В БЛИЖАЙШИЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ ПРОИЗОЙДЕТ КАЧЕСТВЕННОЕ УЛУЧШЕНИЕ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИНВЕСТИЦИИ В ПРОЕКТЫ УЖЕ СЕЙЧАС ИСЧИСЛЯЮТСЯ ДЕСЯТКАМИ МИЛЛИОНОВ ДОЛЛАРОВ
Текущий год стал переломным для рынка складской недвижимости, поскольку на нем начался ощутимый скачок, сопровождавшийся ростом качества помещений. Эксперты прогнозируют в ближайшие годы рост количества новых складов и замену помещений класса С и D на А и В. При этом после завершения бума строительства торговых комплексов склады должны стать одними из наиболее инвестиционно привлекательных на рынке недвижимости.
ОБНОВЛЕНИЕ НА РЫНКЕ. Оживление, происходящее на рынке складской недвижимости, эксперты связывают с активным ростом компаний, которым по роду деятельности необходимы склады. По словам директора компании "Пермская недвижимость" Дмитрия Першикова, "локомотивом" движения стал ритейл, следующим эшелоном развития - компании, оказывающие логистические услуги и как следствие действующие в интересах другого бизнеса.
Самым известным из проектов строительства складских помещений является представительство логистической компании ООО "Frans Maas Истра" (в промзоне "Красный Октябрь"), открывшееся при активном участии пермского дистрибьютера продуктов питания "Фуд-трейд". По информации "Регионального центра независимой оценки", площадь склада составляет 1, 5 тыс. м, помещение имеет четыре яруса для хранения товаров. Как сообщил BUILDING b.c. генеральный директор ООО "Фуд-трейд" Сергей Лютаревич, собственники склада рассматривают возможность расширения помещения путем пристройки нового терминала площадью 10 тыс кв. м.
Наиболее заметным риелте-ры, опрошенные BUILDING b.c., называют проект ООО "Норма" (владеет сетью продуктового ритейла "Виват" и алкогольных супермаркетов "НормаН"), которая приобрела одно из зданий, входивших в имущественный комплекс ОАО "Велта", признанного банкротом. По словам генерального директора "Нормы" Вадима Юсупова, склад должен обслуживать потребности контролируемых компанией сетей в радиусе 400 км от города. Цена вопроса определяется господином Юсуповым в размере 15-17 млн. долларов. Генеральный директор компании MVM Анатолий Маховиков считает этот проект наиболее дорогостоящим и потенциально лучшим на пермском рынке складской недвижимости.
При этом директор департамента коммерческой недвижимости Корпорации "Перспектива" Игорь Голубев заявил, что пока большинство складских помещений строятся в интересах собственников, которые готовы сдавать в аренду лишь свободные от собственных товаров площади. Однако на рынке появляются и проекты, ориентированные на рыночный спрос.
В частности, дистрибьютер чая, представительство компании "Май", предполагает организовать логистический центр на базе приобретенного комплекса "Пермрыба". Новинкой на рынке может стать ответственное хранение скоропортящихся товаров в холодильных камерах. По данным "Регионального центра независимой оценки", площадь склада составляет 20 тыс. кв. м, объем хранения замороженных продуктов - 10 тонн, что вдвое больше вместительности пермского хладокомбината. На сегодняшний момент спрос на помещения низкотемпературных складов, по оценкам "Регионального центра независимой оценки", превышает предложение.
Кроме того, по данным BUILDING b.c., один из крупных проектов, который будет ориентирован на открытый рынок, сейчас реализуется в районе улицы Данщина, площадь помещения составит 10 тыс. кв. м. Второй терминал - в Левшино, находящийся на магистральной трассе с севера региона на юг, уже близок к завершению строительства.
Несмотря на то что рынок складской недвижимости пока находится в зачаточной стадии развития, уже начинает формироваться предложение по аренде таких объектов. Как считают эксперты, предприятиями Перми этот тип помещений будет востребован. По словам Игоря Голубева, девелопер объектов складского назначения должен уже на стадии создания концепции ориентировать строящееся помещение под тот или иной бизнес, поскольку терминалы универсального типа не удовлетворяют потребности арендаторов.
РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Как сообщили BUILDING b.c. в компании MVM, стоимость строительства складских помещений варьируется от 5 до 8 тыс. рублей за кв. м вместе с коммуникациями (подъездные пути, железнодорожный тупик и т. п.). По информации господина Голубева, окупаемость проектов может достигать 8 лет, рентабельность вложений - 20 проц.
При этом рост предложения уже сейчас становится очевидным, и прогресс по сравнению с прошедшим годом виден невооруженным глазом. Увеличение совокупной площади складов и терминалов, по информации "Регионального центра независимой оценки", в 2005 году составило почти 106 проц. Объем запасов, размещенных на складах, во втором квартале текущего года возрос на 27-28 проц по отношению к аналогичному периоду 2004 года, что демонстрирует опережающий рост предложения на рынке недвижимости.
Среди наиболее перспективных зон для размещения складов эксперты, опрошенные BUILDING b.c., единодушно отметили Бахаревку и Осенцы. Кроме того, по мнению экспертов, существенное влияние на рынок оказало и еще окажет открытие нового Красавинского моста через Каму. Подъездные пути к мосту становятся одним из наиболее востребованных мест для строительства складов, поскольку близость к магистрали позволяет существенно сэкономить на логистических издержках, сообщил Дмитрий Першиков.
На рынке четко выделяются две категории складских помещений: отапливаемые, более качественные и дорогостоящие, и неотапливаемые. По данным компании MVM, средняя стоимость покупки квадратного метра в отапливаемых варьируется от 9 до 15 тыс. рублей, в неотапливаемых - от 2 до 5 тыс. рублей. При этом средняя ставка аренды в первом типе помещений устанавливается в размере 200-350 рублей, во втором - до 100 рублей за кв. м. По информации BUILDING b.c., именно низкий размер арендных ставок останавливает потенциальных девелоперов от вхождения в рынок. Однако, по мнению целого ряда экспертов, строительство новых терминалов и реконструкция старых параллельно с увеличением качества предлагаемого продукта позволит увеличить и арендную ставку в них на несколько сотен рублей за кв. м.
По информации "Регионального центра независимой оценки", самыми дорогими являются отапливаемые помещения в центре города, которые можно приобрести по 10 000-13 000 рублей за кв. м, в 2003 г. этот показатель был ниже почти в/трое и составлял 3000-6000 рублей за кв. м (подробнее см. таблицу). При этом срок экспозиции помещений на рынке увеличился до 3 месяцев вместо 2, как это было в 2004 году, что демонстрирует рост предложения на рынке.
По словам Игоря Голубева, в ближайшее время на рынке складской недвижимости начнется замещение присутствующих на данный момент классов С и D на А и В, что потребует существенных инвестиций в проекты. По мнению экспертов, значительное повышение качества складской недвижимости произойдет уже в ближайшие несколько лет, хотя и потребует больших объемов инвестиций.
КОММЕНТАРИЙ
Дмитрий Першиков, директор компании "Пермская недвижимость":
- Как Вы оцениваете развитие рынка складских помещений в Перми?
- Очевидно, что на рынке происходит увеличение спроса на склады (рост предложения за прошедший год был практически двукратным). Причем не только за счет увеличения количества. Очевидным трендом 2005 года стало повышение качества предлагаемых помещений. На это оказало влияние и общее развитие строительного комплекса, наблюдающееся в Перми. Вторая причина - активное развитие сетей ритейла в Прикамье. В 2005 году они достигли того уровня развития, когда им потребовались высококачественные складские терминалы. Помимо ритейла, в Перми началось расширение бизнеса логистических компаний, обслуживающих эти предприятия торговли. И если в столице за наиболее перспективные площадки под строительство складов в момент освоения сектора велась настоящая борьба, в Перми особого ажиотажа нет.
- Как Вы считаете, почему на данный момент строительство и реконструкцию большинства складов инициируют и финансируют операторы ритейла и затем используют их для собственных нужд?
- Как я уже отметил, именно ритейл является локомотивом роста качества складов, поэтому он и инициирует развитие сектора в целом. Однако постепенно на рынке появляются проекты, ориентированные на поиск арендаторов и клиентов на открытом рынке. Зачастую эти склады строятся логистическими компаниями, которые вкупе с ответственным хранением товаров оказывают еще целый комплекс услуг своим клиентам.
- Какие районы Перми можно назвать наиболее перспективными для расположения в них складов?
- После завершения строительства нового Красавинского моста трасса, на которой он расположен, ведущая с севера области на юг в обход Перми, становится Чрезвычайно привлекательной для размещения на ней складских терминалов. Среди прочих районов областного центра перспективной является Бахаревка. Кроме того, на мой взгляд, привлекательными для создания складского терминала являются Осенцы, Липовая гора, Левшино, Нестюковский тракт и т. п.
