Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования
Рисунки: Виталий Подвицкий
Коммерческая недвижимость всегда была привлекательной для инвестирования. По мере развития рынка совершенствуются финансовые инструменты и способы оценки эффективности вложения.
Виды инструментов
Специалисты выделяют несколько наиболее популярных схем инвестирования: проектное, создание совместного предприятия (СП), форвардное, мезонинное и долговое финансирование и инвестиционная продажа.
Большинство сделок, по мнению Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка компании Colliers International Россия, обеспечивается при помощи проектного финансирования либо за счет создания совместного предприятия.
Проектное финансирование - это целевое кредитование бизнеса, которое, как правило, обеспечивается частично залогом акций заемщика, земли или прав аренды на землю, а также участием инвестора в уставном капитале заемщика. Особенностями этой модели финансирования являются достаточно высокие ставки по кредиту и выделение проекта из структуры компании. Кроме этого, данное финансирование погашается только за счет средств, генерируемых активами в рамках конкретного проекта. При проектном финансировании, рассказывают в "Торговом Квартале", банки выдвигают различные условия, среди которых может быть земельный участок в собственности компании (долгосрочной аренде), наличие от 20% собственных средств на реализацию проекта, перевод счетов кредитуемой компании на баланс банка, страхование объектов залога и погашение процентов по кредиту за счет средств инвестора или выручки проекта. При этом сроки рассмотрения заявки и предоставления кредита составляют от трех до шести месяцев. "Не последнюю роль при получении проектного финансирования играет репутация девелопера, его портфель проектов, а также своевременная подготовка документов, долгосрочная аренда на землю, разрешение на строительство, профессиональный бизнес-план и подписанные договоры аренды с якорями. Предпочтения отдаются проектам с громкими именами известных международных арендаторов", - рассказывает Кирилл Машуков, вице-президент, директор по инвестициям компании "Торговый Квартал". В качестве примера г-н Машуков приводит проект "Торгового Квартала" в Набережных Челнах (ТРЦ "Торговый Квартал"), финансирование которого осуществлял банк ВТБ (в размере 70%).
Среди плюсов данного инструмента специалисты выделяют финансирование на раннем этапе, облегчение получения банковского финансирования и совместное несение рисков.
Проектное финансирование было применено при реализации московского ТЦ "Европарк", ТРЦ "Парк Хаус" (Самара, Тольятти), калининградской "Меги", ТРЦ "Красная Площадь" в Краснодаре. Инвестор - Сбербанк. Банк ВТБ инвестировал по этой схеме "Гудвин" в Тюмени, самарский "Мега-Сити" и ряд других объектов (данные "Торгового Квартала").
Совместное партнерство
В последнее время наблюдается тенденция создания совместных предприятий (СП) в тандеме российский - западный игрок. В качестве примера можно привести СП Российской девелоперской компании ГК "Авалон" и западного инвестиционного фонда Raven Russia для реализации в крупных российских городах сети логистических складов класса A Megalogix. Планируется построить складскую сетку общей площадью порядка 1,5 млн кв.м. На ее создание будет затрачено $1,2 млрд.
И, как нетрудно догадаться, девелопер обеспечивает зарубежного партнера земельными участками, а тот, в свою очередь, финансирует проект.
"В качестве вклада в акционерный капитал для девелопера, как правило, является земельный участок, при этом инвестор обеспечивает необходимые денежные средства", -подтверждает Ольга Ясько.
Еще одним примечательным примером может послужить СП между российской компанией "Система-Галс" и французским девелопером и управленцем активами в сегменте торговой недвижимости Apsys. Партнеры создали СП SistemApsys, которое будет заниматься строительством и управлением торговыми объектами. Каждой из сторон принадлежит по 50% акций предприятия. Кроме того, "Система-Галс" создала еще одно совместное предприятие, но уже с иорданской компанией Saraya. Это предприятие создано под конкретный проект российского девелопера - курортный комплекс в Сочи "Камелия". В данном случае Saraya выступает и как соинвестор проекта, и как управленец объектом.
Довольно часто СП создаются и между российскими игроками, в тандеме федеральный-местный, когда федеральный игрок не может по ряду причин выйти на рынок того или иного города. Создание СП с местным игроком существенно облегчает задачу.
Плюсы этого механизма инвестирования, по мнению Ольги Ясько, в том, что инвестор и девелопер делят риски пополам, финансирование проекта осуществляется на ранней стадии и облегчает получение банковского финансирования.
Однако и здесь не обходится без определенных сложностей, одна из которых заключается в создании структуры совместного предприятия.
Форвардное финансирование
При данном механизме инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заем девелоперу под определенный процент. "Форвардное финансирование структурируется, как правило, через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Как правило, ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток - более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости", - рассказывает Георгий Кизесов, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.
Однако эта схема, в отличие от предыдущей, наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, добавляет Ольга Ясько, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. "Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть проблематично", - добавляет Кирилл Машуков. Но при этом собственник сохраняет контроль над проектом.
Мезонинное финансирование
Как рассказала Ольга Ясько, к этому инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы для обеспечения дополнительного финансирования строительства своего объекта, несмотря на то, что расплачивается девелопер с банком акциями своей компании. УСЛОВИЯ финансовых структур понятны. По словам г-жи Ясько, это дает кредитору возможность быстрее завладеть обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате и обращения взыскания на имущество. "Типовое производство по обращению взыскания по ипотеке может занять больше года, тогда как акции являются личным имуществом заемщика и их можно взыскать в судебном порядке всего за несколько месяцев", - рассказывает аналитик.
Кроме того, специалисты называют еще ряд минусов при использовании данной модели инвестирования: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски. Старший банкир ЕБРР Сергей Гутник добавляет, что при использовании данной модели финансирования процентная ставка бывает выше по сравнению с обычными обеспеченными кредитами и может составлять 15-20%. "Но дешевле, чем доход на инвестицию в капитал компании, который финансовые инвесторы обычно стремятся получить", - продолжает он.
"Проценты по мезонинным кредитам, как правило, выше задолженности с первоочередным правом требования или задолженности более высокой очередности погашения. В девелоперских проектах к мезонинным кредитам часто прибегают с целью обеспечения потребности в собственных средствах при финансировании строительства объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании", - соглашаются в "РосЕвроДевелопменте". И добавляют, что в данном случае опцион с правом приобретения акций заемщика отсутствует.
Однако при привлечении мезонинного механизма инвестирования есть и свои плюсы. Например, сохранение контроля в проекте и возможность получения более высокой цены при продаже. Кроме того, как говорят в "Торговом Квартале", для девелопера первоочередной выгодой является собственно привлечение капитала. Кроме того, приобретение крупного финансового и стратегического партнера положительно сказывается на имидже девелопера и проекта, в частности.
Одним из ярких примеров мезонинного финансирования может служить привлечение компанией "РосЕвроГрупп" данной модели, которая привлекла мезонинное финансирование в размере $165 млн. Организаторами финансирования выступили "Газпромбанк" и Goldman Sachs.
Ключ ко всем дверям
Вышеперечисленные инструменты наиболее востребованы на рынке недвижимости. Но нельзя не сказать еще об одном инструменте - покупке земельного участка или действующего объекта.
По словам Георгия Кизесова, этот инструмент предполагает принятие инвестором наименьшего риска. "Риски, связанные с титулом на землю и здание, оцениваются в процессе юридической проверки, предшествующей сделке. Кроме того, перед продажей выполняется техническая, налоговая и коммерческая экспертиза проекта. Объект институционального качества также предполагает наличие долгосрочных договоров аренды и качественный набор арендаторов (для офисов и складов - арендаторы с высоким кредитным рейтингом, для торговых помещений более важен торговый профиль арендаторов и концепция торгового центра)", -говорит г-н Кизесов.
Специалисты говорят, что инструменты инвестирования подходят к любому сегменту рынка, будь то складской комплекс или бизнес-центр. Как говорит Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", одни западные фонды предпочитают приобретать объекты торговой недвижимости, а другие иностранцы уделяют наибольшее внимание складским комплексам. "Но по количеству сделок в настоящее время преобладает рынок БЦ, в то время как по величине стоимости купли-продажи лидируют все же торговые объекты", - считает он. Подтверждает интерес инвестфондов к офисному сегменту и руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова, добавляя при этом, что инвесторов в последнее время также интересует и складской сектор. Отсутствие интереса инвесторов к торговому сектору г-жа Глазкова объясняет тем, что во многих городах этот сегмент уже достиг точки насыщения. "Тем не менее, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта, учитывая такие факторы, как особенности местоположения, состояние рынка и др.", - считает Глазкова и добавляет, что в целом на инвестиционную активность влияют инвестиционная политика местных властей, а также степень развития рынка коммерческой недвижимости и ее сегментов в отдельности.
Головоломка для инвестора
Сегодня пока не существует единого алгоритма, по которому инвесторы оценивают эффективность того или иного проекта, прежде чем профинансировать его. Как рассказывает Вадим Ульченко, глава представительства Европейского банка Eurohypo AG, особое внимание уделяется месторасположению объекта, имени девелопера и стадии реализации проекта. При принятии решения о финансировании строительства складского комплекса, которое ведет логистический девелопер "Евразия логистик", на эти факты и опирался Eurohypo AG. В минувшем году банк предоставит кредит в размере $747 млн на финансирование строительства и последующее рефинансирование трех очередей масштабного проекта девелопера -логистического парка "Северное Домодедово". "Также, безусловно, обращается внимание и на арендаторов проекта, с которыми заключены договоры. Насколько стабильны арендаторы, долгосрочность договоров аренды, насколько этот комплекс будет генерировать средства в соответствии с подписанными долгосрочными контрактами", - продолжает г-н Ульченко.
"Рассматривая новые возможности по инвестициям, международные инвесторы прежде всего основываются на своих представлениях о приемлемом соотношении рисков и возврата на вложенный капитал для российского рынка и, конечно, доступной им стоимости финансирования, - высказывает свою точку зрения заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Андрей Брагинский. - Ну и, конечно же, инвесторы смотрят на репутацию девелопера и на его опыт в реализации подобных проектов. Среди других критериев оценки конкретных проектов - расположение проекта, стадия проекта, сроки его реализации, показатели нормы доходности на вложенный капитал. Для уже завершенных объектов важными параметрами являются качество арендаторов, сроки и структура договоров аренды. Принципиально важно, к какому классу недвижимости относится проект - жилой сегмент или коммерческий". С точки зрения финансовой эффективности, продолжает г-н Брагинский, обычно выгоднее вкладывать в проект на начальной стадии, чем ближе к его завершению. Норма доходности от проекта в первом варианте выше. Однако риск тоже больше. Стоимость финансирования за последние полгода выросла в связи с финансовым кризисом, причем довольно существенно. С этой точки зрения инвесторы, естественно, хотят видеть большую доходность от проекта, чтобы компенсировать увеличение стоимости финансирования для них самих.
Довольно сложно, говорят специалисты, воспользоваться инструментом инвестирования для реализации проектов в региональных городах. Особенно, как считает г-н Брагинский, это касается офисного сегмента.
***
Олег Смирнов, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International: - Рынок торговой недвижимости динамично развивается в регионах: в городах-миллионниках активно ведутся переговоры о приобретении арендаторами готовых объектов. С точки зрения девелопмента интересны города с населением 150 - 500 тысяч человек, во многих городах-миллионниках уже достаточно проектов.
Наиболее влиятельным станет количество институциональных и частных инвесторов в недвижимость, состояние долгового рынка (процентные ставки, соотношение заимствования), количество объектов на продажу, состояние девелоперского рынка.
***
Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость":
- Привлекательность вложения денежных средств различных сегментов коммерческой недвижимости зависит, в первую очередь, от целей и стремлений инвестора. Например, одни западные фонды предпочитают приобретать объекты торговой недвижимости, а другие иностранцы уделяют наибольшее внимание складским комплексам. Но по количеству сделок в настоящее время преобладает рынок БЦ, в то время как по величине стоимости купли-продажи лидируют все же торговые объекты. На сегодняшний день можно выделить две основные группы наиболее перспективных регионов, наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций: населенные пункты, на рынке которых недостаточно объектов недвижимости, согласно среднеевропейским показателям (к ним можно отнести большинство городов-миллионников), и промышленные города, ведь в местах появления промышленных предприятий увеличивается их привлекательность для инвесторов коммерческой недвижимости. Например, недавно построенный завод Volkswagen в Калуге способствует увеличению интереса к данному региону ввиду необходимости строительства дополнительных офисов и ТЦ.
***
Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:
- На выбор в качестве объекта инвестирования в коммерческой недвижимости влияют такие факторы, как:
конъюнктура рынка каждого сегмента коммерческой недвижимости (насыщенность рынка, структура и объемы спроса и др.);
средняя доходность инвестиций в каждый сегмент;
необходимый объем затрат;
средний период окупаемости;
возможные риски.
В настоящее время развиваются все сегменты коммерческой недвижимости, однако во многих городах России рынок торговых помещений близится к насыщению, в связи с чем наибольшую привлекательность приобретают офисная и складская недвижимость. Тем не менее, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта, учитывая такие факторы, как особенности местоположения, состояние рынка и др.
В целом, на инвестиционную активность влияют инвестиционная политика местных властей, а также степень развития рынка коммерческой недвижимости и ее сегментов в отдельности.
Что касается торговой недвижимости, то на активность инвестиционной деятельности в этом сегменте существенное влияние имеют такие факторы, как:
уровень доходов населения;
динамика розничного товарооборота;
присутствие на рынке крупных ритейлеров и др.
Для рынка офисной недвижимости можно отметить следующие факторы:
уровень спроса на качественную офисную недвижимость;
конкурентная среда;
уровень ставок аренды и цен продаж.
