Украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития. Его рост сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу.
В последние несколько лет рынок недвижимости стал притягивать все большее внимание со стороны инвесторов и его операторов. Такая ситуация, в первую очередь, связана с развитием экономики и бизнес-среды в стране, что сопровождается переходом рынка недвижимости от зачаточного состояния к его дальнейшему развитию.
Вслед за спешным возведением многочисленных бизнес-центров и Торгово-развлекательных центров в Украину приходят зарубежные операторы. Для многих иностранных компаний, таких как Auchan, Wal-Mart, HIT, Tesco и Carrefour, Media Markt, Dixons Group, «Перекресток», «Патерсон», «Пятерочка», слабо развитый украинский розничный рынок на фоне общего неудовлетворенного потребительского спроса представляет собой огромное поле деятельности.
"Поэтому не удивительно, что в первом квартале 2006 года в Украину иностранными инвесторами было вложено 989,6 млн. дол. США прямых инвестиций, что в 3,9 раза больше соответствующего периода предыдущего года. Значительные объемы прироста иностранного капитала в отчетный период наблюдались в организациях, которые осуществляют финансовую деятельность — на 389,7 млн. дол., операции с недвижимостью, сдача в аренду и услуги юридическим лицам — 177,4 млн. дол. и предприятиях промышленности — 195,7 млн. дол.
Тем не менее, 70% инвестиций было направлено на строительство промышленных объектов.
В настоящее время украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет $10—15 млн. Правда, развитие рынка складской недвижимости сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Однако рынок складской недвижимости все еще состоит из непрофессиональных складских помещений, бывших советских складов, ангаров и т. п. Строительство профессиональных логистических комплексов, отвечающих по своим параметрам требованиям арендаторов, началось в последние 2-3 года. Такая ситуация открывает большие возможности для развития данного сектора рынка недвижимости. Поэтому в последнее время многочисленные заявления о выходе на рынок новых девелоперских и инвестиционных компаний только подтверждают большой интерес инвесторов к рынку складской недвижимости Украины.
В течение первого полугодия 2006 г. в сфере складской недвижимости были заявлены следующие инвестиционные проекты:
- Международная финансовая корпорация (International Finance Corporation) предоставила в кредит $8 млн. компании «Савсервис-Центр» и «Комора-С», входящим в «Асиова Холдинг», для строительства логистических центров в Киевской области. Объекты будут построены в течение последующих 2—3 лет;
- Компания Immoeast Immobilen Anlagen AG (Вена), которая занимается диверсифицированными инвестициями в сфере недвижимости в странах Восточной и Центральной Европы, подписала договор о долгосрочном сотрудничестве с украинской инвестиционно-девелоперской компанией Alacor. Компании планируют совместные проекты на рынке недвижимости. В основном это будут складские помещения, а также офисные и торговые здания;
- Московская компания «Международное логистическое партнерство» («МЛП») выходит на рынок складской недвижимости с масштабным проектом по созданию
в России и Украине крупной сети терминалов класса А. Компания планирует построить к концу 2008 года более одного миллиона квадратных метров складов. Общий объем инвестиций в проект по созданию складской сети составит порядка S800 миллионов,
В последнее время о своих амбициозных планах строительства крупных комплексов класса «А» заявил ряд компаний, среди которых FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, «ICT», «Kuehne&Nagel», «REWICO», «Українські Вантажні Курєри», «Комора-С» и другие.
Основные факторы, вызывающие интерес к украинскому рынку складской недвижимости, следующие:
- выгодное географическое положение Украины;
- развитие бизнеса и торговли;
- преобладание спроса над предложением;
- планы складских операторов о выходе на украинский рынок;
- небольшой в сравнении с Западом срок окупаемости складских объектов — до 7 лет;
- более низкие затраты на строительство складской недвижимости по сравнению с другой недвижимостью;- высокая рентабельность складской недвижимости до 18-20% в год.
Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн. в. м, не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве.
Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. Вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей.
Основных пользователей промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-Ю тыс. кв. м для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1—3 тыс. кв. м.Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв. м, относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.
Особо дефицитными являются склады площадью от 1 500 до 4 000 кв. м, свободные склады такого метража в Киеве сейчас отсутствуют. Не удовлетворен спрос на высококачественные, складские помещения полезной площадью более 10 тыс. кв. м.
Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня являются его месторасположение и квалифицированное обслуживание.
Предпочтительным местом размещения производственно-складских помещений является 30-ти километровая зона за пределами Киева, где наличие транспортных магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Большим спросом также пользуются складские помещения, расположенные вблизи больших трасс Одесского, Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги. Как известно, Министерство транспорта выделило под строительство складских комплексов площадки по Обуховской трассе, Одесскому, Варшавскому, Харьковскому, Московскому и Житомирскому направлению.
Требования, которым должен соответствовать современный склад, следующие:
- полный комплекс услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
- современные техника и технологии обработки грузов;
- многоярусное хранение, позволяющее экономно расходовать имеющиеся площади;
- достаточное количество погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
- совершенная система управления складом, позволяющая генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
- страхование груза за счет логистического оператора;
- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
- коммуникации и связи.
***
Предложение
Емкость рынка складской недвижимости на начало 2006 года составила 1 млн. кв. м, в которой профессиональные объекты составляют около 100-150 тыс. кв. м.
Рынок складской недвижимости сегодня делится на непосредственно склад и комплекс логистических услуг. Постепенно традиционные склады утрачивают свою актуальность, обретая значение риелторского и логистического объекта одновременно. Предложений по продаже самих складов очень мало. Чаще всего склады предлагаются в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий. Сейчас данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса. При этом предложения по аренде складов составляют 70% в общей структуре рынка.
На рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство из них составляют логистические компании и трейдеры. Как правило, они строят логистические комплексы под конкретного заказчика для долгосрочной деятельности последнего.
Несмотря на большие планы строительства профессиональных складов в 2005-2006 гг., в прошлом году на рынок Киева не вышло ни одного крупного проекта. Заполняемость складских комплексов практически стопроцентная. Тем не менее, за исключением сданных в аренду в мае 2006 года логистических комплексов компании FIM Consulting и ООО «Комора-С», на данный момент в столице нет проектов, которые могли бы быть завершены в течение 2006 года. Таким образом, предложение складских площадей на рынке в течение 2006 г. значительно не вырастет. Прироста предложения на рынке складских помещений следует ожидать с 2008 г.
Складские помещения, введенные в эксплуатацию в 2006 г.
***
таблица в бумажной версии издания
Многие из заявленных в прошлом году проектов были перенесены на более поздний срок. Так, в 2005 году планировалось завершение компанией «Redondo» строительства складского центра класса «А» вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки, но срок реализации проекта перенесли. Однако пришедшие в Украину крупные производители и компании несколько изменили текущую ситуацию, заявив о строительстве первых профессиональных логистических и производственных комплексов.
Рынок складской недвижимости привлекает все большее внимание инвесторов благодаря событиям, произошедшим за последние годы в политической и экономической сферах страны. Учитывая ежегодное расширение розничного рынка до 15%, выход инвесторов на украинский рынок продолжится. В ближайшие три года планируется строительство 350 тыс. кв. м складских помещений по заказу операторов розничной торговли.
Складские помещения, планирующиеся к сдаче в 2007-2008 гг.
***
таблица в бумажной версии издания
Проекты, заявленные в первом полугодии 2006 года:
- Кампании «Савсервис-Центр» и «Комора-С», входящие в «АсноваХолдинг», намерены построить 35 тыс. кв. м складских помещений в Киевской области. Строительство складов будет вестись в течение двух-трех лет, и все они будут класса «А»;
- Компания ALACOR, украинский инвестор и девелопер, совместно с австрийским инвестиционным фондом IMMOEAST ImmobilienAnlagenAG планируют реализовать два проекта в сфере коммерческой недвижимости. Один из проектов — многофункциональный комплекс «ALACOR Бизнес Парк Сити» будет расположен в г. Киеве на пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотного. Общая площадь комплекса 50 600 кв. м. Он будет состоять из складских помещений класса «А» (площадью 19 700 кв. м) со встроенным мезонином (площадью 2 700 кв. м), офисных помещений, пристроенных к складу (площадью 12 300 кв. м), и 6-этажного отдельно стоящего офисного здания (площадью 15 500 кв. м). Второй проект — логистический комплекс «ALACOR Логистический Парк. Обухов» будет расположен на Днепропетровском шоссе в 9 км от Окружной дороги. Здесь планируется построить 112 000 кв. м складских помещений класса А и минимум 8 000 кв. м административно-офисных помещений.
- Бельгийская компания «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Девелоперс-Польша» заявила о выходе на украинский рынок логистической недвижимости. Компании подыскивают в Киеве участок 10-30 га для сооружения логистического центра. В дальнейшем компания рассматривает возможность сооружения гипермаркета на участке площадью до 20 га. Компания «Лайбрехт&Вуд» реализовала несколько инвестиционных проектов в Польше и Румынии. Объем инвестиций в Румынии составил EUR84 млн., в Польше реализуются проекты на общую сумму EUR234,7млн.
***
Арендные ставки
Стоимость складских помещений постоянно растет параллельно с удорожанием земельных участков. На расстоянии 15 км от Киева промышленные земли продаются крайне редко по цене $25-40 за кв. м. Капиталовложения в строительство складских помещений составляют $300-500 за 1 кв. м. Поэтому среди предложения на рынке промышленно-складских объектов преобладает аренда. Предложения по продаже складов составляют 5%. Средняя цена продажи площадей в профессиональных складских комплексах составляет $300-500 за 1 кв. м и $200-300 для более низких по качеству складских помещений.
В течение первого полугодия 2006 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%. Нынешние арендные ставки на профессиональные склады класса «А» и «В» составляют $10-14 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями стоят $7-9 за 1 кв. м. Аналогичные складские помещения в пригороде стоят $5-6 за 1 кв. м. А наиболее низкокачественные складские площади (неотапливаемые бывшие производственные помещения, подвалы, гаражи) сдаются в аренду от 3 до $5 за 1 кв. м.
Срок заключения договоров аренды на подобные объекты чаще всего составляет до одного года. Однако уже сейчас четко прослеживается тенденция к увеличению сроков арендных договоров — от 5 до 10 лет. Объясняется это тем, что девелопер, привлекая для осуществления проекта кредитные ресурсы, несет определенные риски, которые существенно возрастают при частой смене арендаторов.
Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже.
***
Прогноз
Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для его активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием тортовой сферы, увеличением покупательской способности населения, насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и другими факторами.
эмулирует развитие логистики городская администрация, разработав программу строительства современных складов до 2010 г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.
Потребность рынка в складских площадях в ближайшие два года будет составлять 400-500 тыс. кв. м. При этом спрос на складские помещения будет расти. Подходящие для строительства складов участки в 10-километровой зоне от Киева почти все сельскохозяйственные, на продажу которых до 2007 года действует мораторий. В то же время спрос претерпевает существенные изменения, снижая интерес заказчиков к низкокачественным складским помещениям. Заказчики выдвигают все более высокие требования к объектам логистической недвижимости, среди которых соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и пр.
Сегодня отечественные девелоперы, не имея опыта реализации крупных складских проектов, опасаются инвестировать большие средства в новое и неизвестное им направление. Их интерес по-прежнему сосредоточен на сегментах жилой, офисной и торговой недвижимости. Западные же девелоперы, осознавая всю привлекательность сектора складской недвижимости, пока только начинают присматриваться и изучать украинский рынок. Исходя из этого, можно ожидать, что в ближайшее время количество складских площадей вырастет ненамного. Это отражается повышением цены на промышленно-складскую недвижимость до 15-20% в год. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2008-2009 года, когда будут введены строящиеся сейчас складские объекты.
