Кризис ликвидности на Украине первыми ощутили крупные девелоперы. Необдуманно раздув проектные портфели, они столкнулись не только с дефицитом средств, необходимых для их реализации, но и "завязли" в долгах перед инвесторами.
Уже ни для кого не секрет, что в условиях разразившегося в мире кризиса ликвидности ряд украинских девелоперов замораживают либо продают свои проекты. Правда, официально об этом заявляют по-прежнему лишь единицы. В частности, раньше других о продаже проектов открыто заявила компания "XXI век", кстати, первая разместившая свои акции на первичном рынке капитала (IPO). Один из крупнейших украинских девелоперов избавляется от всех своих логистических проектов, стоимость которых, по оценкам аналитиков, достигает $100 млн.
ОФИС НА ПОМОЙКУ
О продаже логистического комплекса в Макаровском районе и коттеджного городка в Бориспольском районе Киевской области заявила также и компания "Тико-констракшен". Девелопер сообщил, что испытывает трудности с финансированием и планирует сконцентрироваться на профильном направлении - строительстве офисных, торговых и гостиничных комплексов.
Сосредоточиться на развитии проектов (бизнес-центров, жилья классов бизнес- и бизнес+) и не наращивать портфель намерена в условиях кризиса ликвидности и девелоперская компания Ucapital Partners. Даже ХК "Киевгорстрой" некоторое время назад заявляла, что не намерена развивать новые проекты.
Примечательно, что российские девелоперы, работающие на рынке Украины, испытывают те же трудности, что и местные. К примеру, Mirax Group по меньшей мере на год заморозила все свои объекты общей площадью 10 млн. кв. м, находящиеся на стадии проектирования. Более того, на Украине приостановлено строительство 46-этажного многофункционального комплекса Mirax Plaza.
Интересный нюанс, что первыми о своих неурядицах на Украине заявили именно крупные компании. Тогда как еще летом крупные девелоперы прогнозировали "крах" именно мелких и средних застройщиков. Как отмечают эксперты, небольшие компании более гибкие, могут позволить себе заморозить несколько проектов и уйти в другой бизнес. А крупным предприятиям приходится сложнее: у них существенно больше операционных расходов и, чтобы их сократить, они вынуждены сокращать административные расходы и персонал, продлевая при этом проекты.
Впрочем, некоторые девелоперы утверждают, что заявления крупных компаний о проблемах с финансированием не более чем попытка оправдать свой непрофессионализм перед инвесторами. Мол, многие участники рынка избрали агрессивную стратегию развития, то есть формировали портфели не за счет уже построенных объектов, а за счет земельных участков под новые проекты. Именно под них компании привлекали деньги инвесторов, в том числе и зарубежных. По мнению некоторых участников строительного рынка, кое-кому из девелоперов выгодно рассказывать, что на Украине кризис. Этот факт они могут преподнести зарубежным инвесторам в качестве некоего форс-мажора, чтобы избежать ответственности.
Правда, кризис может быть выгоден также и компаниям, которые только хотят выйти на рынок недвижимости, в том числе и посредством покупки уже существующих предприятий с большими земельными портфелями.
Действительно, если проанализировать все заявления, сделанные девелоперами за последнее время, можно предположить, что кризис ликвидности ко многим из них вообще не имеет никакого отношения. Например, компания ТММ заявила, что в течение восьми месяцев инвестирует в развитие своих проектов $250 млн. Привлечь их намерены за счет размещения облигаций внутреннего займа. Кроме того, компания получает поступления от продажи жилья в Харькове, Житомире и Обухове (Киевская обл.). Более $400 млн. (порядка $90-100 млн. собственных средств и более $300 млн. кредитных) в течение двух лет намерена инвестировать в развитие проектов KDD Group NV (Нидерланды), управляющая компания одной из крупных украинских групп в сфере девелопмента и инвестиций в недвижимость "Киев-Донбасс". Не испытывает дефицита финансирования и одна из старейших на Украине корпораций "Познякижилстрой".
РАСПРОДАЖА
Впрочем, что бы ни заявляли девелоперы, но количество выставленных на продажу проектов, а в некоторых случаях даже практически готовых объектов недвижимости, говорит само за себя. Эксперты утверждают, что количество выставленных на продажу проектов недвижимости будет расти, как, впрочем, и компаний, которые не смогут справиться с финансовыми трудностями, то есть, окажутся на грани банкротства. К слову, уже сейчас среди застройщиков циркулируют слухи о возможной продаже всего девелоперского направления компании "XXI век", причем за смешную сумму $70-80 млн. Правда, такое развитие событий маловероятно. Во-первых, главе компании Льву Партцхалидзе принадлежит лишь 56% "XXI века", и без согласия совета директоров он продать все предприятие не сможет. Во-вторых, по примерным оценкам, в среднем один проект компании стоит примерно $110 млн. А таких проектов у нее около 60.
В любом случае, что бы ни продавалось на рынке недвижимости, для многих экспертов остается загадкой, кто все это будет покупать. Ведь рынок недвижимости стоит, и купить проекты без кредитов, которые банки выдают под огромные проценты (либо вообще не выдают), тоже невозможно. Иностранные инвесторы также вряд ли пойдут на украинский рынок - у них и так достаточно проблем. Это подтверждается и заявлениями самих инвесторов. Например, приостановил проекты на Украине из-за мирового финансово-кредитного кризиса австрийский инвестфонд недвижимости Sparkassen Immobilien. Испанские инвесторы, несмотря на то что сохраняют интерес к украинскому рынку недвижимости, концентрируются на реализации малых и средних инвестиционных проектов стоимостью $6-12 млн. Об этом, в частности, сообщил в начале октября Франсиско Ангера, финансовый директор группы компаний World Business Trade Centre Group.
Правда, некоторые участники рынка утверждают, что покупать проекты недвижимости на Украине есть кому. В частности, это собираются делать лица, для которых девелопмент не является профильным бизнесом, а также украинские финансово-промышленнные группы - многие уверены, что через год-полтора кризис минует и в выигрыше останутся те компании, которые сосредоточат в своих руках большие массивы земли.
