Обзор рынка складской недвижимости
СПб. Сектор складской недвижимости, еще год назад называемый "самым отсталым" на петербургском рынке, получил мощное развитие.
Сегодня эксперты опасаются, что дорожная инфраструктура Петербурга и Ленобласти не выдержит бурного развития логистического сектора.
Рынок складской недвижимости сейчас развивается в двух направлениях. С одной стороны, на него выходят инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети.
Только в этом году будет введено в строй почти 400 тыс. м2 складов. В следующем году девелоперы обещают сдать в эксплуатацию еще 700-800 тыс. м2 складских площадей.
Громадье
Одним из глобальных достижений этого года операторы называют возможность арендовать высококлассные объекты заблаговременно. В нынешнем году на петербургском рынке появились крупные проекты складских терминалов, предназначенных для сдачи в аренду. Уже сейчас арендаторы имеют возможность заключать предварительные договоры, а фактически помещения будут введены в строй через 6-12 месяцев.
"То, что девелоперы наконец начали строить не для собственных нужд, а для сдачи в аренду, можно назвать революцией, - считает Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной, складской недвижимости и земли LLC KnightFrank. - До сих пор 95% складских помещений возводили не специализирующиеся на логистике фирмы "для себя". Из-за отсутствия предложения пользователи складов вынуждены были заниматься не своим делом, и при этом "просто так" арендовать необходимое помещение было крайне сложно".
Приток девелоперов стал заметен после прихода на местный рынок компании MLP, которая 2 года назад заявила о намерении создать сеть логистических парков класса А общей площадью 1,5 млн. м2 в Москве, Петербурге, Ростове, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах-миллионниках. Общий объем инвестиций - более $1 млрд.
В Петербурге первым проектом MLP стал комплекс в Уткиной заводи (участок - 40 га вдоль КАД, 183 тыс. м2 складских помещений класса А, объем инвестиций - $150 млн. Первая очередь площадью 72 тыс. м2 должна быть сдана в этом году). Одновременно стартует второй проект компании - строительство логистического комплекса в Шушарах. Первая очередь будет сдана через год, в III квартале 2008 г., вторая - в I квартале 2009 г.
Второй "гигант" - московская компания "Евразия логистик", которая (также в процессе создания российской сети терминалов) в течение 2007-2010 гг. намерена инвестировать $500 млн. в строительство логистического парка "Колпино". Это самый крупный проект на рынке СПб и ЛО: складская площадь парка составит 790 тыс. м2.
По соседству развернется "Логопарк Нева" - первый комплекс в программе Megalogix. Проект реализуют Raven Russia Ltd и Avalon Group. Первую очередь площадью 55 тыс. м2 обещают запустить в конце 2007 г., остальные 74 тыс. м2 введут в строй в будущем году.
Это лишь наиболее крупные проекты, ввод которых намечен на ближайшее время.
Дефицит
Все эти проекты пришлись в Петербурге как нельзя кстати. Удачные проекты сдаются "на корню": по причине дефицита предложения арендаторы готовы заключать договоры еще до старта строительных работ, на стадии рабочего проекта. По данным Knight Frank, арендаторы в Уткину заводь нашлись в течение полугода, а ООО "Евразия Логистик", еще не начав строительных работ, уже сдала в аренду 5 тыс. м2.
"В настоящее время спрос на высококлассные складские площади в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складских площадей класса А составляет 98-99%", - подтверждает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB.
Все больше внимания арендаторы уделяют качеству строительст-ва, качеству концепции, расположению объекта. Складские и производственные площади предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах, рядом с крупными автомобильными магистралями (ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Большинство новых проектов позиционируется как высококлассные складские помещения класса А, но до сих пор многие, особенно небольшие местные компании грешат стремлением увеличивать объем застройки в ущерб качеству концепции.
"Остается меньше места для парковки, маневрирования, отстоя большегрузного транспорта. А ведь складской терминал - это не столько сама "коробка", сколько окружающая инфраструктура", - говорит Максим Мельников. - До сих пор арендаторы были вынуждены арендовать то что есть. Сейчас, по мере насыщения рынка, наступает время грамотных концепций, их и будут выбирать клиенты".
