Спрос на складские помещения устойчиво превышает предложение
Из современных развитых стран только Япония может похвастаться производством, работающим "с колес". В этой схеме склад просто не предусматривается. Однако подавляющее большинство стран, особенно имеющих значительную долю внешней торговли в ВВП, включают склады в свои логистические схемы. К таким странам относится и Россия.
В последние годы спрос на складские помещения устойчиво превышает предложение. Особенно это касается складов международного класса. В Москве, например, на 1000 жителей приходится около 100 кв. м складской площади международного класса. В то же время в Будапеште этот показатель в три раза выше. В Варшаве и Праге на 1000 человек приходится почти 600 кв. м складских помещений.
Сегодня все больше компаний приходят к выводу о необходимости классификации складских помещений с тем, чтобы упорядочить постоянно растущую арендную плату для потребителей и прояснить картину эффективности капитальных вложений для инвесторов.
Ведущие девелоперские и логистические компании предложили свою классификацию складов. Одной из ее особенностей явилась привязка объектов к году постройки.
Рассмотрим основные звенья этой классификации. К складам А-1 отнесены современные помещения, построенные не ранее 1994 года. При этом такого класса склады должны быть расположены недалеко от основных транспортных магистралей и адаптированы под любые виды грузов при высокой скорости грузооборота.
Минимальные параметры склада класса А-1 после внесения корректив участников обсуждения установлены следующие. Склад должен быть расположен на расстоянии до 40 км от города при условии прямого доступа к магистрали. Характер здания - одноэтажная постройка с шагом колонн в 24 м и высотой до 16м, полы -нивелированный бетон с полимерным покрытием, нагрузка на пол - до 15 тонн на кв. метр. Обязательно отопление. Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, развороты, озеленение) должна составлять не менее 40% всей территории складского комплекса.
Склады, класса А-2 могут иметь более ранний год постройки (20-30 лет), но должны быть полностью реконструированы на основе новых материалов и технологий. По большинству характеристик склады этого класса схожи с А-1, только они имеют более широкий диапазон расположения. Кроме как за чертой города, они могут находиться и в черте города, в промышленных зонах.
Объекты классов В, С, Д имеют отступления по тем или иным параметрам. В одних случаях подъездные пути неудобные, где-то нужна основательная реконструкция. А если склад идет по классификации Д, то это вообще может быть подвал или бывший гараж.
Задача классификации - определить объемы рынка, создать новый инструмент для его анализа. До сих пор ни один отчет по рынку складской недвижимости не дает полной и достоверной картины о состоянии этого рынка, что не позволяет клиентам и инвесторам принимать оптимальные решения.
Судя по всему, рынок складской недвижимости пока еще недостаточно развит, и прайсы, составленные на основе прежних и новых классификаторов, не пользуются авторитетом у арендаторов и покупателей складов. Они больше доверяют собственным глазам. Приезжают на место и все тщательно проверяют. Слишком велик риск вслепую взять "неправильный склад".
Предложения и разработки по созданию классификации складов вызвали интерес у крупных компаний, занятых складским бизнесом.
Российским складским рынком интересуются и западные девелоперы. Сегодня они зондируют возможность выбора участков для возведения крупных логистических комплексов площадью 200-300 тыс. кв. метров каждый. Такие комплексы они готовы построить уже к концу 2005 года. Правда, развитие рынка складской недвижимости сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу.
Пока большинство фирм арендуют складские помещения по высокой ставке, так как спрос на них превышает предложение. Так, в Москве ставка аренды 1 кв. м в месяц склада категории А составляет 145-160 долл. без НДС. За кольцевой дорогой ставка ниже - 125-140 долл. без НДС. В ближайшие 3-4 года, после реализации немалого числа складских проектов, арендная ставка может упасть до 100-110 долл. за 1 кв. м в месяц.
Типичным становится возведение складов под адресную аренду. Будущий арендатор заказывает строительство определенного склада с обязательством долгосрочной его аренды после завершения строительства.
