Желая сохранить и приумножить свое состояние, отечественные предприниматели все чаще обращают внимание на исторически бесценный ресурс - землю. Сейчас он становится прибыльнее и надежнее, чем любой другой.
Наиболее востребована сегодня земля Подмосковья. Первое "за" - цена вопроса. К примеру, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3 тыс. евро. Аналогичный товар на таком же расстоянии от Москвы продается в среднем за 10-15 тыс. долларов. Средняя стоимость лесных участков по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет 45 тыс. долларов.
Востребованность подмосковной земли вполне закономерна. Если на фондовом и биржевом рынках, акциях и депозитах в один день можно потерять все свое состояние, то земля - товар и ликвидный, и надежный, а главное, инертный. Рынок земли медленно реагирует даже на сильные потрясения. Так, в памятном 1998 году цены на недвижимость и землю начали плавно снижаться лишь спустя несколько месяцев после кризиса. Короче, опыт показал, что и при сильных колебаниях в цене земля всегда будет оставаться товаром повышенного спроса.
По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", с начала прошлого года земля в Подмосковье подорожала до 50%. Наиболее привлекательными направлениями с точки зрения инвестиций являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское. Кроме того, высокие темпы роста сохранятся на предложения в лесных массивах и в районе водохранилищ.
Землю - бизнесу
Наступило время, когда обладателями стратегически важного ресурса становятся те, кто может себе позволить купить, содержать и благоустраивать ее. Масштабная реализация земли налицо.Поправки к Лесному кодексу, внесенные Госдумой РФ в декабре 2003 года, позволяют включить лесные участки в оборот рынка. Это судьбоносные изменения, если учесть, что из всех земельных участков Подмосковья лесные угодья составляют 15%.
Не так давно с помощью земельных торгов упростилась сама процедура купли-продажи земельных ресурсов. По мнению многих участников рынка, она сэкономит время нетерпеливым инвесторам, позволит продавать землю по оптимальной стоимости, сделает процедуру покупки более открытой и надежной. Никто не сможет впоследствии оспорить право собственности на землю, купленную на торгах.
Дополнительное стимулирование развития подмосковного рынка - строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая объединит 18 радиальных областных трасс и 2 существующих "кольца" в районе 50- и 80-километровой зоны вокруг столицы. Через несколько лет существенно снизится скорость передвижения и цена перевозок по Московской области, станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья.
Кто продает
Территория Московской области составляет около 4, 6 млн га. Часть земли находится в областной собственности, часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления (в основном это земли под населенными пунктами), часть находится в федеральной собственности, например лесной фонд, и наконец, весомый сектор рынка принадлежит частным собственникам.
Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 г., когда на основании Федерального закона "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" стало возможным покупать и продавать, оформлять в собственность землю, ранее принадлежавшую исключительно государству. Продаваться стало все. Даже то, что купить нельзя - вспомним скандал с незаконно построенными коттеджами в Подмосковье. Позднее вышеупомянутый Закон утратил силу.
Минобороны РФ на земельных торгах реализует территории, где раньше проводились военные учения. В Подмосковье таких участков немало, их в основном покупают под застройку. Продажа земли осуществляется на условиях инвестиционного контракта, по которому инвестор обязуется обеспечить министерству, к примеру, 10 тыс. кв. м жилья для военнослужащих. Конечно, инвестору не обязательно отдавать военным таунхаузы или дачи, которые он собирается строить. Он может выполнить условия контракта, купив квартиры в любом городе Подмосковья, а участок использовать по своему усмотрению.
Относительно свободно и относительно дешево можно купить землю под бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха, заводскими лечебницами, а также полуразвалившиеся старинные усадьбы. Приобрести такие объекты можно, к примеру, за 1600 доларов за сотку, а продать после небольшой реконструкции как минимум за 3500 долларов.
Но наиболее выгодный путь использования земли - развитие на ней бизнеса. Например, от туристического бизнеса в Подмосковье прибыль намного выше, чем от сельхозпроизводства.
Кстати, о сельхозпроизводстве. Колхозы тоже занимаются оптимизацией своих площадей и распродают свободные земли. Около половины из 1, 7 млн га земель сельхозназначения сегодня находится в частной собственности (более 15% всей территории области). "Заветы Ильича" или "Заря коммунизма" давно приобретены банками и коммерческими структурами путем скупки акций. Новые собственники развивают сельское хозяйство только на тех земельных участках, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов - крупных девелоперов, логистических компаний, промышленных предприятий. Остальную землю делят на участки и продают. Получается выгодно, даже если реализация затягивается: земля ведь почти не требует эксплуатационных расходов. Но в большинстве случаев покупатель не заставляет себя долго ждать.
Кто покупает
Все российские земли в соответствии с Земельным кодексом РФ делятся на семь категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и разрешением на определенное использование. Это земли сельхозназначения, поселений, промышленности, особо охраняемых территории, земли лесного, водного фонда и запаса.
Де-юре самое популярное и прибыльное направление использования земли - строительство жилой недвижимости - можно развивать только на землях поселений. Де-факто земли сельхозназначения можно оформить под строительство дач, где, по сути, на огороде тоже будет обрабатываться сельхозпродукция. Эту же землю сельхозназначения можно оформить и под строительство, к примеру, пивного завода (промышленность), ведь производство пива - это обработка ячменя и солода, такой же сельхозпродукции, как картошка или огурцы. Так что возможностей для развития девелопмента в Подмосковье немало, тем более что это направление рынка недвижимости еще очень молодо и спрос на порядок превышает предложение.
Второе, наиболее прибыльное направление - развитие промышленного сектора. Генплан развития столицы говорит о том, что в течение ближайших 20 лет город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для развития, а это прежде всего строительство жилого сектора, Москва будет использовать внутренний резерв площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями. Сейчас активно идет процесс вывода с территории города в Подмосковье рынков (Птичий рынок переселился в Белую Дачу), заводов и фабрик. Другое дело, что одни предприятия уходят за город добровольно, других практически выгоняют за пределы города, скупая их акции. Кого-то вынуждают переехать постоянно растущие арендные ставки на московскую землю и недвижимость.
Так или иначе, многие московские предприятия начали поиск участков для строительства цехов и складов в ближайшем Подмосковье. Как правило, наиболее привлекательными для этой категории покупателей являются участки площадью 1-3 га с удобным подъездом в 10-километровой зоне от столицы. Немаловажное обстоятельство - наличие потенциальной рабочей силы в непосредственной близости от участка и возможность быстро добраться до Москвы общественным транспортом. Предложение таких участков на рынке ограниченно, цены колеблются от 4000 до 6000 долларов за сотку.
Очень перспективным считается использование земли под складские объекты (см. "ЭЖ-МВ" N19 за 2004 г.: "Коль дела на лад - ищем новый склад"). Крупные риелтеры и дистрибьюторы, логистические компании строят свои собственные хранилища и терминалы за пределами МКАД а для этого нужна земля, деньги и время: возведение высококлассного складского комплекса занимает около двух лет. Кроме того, хорошей земли в 5-километровой зоне от МКАД не так уж много, скоро ее вообще не останется и стоимость складских комплексов на порядок возрастет. Что касается зон, удаленных от города, то местные власти предпочитают продавать землю компаниям, которые планируют организовать на них производство. Под склады земля отдается менее охотно: логистическая деятельность, как правило, приносит в местные бюджеты меньше налогов. Исключение составляют земельные участки в экологически чистых районах, где размещение производства, особенно вредного, нежелательно. Кроме того, под склады могут быть проданы участки, к которым невозможно подвести электричество большой мощности, а значит, обосновать производство в этом месте заведомо не получится.
Подмосковная земля будет дорожать с каждым годом. Спрос постоянно растет, а предложение, к сожалению, увеличиваться бесконечно не может. Развитие земельного комплекса Подмосковья делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом, - землю.
