к Кольцевой автодороге и основным трассам
Ленинградской области. Наиболее востребованным является южное направление - арендаторов привлекает близость к Московскому шоссе. Необходимо отметить, что девелоперы стремятся удовлетворить этот спрос - наибольшее количество строящихся комплексов сосредоточено именно вдоль Московского шоссе (см. диаграмму 2). При этом в компании Astera Oncor отмечают, что в ближайшие годы складские объекты, расположенные на юге, будут сталкиваться с транспортными проблемами: с учетом задержек в реконструкции Московского шоссе в настоящий момент мощности существующих транспортных артерий в этой части города недостаточны. Уровень свободных площадей в качественных складских комплексах, по данным экспертов рынка, стремится к нулю. Еще одним явным признака дефицита площадей является распространение практики предварительной аренды. По опыту компании MLP, в складских комплексах класса А арендаторы начинают определяться с момента получения разрешения на строительство. Необходимо отметить, что скорость определения первых арендаторов зависит от опыта девелопера: если проект реализуется игроком, неуспевшим завоевать авторитета в сегменте складской недвижимости, то арендаторы начинают определяться не раньше возведения стен будущего комплекса.
Ставки, инвестиции Доходность в сегменте складской недвижимости продолжает снижаться, однако до европейского уровня доходности нам еще далеко: по данным London Consulting & Management Company, сегодня доходность складских проектов Санкт-Петербурга составляет 10-11%. Если учитывать дефицит предложения, сегмент остается весьма привлекательным для инвестиций, несмотря на прогнозируемое дальнейшее снижение доходности.
По данным Colliers International, запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А составляют от $115 до 140/кв. м в год (triple net), ставки класса В варьируются в диапазоне от $110 до 120/ кв. м в год (triple net).
По различным оценкам, арендные ставки в качественных складских комплексах за 2007 год выросли на 10-12%. Учитывая темпы инфляции, такой рост стоимости аренды можно считать умеренным.
Стоимость ответственного хранения, по данным London Consulting & Management Company, составляет $0,4-0,5 за палето-место в день в складских помещениях класса А и $0,34-0,42 за палето-место в день в складских помещениях класса В, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.
Стоимость строительства складских комплексов в Санкт-Петербурге и области специалисты компании Astera Oncor оценивают в $500-800/кв. м, без учета стоимости земельного участка и коммуникаций.
Тенденции
* С развитием рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается рост спроса на услуги логистических операторов, в результате чего увеличиваются масштабы их деятельности.
* Чтобы сохранить гибкость и возможность оперативно реагировать на рыночную ситуацию, большинство девелоперов крупных складских комплексов разбивает свои проекты на несколько очередей.
ш Продолжается тенденция увеличения сроков аренды в качественных складских комплексах.
* Формируется новый подсегмент рынка складской недвижимости - ряд крупных сетевых девелоперов в рамках своих проектов в Петербурге и области планируют строительство качественных низкотемпературных складских комплексов.
а Отмечается появление на рынке крупных складских объектов, специализирующихся на портовой логистике.
а Строительство КАД стимулирует развитие территорий, прилегающих к ней в местах пересечения с основными магистралями.
* Продолжается рост интереса к Ленинградской области крупных иностранных производителей, начавших строить здесь свои сборочные производства.
т Продолжается активное строительство складских комплексов непрофильными компаниями для собственных нужд, что обусловлено недостатком качественного предложения складов.
Перспективы
На ближайшие годы прогнозируется рост торгового грузооборота с европейскими странами, что послужит дополнительным источником спроса на современные складские площади. С развитием рынка все больше компаний будет стремиться перемещать хранение своей продукции из перепрофилированных помещений советской постройки в качественные складские комплексы, соответствующие мировым стандартам. Поэтому в ближайшие годы, даже при условии ввода всех заявленных объектов, насыщения рынка складских площадей Санкт-Петербурга не ожидается. Тем не менее с выходом на рынок крупных объектов, расположенных в пределах уже существующих промзон, можно ожидать усиления конкуренции между проектами. Это потребует более тщательной проработки концепций логистических комплексов, а также учета интересов менее крупных арендаторов, чувствительных к условиям аренды и уровню арендных ставок.
На ближайшие один-два года прогнозируется умеренный рост арендных ставок, связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства. Продолжится увеличение масштабов деятельности существующих и выход новых логистических операторов. В 2008 году ожидается некоторое снижение активности со стороны западных инвесторов в результате мирового кризиса ликвидности. Однако появление на рынке Петербурга объектов инвестиционного качества позволяет рассчитывать на увеличение числа инвестиционных сделок в среднесрочной перспективе.
[Графические материалы:
Примеры крупных строящихся складских комплексов/ Examples of Large
Ключевые объекты, открытые в 2007 году/
Материал доступен в бумажной версии издания.]
