Интервью с генеральным директором ЗАО "М-Индустрия" Денисом Тихоновым
В прошлом году строительная компания "М-Индустрия" получила известность за рамками Санкт-Петербурга, став девелопером уникального проекта стоимостью около 6 млрд долл. - намывной территории "Остров Федерация" недалеко от Сочи. Помимо этого, компания рассчитывает реализовать несколько интересных проектов на юге России, где она приобрела землю несколько лет назад. Важным регионом для экспансии "М-Индустрии" также станет Калининград, где компания развивает собственную производственную площадку и планирует построить 100 тыс. кв. м жилья. О планах компании на российском рынке корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОВТУН рассказал генеральный директор ЗАО "М-Индустрия" ДЕНИС ТИХОНОВ.
- Денис, как развивается проект "Остров Федерация" и бизнес в Сочи в целом?
- В апреле планируем завершить все "бумажные дела": получить последние разрешения на намыв. Это будет означать, что первый этап в истории "Острова Федерация" пройден. В этом году мы завершим строительство дома бизнес-класса недалеко от Дендрария. Это будет наш первый проект в центре Сочи. Здание площадью 20 тыс. кв. м мы построили за 2, 5 года на участке, который купили еще в 2003 году. А весной начнем строительство второго дома класса люкс по соседству. И объем инвестиций около 50 млн долл. Завершить проект рассчитываем за пару лет. Мы также строим элитный жилой комплекс "Виктория" , в рамках которого появится также гостиница. "Виктория" будет самым дорогим малоэтажным поселком в окрестностях Сочи. Несколько лет назад, задолго до победы России в олимпийской гонке, мы купили, 7 ГА зЕМЛи на склОне горы, по соседству с. намывом "Острова Федерации". В этом году начинаем его осваивать: построим около 50 вилл, а также административное здание и отель класса пять звезд. Но последняя позиция пока под вопросом из-за сложностей в логистике. Завершить работы хотим за два года. Инвестиции оцениваются в 250 млн долл. Есть и другие планы по строительству малоэтажки в Сочи.
- Если бы Сочи не стал олимпийской столицей, вы бы так же активно осваивали этот рынок?
- Конечно. Ведь земельные участки мы купили давно. Можно сказать, просто угадали. Конечно, ситуация с Олимпиадой сыграла нам на руку. Но и без этого мы бы свои планы реализовали.
- Пойдете ли в другие регионы?
- Приоритетом для нас является и Калининград. В прошлом году мы заключили с местной администрацией договор о строительстве завода по производству железобетонных изделий для возведения домов сборно-монолитного каркаса. Предприятие будет построено с нуля на земельном участке площадью 11, 6 га. Работы начнем в июне. Инвестиции в проект составят около 200 млн долл. В работе будет использована наша технология сборно-монолитного каркаса PLANTEK. Проектная мощность завода составит 250 тыс. кв. м каркасов в год. Выйти на эти показатели мы планируем за 6-8 месяцев. Срок окупаемости - около пяти лет. Львиную долю продукции - примерно 90 % - мы будем продавать местным девелоперским структурам. Остальное используем для реализации собственных проектов в Калининграде.
- Какую долю рынка собираетесь там занять?
- Сегодня в Калининграде ежегодно строят 450 тыс. кв. м жилья. Рынок быстро развивается. Прирост составляет до 30 % в год. Регион перспективный, но рисковать не хотим. Для начала построим в Калининграде два пилотных объекта общей площадью около 100 тыс. кв. м, А потом решим, стоит ли расширять там свое присутствие. По технологии PLANTEK в Калининграде пока никто не работает. Так что, если решим остаться, позиции монополиста позволят нам стать лидерами рынка строительства жилья класса эконом.
- Как развивается проект производства домов сборно-монолитного каркаса в Ленобласти?
- Мы перепрофилировали под выпуск каркасов один из цехов нашего завода "Стройдеталь" в Тосно. Запустили там три производственные линии общей мощностью порядка 80 тыс. кв. м каркасов в год. Инвестиции в строительство и оборудование составили 50 млн долл. Половину продукции завода мы будем продавать. Остальное станем использовать для собственных строительных проектов в Петербурге.
- Что будете строить в Петербурге в этом году?
- Сейчас реализуем третью очередь проекта "Поэма у трех озер". Это самый известный наш проект в Петербурге. Строить "Поэму" мы начали в 2002 году. Первая очередь площадью 23 тыс. кв. м была сдана в 2005 году. Вторая очередь - 100 тыс. кв. м - была сдана в 2007 году. Инвестиции в обе очереди составили 250 млн долл. Площадь третьей очереди несколько больше - 150 тыс. кв. м, объем инвестиций - 300 млн долл. Частью третьей очереди станет бизнес-центр класса В. Его площадь составит 10-12 тыс. кв. м. Из новых жилищных проектов стоит также отметить комплекс бизнес-класса "Суздаль хаус" на углу Суздальского проспекта и Выборгского шоссе. Площадь застройки составит около 18 тыс. кв. м. Объем инвестиций - 45 млн долл. А также два дома на юго-западе: один, площадью 30 тыс. кв. м, - на Дачном пр. , 21 (инвестиции в проект - 84 млн долл. ), второй, площадью 16 тыс. кв. м, - на ул. Танкиста Хрустицкого, 10 (40-45 млн долл. ). К работе над новыми проектами приступим в мае-июне.
- Будет ли в 2008 году "М-Индустрия" выходить на рынок малоэтажки Ленобласти?
- Да. Первый наш поселок появится в административных границах Токсово, на берегу озера. На участке площадью 2 га планируем построить 15 элитных вилл площадью 350 кв. м каждая. Инвестиции в проект оцениваются в 15 млн долл. Завершить строительство хотим к концу текущего года. Еще у компании есть земля в районе Юкки-Порошкино - около 14 га. Там планируем построить жилой комплекс бизнес-класса площадью 65-80 тыс. кв. м, включающий таун-хаусы и дома средней этажности, решенные в едином архитектурном ключе и совместно организованным пространстве. В этом году завершим проектирование объекта и инженерную подготовку участка. На строительную площадку выйдем в следующем году. Объем инвестиций в проект оценивается в 230 млн долл.
- Есть ли планы по комплексному освоению территории или квартальной застройке?
- Были, но практически сошли на нет. Дело в том, что с 1999 года мы вынашиваем идею комплексной реконструкции 6-го квартала "Ульянки" в Кировском районе. Там 1 млн кв. м жилья. Мы предлагали за восемь лет веерно расселить квартал и в результате реконструкции увеличить площадь его застройки на 230 тыс. кв. м. Но проект завис. За десять лет ситуация изменилась - в квартале появились новые собственники и обременения. Цифры нужно корректировать в сторону уменьшения. И хотя наш квартал вошел в новую городскую программу реновации хрущевок, перспектива его реконструкции довольно призрачна.
- А есть ли у компании идеи в сегменте коммерческой недвижимости?
- Сейчас завершаем инженерную подготовку нашего первого логистического проекта в Уткиной Заводи, рядом с КАД. Все коммуникации надеемся проложить за лето и к концу года завершить проектирование комплекса. Там у нас участок площадью около 20 га. По проекту площадь складского комплекса класса А составит 80 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в 300 млн долл. Окупаемость - 5-7 лет. Завершить проект рассчитываем в 2009 году. Если "пилот" окажется успешным, будем строить и другие склады.
- Как планируете финансировать заявленные проекты?
- Земельный банк под них мы сформировали за счет первого облигационного займа в объеме 1 млрд руб. , который разместили полтора года назад. На эти же средства большую часть объектов спроектировали и согласовали. Для финансирования процесса строительства в первом квартале 2008 года разместим второй пятилетний заем на 1, 5 млрд руб. Этих денег холдингу хватит, чтобы полностью закрыть инвестиционную программу на ближайшие два года. А дальше - посмотрим.
- Планируете ли IPO?
- Многие этим вопросом занимаются. Мы не исключение. Для начала хотим стать максимально понятной для инвесторов компанией. В этом году создадим отдел МСФО. Будем вести отчетность по международным стандартам и публиковать ежеквартальные результаты. Также в компании идет реструктуризация. За два года группа за счет присоединения новых компаний выросла в два раза. Сейчас в структуру входят 22 юридических лица. Поглощения - постоянный эволюционный процесс.
***
ДЕНИС ТИХОНОВ родился 11 марта 1977 года в Ленинграде. В 1999 году закончил Государственную инженерно-экономическую академию по специальности "Информационные системы в экономике". С 2000 по 2003 годы проходил обучение в аспирантуре Санкт-Петербургского университета экономики и финансов на кафедре "Планирование и прогнозирование экономических, и социальных систем". В ЗАО "М-Индустрия" работает с августа 2004 года, когда был назначен заместителем генерального директора по общим вопросам. С января 2005 года - генеральный директор ЗАО "М-Индустрия".
***
ГК "М-ИНДУСТРИЯ" включает в себя 22 юридических лица, в том числе ООО "Строительная компания "М-Индустрия" (генподрядная организация) и ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" (девелопмент, продвижение и реализация объектов жилого и коммерческого назначения). Выручка группы в 2007 году выросла в 1, 2 раза по сравнению с 2006 годом и составила 3, 5 млрд руб. Всего на счету компании более 15 реализованных проектов в Санкт-Петербурге и Сочи общей площадью 800 тыс. кв. м.
