Петербургская компания "Фрукон", известная как один из крупнейших складских комплексов Северо-Запада России, инвестировала $5 млн в реконструкцию своего склада в промзоне на пересечении Новорыбинской улицы и Лиговского проспекта. В отреставрированном складском здании разместился многофункциональный офисный и торгово-развлекательный комплекс "Квартал". Это первый пример в истории современного рынка недвижимости Петербурга, когда владелец помещений выступил одновременно и девелопером, и инвестором, и управляющим
ЗАО "Фрукон" - преемник "Городской фруктовой конторы", старейшего ленинградского предприятия, ведущего свою историю с 1936 года. В 1930-е годы у него был единственный склад на Арсенальной улице, в 1961-м к нему присоединилась площадка на территории "Бадаевских складов", а в 1977 году был введен в строй складской комплекс на Новорыбинской.
С тех пор "Фрукон" - одна из крупнейших складских компаний Северо-Запада, в собственности которой - 3 объекта общей площадью более 56 тыс. квадратных метров.
На фруктовых складах стало трудно зарабатывать
В последние годы площади компании сдавали в аренду под склады и офисы: 70% площадей использовали для хранения продуктов питания, еще около 20% - промышленных товаров и оборудования, а оставшуюся часть - в качестве офисных. ЗАО "Фрукон" развивало и новые складские проекты. Так, на Арсенальной улице в 2003 году были сданы в эксплуатацию новые низкотемпературные холодильные склады площадью 1,44 тыс. квадратных метров.
И все же, по словам управляющего ЗАО "Фрукон" Константина Щеклеина, в компании не были удовлетворены результатами этого бизнеса, так как крупными фруктовыми компаниями в последние годы востребованы склады иного формата: специализированные, одноэтажные, современно оборудованные и при этом - с совершенной складской и транспортной инфраструктурой.
В 2003 году компания начала реконструкцию здания на пересечении Новорыбинской улицы и Лиговского проспекта. В нем разместился многофункциональный центр торговли и бизнеса "Квартал". Уникальность предложения заключается в комплексном предоставлении арендаторам складских, офисных и торговых площадей, расположенных в одном центре. Эта концепция появилась без привлечения профессиональных консультантов. "Наши консультанты - это здравый смысл, помноженный на опыт работы в складском бизнесе, - сказал Константин Щеклеин. - Нет, консультации периодически происходили, но ни один консультант не дал нам гарантии успеха".
В июне 2004 года была сдана в эксплуатацию первая очередь торговых площадей, на которой начали работать такие крупные сетевые операторы продовольственного и промышленного рынка, как "Пятерочка", "Телемакс", "Обувь Шок". Переговоры шли и с другими крупными компаниями, но практика показала, что объект на Новорыбинской имеет недостаток.
Как сообщил директор "Квартала" Виктор Ткачевский, из-за того что здание 5-этажное, несущие колонны в нем расположены "с сеткой 6 х 26 метров", а это накладывает на пространство определенные ограничения (в отличие, например, от PLATO, где эта сетка имеет параметры 24 х 24 метров). Поэтому несколько компаний, к примеру "Патэрсон", отказались стать арендаторами, заявив, что "это немного не наш формат".
Относительная удаленность ЦТБ "Квартал" от станций метро и близость к автомагистрали делает оптимальным предложение крупных нечасто покупаемых товаров, например мебели. Потому на торговых площадях второй очереди, сданных в ноябре, расположились 25 представителей российских, украинских и белорусских мебельщиков.
Выход на рынок торговых площадей позволил увеличить прибыль компании на 66% за год.
Основная часть средств на реконструкцию и развитие проекта была предоставлена банком "Россия". Как отметил К. Щеклеин, это стало возможным только благодаря особым партнерским отношениям с банком в течение 10 лет совместной работы. Кредит должен быть возвращен в течение 3-5 лет.
В настоящее время "Квартал" реконструирован на 70%, сдано 10 тыс. квадратных метров торговых площадей и 3,4 тыс. - офисных. В дальнейшем компания намерена отдать 4 тыс. квадратных метров под развлекательный бизнес - боулинг, бильярд, фитнес, что позволит перевести "Квартал" с нынешнего уровня С в класс В или В+.
Торговые площади растут, спрос на них - тоже
По заключению экспертов компании "Бекар. Консалтинг", рынок коммерческой недвижимости Петербурга в 2004 году продолжает расти. Наибольшую долю на рынке как аренды, так и купли-продажи коммерческой недвижимости имеет торговая недвижимость. Наиболее динамично развивающийся и перспективный сегмент торговой недвижимости Петербуга - торговые центры.
На рынок торговые центры выводят в результате нового строительства или реконструкции. Также активно перепрофилируют здания изначально неторгового назначения.
Объем вводимых в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах Петербурга в I полугодии 2004-го составил 70 тыс. квадратных метров, после чего общее количество площадей в торговых комплексах города выросло до 587,5 тыс. квадратных метров. При этом спрос на качественные торговые помещения в ТЦ так и не был удовлетворен.
На сегодня заполненность практически всех действующих торговых комплексов, включая вновь введенные, составляет 95-98%. Большая часть вводимых торговых площадей в торговых центрах приходится на II полугодие 2004-го - около 430 тыс. квадратных метров. После этого объем рынка торговых площадей в торговых комплексах Петербурга составит 1,02 млн квадратных метров (двукратный рост рынка по сравнению с 2003 годом).
В свою очередь специалисты компании Colliers International констатируют, что по мере развития рынка уровень доходности инвестиций в коммерческую недвижимость постепенно снижается. Ожидаемая доходность инвестиций в торговые объекты в ближайшем будущем - 20%, а в офисную недвижимость - 18%. Прогнозируется высокая отдача от инвестиций в производственно-складскую недвижимость - 20-22%.
С появлением все большего числа новых объектов коммерческой недвижимости и ростом конкуренции сроки окупаемости проектов растут. Так, осенью 2004 года эксперты Colliers прогнозировали сроки окупаемости торговых и торгово-развлекательных объектов в течение 4-8 лет, офисных центров - 5-7 лет, производственно-складских объектов - 3-5 лет.
