Власти Санкт-Петербурга разработали условия для вывода предприятий из центра города
Прецедент
"РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА"
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Условия приобретения городской земли скорректированы местными властями так, что отныне ее даже на солидных площадях гораздо выгоднее выкупать, чем арендовать.
БУКВАЛЬНО в последний рабочий день минувшего года Законодательное Собрание Северной столицы приняло закон о снижении платы за выкуп земли. Этим документом Петербург завершил формирование нормативной базы, стимулирующей передислокацию промышленных предприятий из центра города на окраины.
О необходимости таким образом изменить свою прописку нескольким сотням предприятий индустрии местные власти говорили не один год. Ведь из 5, 8 тысячи гектаров исторического центра 2, 4 тысячи занимают не дворцы и парки, и даже не офис или жилье, а заводы, фабрики, склады. Еще прошлым руководством комитета экономического развития, промышленной политики и торговли городской администрации были подготовлены "Предложения по реформированию, перепрофилированию и перебазированию промышленных предприятий, расположенных в Санкт-Петербурге, и реабилитации высвобождаемых территорий". Была даже создана специальная межведомственная комиссия по выводу промышленных предприятий из центра города.
Но на сегодняшний день реализован лишь один проект.
Почему процесс вывода предприятий из исторического центра не заладился? Причин несколько. Во-первых, выезжать было невыгодно. Земля под заводами и фабриками находилась по преимуществу в аренде. При этом, арендная плата была невысока сама по себе, да еще для участков, используемых под промышленные цели, действовал понижающий коэффициент. В то же время, выкупить участок было дорого (выкупной платеж равнялся 30-кратной ставке земельного налога, который в свою очередь был выше арендной платы). Продать же (или заложить) приобретенную в собственность землю, чтобы таким образом получить деньги на строительство нового предприятия, не очень-то получалось. Все та же невысокая стоимость аренды сдерживала развитие рынка земли. Так что с точки зрения финансов выгоднее было продолжать занимать старые площади, а неиспользуемые сдавать в субаренду под офисные помещения, спрос на которые в центре Петербурга постоянно рос.
Кроме того, переезжать было просто некуда. В Генеральном плане развития Ленинграда и области от 1986 года, конечно, предусматривалось некоторое число промышленных зон на окраинах города. Но значительно больше заводов и фабрик планировалось переместить в Ленинградскую область. После возникновения двух разных субъектов Федерации сделать это стало не то чтобы невозможно, но для руководства Петербурга крайне нежелательно.
Что же касается промышленных зон в пределах городской черты, то их развитием заняться не успели. В чистое поле завод не переместишь. Нужно еще как минимум подвести к участку инженерные сети, проложить дороги, пустить туда общественный транспорт. То есть, потратить бюджетные деньги. В противном случае, если всю инфраструктуру на новом месте предприятие должно будет создавать на свои средства, проект перемещения станет излишне дорогим. В свою очередь городской бюджет в инженерную подготовку новых территорий и развитие дорожно-транспортной сети многие годы денег не вкладывал.
Однако в новый 2005 год Петербург вступил с совершенно новой нормативной базой, позволяющей надеяться, что на сей раз все будет иначе.
Радикальные изменения претерпели земельные отношения. Утверждены новые методики определения арендной платы за земельные участки. Начиная с 1 июля 2005 года арендная плата будет вноситься в полном объеме, без применения понижающих коэффициентов. Предусмотрен постепенный рост арендных платежей: в IV квартале 2004 года - на 25 процентов от разницы между суммами арендной платы, рассчитанными по старым и новым правилам, в I квартале 2005 года - на 50 процентов, во II квартале - на 75 процентов. А с момента введения в действие главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации "Земельный налог" будет осуществлен переход к единой системе расчета земельного налога и арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земли. При этом превышение арендной платы над земельным налогом должно составить около 20 процентов. Напомню: до последнего времени уровень земельного налога на территории, используемой под производство, превышал размер арендной платы как минимум на 30 процентов, и как максимум в 14 раз, в зависимости от зоны градостроительной ценности и площади участка (чем больше требовалось земли под предприятие, тем больше был понижающий коэффициент при расчете аренды).
Одновременно принят закон об уменьшении выкупной платы. Теперь она будет равняться не 30-кратной, а лишь 9-кратной ставке земельного налога. То есть, квадратный метр будет стоить от 66, 3 до 2147, 4 рубля, а не от 210 до 7158 рублей, как до сих пор. Таким образом, покупать землю становится значительно выгоднее, чем арендовать. Особенно, если учесть, что цены на земельные участки в центре Петербурга за последний год существенно возросли. Если до этого самая высокая цена за гектар, которую заплатили городу инвесторы при приобретении с торгов свободных участков, составляла 3 миллиона долларов, то в 2004 году максимальная сделка исчислялась в 12 миллионов долларов. За гектар уже застроенной промышленными зданиями земли на Выборгской набережной (а это все же не совсем центр) дают в среднем 2 миллиона долларов. Такие деньги можно в случае необходимости пустить на переезд, даже не продав, а заложив в банке выкупленную предприятием землю. При этом, стоимость земли с выполненной уже инженерной подготовкой в промзонах председатель комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимир Бланк обещает держать в пределах 250 - 500 тысяч долларов за гектар. Если учесть, что для предприятий, построенных по новым технологиям, нужно земли вдвое меньше, можно уже начинать считать: не выгоднее ли будет переехать?
Меняется и ситуация с инженерной подготовкой новых территорий. За год городские власти разработали (частью совместно с коммунальными предприятиями - монополистами) 15 программ развития головных источников энерго- и водоснабжения, инженерной и дорожной сети, транспорта. Создание новых подстанций, канализационных коллекторов и т.д. практически не велось в городе полтора - два десятка лет. Теперь эти работы планируется осуществить в ближайшие пять лет, вложив чуть ли не треть городского бюджета. Что же касается участия в создании инфраструктуры инвесторов (в том числе компаний, согласившихся перебазировать свои предприятия из центра города), то для них впервые вводятся четкие правила игры, позволяющие рассчитать свои затраты. Городские власти уже приняли методику расчета платы за подключение новых объектов к электрическим сетям и сейчас готовят подобные документы по теплу и воде.
Наконец, в конце декабря было принято постановление правительства города "О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения". В нем промышленные зоны четко разбиты на три группы.Первая - территории, подлежащие градостроительным преобразованиям. Таковые, по подсчетам специалистов, занимают 15, 2 тысячи гектаров (сюда относятся не только промзоны в историческом центре). В них город намерен провести инвентаризацию, а потом экономическими рычагами (в первую очередь с помощью ставок земельных налогов) подтолкнуть расположенные тут предприятия к переезду. Ну, или просто к официальному закрытию и признанию того факта, что промышленная деятельность здесь не ведется. Кстати, специалисты комитета экономического развития обследовали 43 предприятия в четырех центральных районах города и установили, что 15 из них промышленной деятельностью уже не заняты. А стало быть, у властей нет никакого основания устанавливать этим территориям более низкие ставки, предусмотренные для промышленности.
Вторая группа - сложившиеся промзоны. Они занимают 10, 7 тысячи гектаров. Степень использования этих территорий различная, но в среднем они незагружены на 40 процентов. Главная причина - недостаток мощностей по электроэнергии, воде, газу и теплу. Здесь, в соответствии с концепцией освоения промзон, предполагается подготовить программы дальнейшего развития и вложить средства в инженерное обеспечение. Для таких территорий городские власти собираются, как сказано в концепции, снизить зону градостроительной ценности и кадастровую оценку, чтобы уменьшить стоимость аренды земли. Понятно, что из этих зон предприятия скорее всего перебазировать не будут. Зато именно сюда, очевидно, будут переезжать мелкие и средние предприятия из промзон первой группы. С одной стороны, на частично освоенных территориях обосновываться все же легче и дешевле. С другой, тут нет больших свободных участков земли, необходимых, предположим, современному машиностроительному предприятию.
Наконец, третью группу составляют так называемые зоны первоочередного развития. Все они расположены на окраинах города, в непосредственной близости от кольцевой автодороги. Все, по словам Владимира Бланка, рассчитаны прежде всего на размещение крупных предприятий. И практически не имеют инженерных сетей. На этих территориях городские власти собираются на собственные средства осуществить весь необходимый комплекс подготовки: разработать градостроительную документацию, провести комплексную инженерную подготовку, сформировать и продать участки под новое промышленное строительство. На 2005 год для этих целей в городском бюджете предусмотрено 300 миллионов рублей (в 2003 году на все инфраструктурные проекты город выделил всего 1, 4 миллиарда). Дальше капиталовложения должны нарастать.
Итак, вслед за концепцией развития промышленных территорий в Петербурге сформирована и начала действовать система нормативных актов, направленных на решение проблемы вывода предприятий из центра города. Теперь понятно, куда переезжать, зачем и сколько это будет стоить. И сразу же появились сообщения, что к переезду готовятся еще два предприятия из тех, о ком речь шла еще два года назад. "Мы не будем никого заставлять, - говорит Владимир Бланк. - Умеющие считать деньги сами поймут, что им выгоднее".
